绅帝物业金果园小区物业管理方案Word格式.docx
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绅帝物业人将以现代管家的服务风范和细致周到的专业技巧，完成对金果园小区物业管理服务内容的大规模集成，通过常规服务+特约专项服务等管理技术的综合运用，实现我们共同的目标———创建金果园小区之时尚、健康、前卫的幸福生活。
1、第一工作年度全面开展ISO9000：
2000国际质量体系标准的实施。
①严格执行物管处标准作业规程，抓好业主日常服务。
2、第二工作年度创建重庆市高新区物业管理优秀住宅大厦。
①全面提升业主、居者的满意率
②全面达到重庆市优秀大厦标准，并申报参评
3、第三工作年度达到重庆市物业管理优秀住宅大厦
①全面提升服务品质
②提升大厦的社会美誉度并达到重庆市物业管理优秀住宅大厦标准
4、通过上述三个目标的实现，使大厦物业的出租价格保持较好于当地同类租金水平
四、服务质量目标：
1．物业管理质量目标
服务
内容
服务内容
质量目标
公共
安保
1.维护公共秩序
24小时门岗执勤和消防监控管理
2.处理各种突发事件
及时到位率100%
3.大厦各项安保管理制度完善、搞好安全防范、减少各种案件和事故发生。
消防设备完好率100%，火灾、刑事和交通事故年发生率＜1.5‰
4.进入小区车辆实施车卡发放管理。
车辆有序停放、通行
公
共
性
工
程
服
务
1.房屋建筑共用部分的一般性维修养护和管理；
公共设施、设备、附属配套建筑和设施维修、养护、管理；
公用设施构筑物日常维修养护和管理。
房屋完好率达98%以上，房屋维修及时率达100%，维修合格率达98%以上。
2.提供日常管理和维修服务，一般维修15分钟内到现场，夜间突发维修事项，随叫随到。
及时率100%，回访率100%。
3.控制能源使用、降低成本，提供经济及可靠服务
质价相符原则。
4.无违章建筑；
所有公共配套服务设施不随意改变设计用途。
公共文体设施、休闲景观、路灯及道路完好率98%以上，停车场完好95%以上。
5、给排水、供电、通讯、消防等设备设施养护良好，运行正常，基本无故障；
电梯24小时服务
各种大型及重要机电设备完好率98%以上。
保
洁
1.大厦公共地段经常性清扫保洁，化粪池、窨井等定期检查，下水道定期清理。
化粪池、雨水井、污水井完好率通率98%以上
2.公共环境卫生、公建部分日常保洁、垃圾收集统一清运到集中处。
垃圾日产日清，清扫保洁率达98%以上。
3.公共楼梯间、通道无随意堆放垃圾、杂物或占用。
公共楼道通畅率100%。
4.公共绿化、花木建筑小品养护和管理
绿化完好率95%以上。
综
合
1.制定业主公约及各项规章制度，确保管理正常开展。
装订上墙，有章可循。
2.建立房屋档案、住户档案。
有案可查。
3.配套项目管理，提供专项和特约服务。
质价相符
5.建立维修、回访评议制度，24小时接待处理业主投诉。
业主满意率95%以上，有效投诉年发生率＜2次，处理率100%
6.书信、报刊当天代收、代送。
挂号信件、汇款、特快专递登记、送达本人签收，一般信件、书报送到信箱
7.组织各种公益活动，开展文明楼院创建活动。
力争两年分创建文明楼院。
2．公共设施及日常维修计划及实施方案
项目
维修
类别
日常维修
计划
方案
标准
实施效果
房屋承重结构部位
结构
每周二巡查一次，发现问题立即处理
发现结构问题，立即处理。
1.房屋修缮标准。
2.有关工程施工技术规范
1.安全、正常使用。
2.功能完好。
外墙面及
外围墙
1.空鼓脱落
局部渗漏
3.大面积渗漏。
4.铁花栏杆锈蚀、断裂。
每周一巡检一次，发现问题及时处理。
按有关修缮标准、规程实施处理。
2.外墙面修缮作业规程。
1.无渗漏、空鼓脱落。
2.大楼外观整洁美观。
共用屋面
1.隔热层
2.防水层
3.屋面积水
每周二检查一次，发现问题及时处理。
由维修员按作业规程实施维修，按照年度计划维修。
房屋
修缮标准
1.无积水、渗漏。
2.隔热层完好无损。
公共通道门厅
楼梯间
1.公用地面维修。
2.公共通道门厅墙面的维护。
3.扶手
每周二检查一次，发现问题及时维修。
按规定实施维修，保修期内报承建方处理。
1.建筑部分修缮规程。
2.房屋修缮标准
1.整洁无缺损。
2.扶手完好、安全。
楼院道路
路面、人道无破损。
每日检查、随坏随修。
由维修人员修理。
路面修缮标准。
无坑洼、积水,完好率95%以上。
公共照明、水井、电表井
楼道灯、
其它照明
灯、消防
应急灯
每天上午9:
00—11:
00
检查一次，随坏随修
由维修员按专业操作规程实施
1.电气作业安全操作规程。
2.灯具技术标准。
灯泡正常使用。
灯柱、座、灯罩管井、完好。
完好率达99%以上。
绿化
景观养护
花草修剪补种、施肥浇灌。
景观建筑小品养护
每日养护、急时修补、修复。
环境、花木、景观及建筑小品养护和管理。
大厦园林绿化、景观养护标准。
1.保持观赏效果。
2.绿化补种率98%以上
沟渠
池井
雨水井、口污水井、化粪池、阀门井。
每月20日检查一次，发现问题及时维修。
由维修员按作业规程实施维修。
1.井内无积物、井壁无脱落。
2.化粪池口及分隔地无堵塞。
3.井盖标志清晰。
1.井盖完好率100%。
2,无缺损、少污迹。
3.无堵塞。
休闲文体设施及公共标识
座椅等设施以及标识牌、警示牌。
每周三检查一次，发一现问题及时维修。
由维修员实施维修。
1.标志清楚无污迹.2.安放牢固.3.无锈蚀、断裂。
1.标志完好率100%.2.标志无损坏、休闲设施完好率100%。
消防设施
1.疏散标志的维护。
2.室内消防栓、箱的维护检修。
。
1.消防标志随坏随修.2.每年夏季和秋季对消防带凉晒一次。
1.维修人员对应负责。
2.消防系统主要设备每年春季试运行一次。
消防设施保养规范
设施、设备完好率100%.
机电设备
1.日常机电设备零部件、易损件维修更换。
2．电梯日常维保3．柴油发电机日常维保。
1.每月检查设备一次。
2．每季检查开关灵敏度及开关坚固件完好情况3.年检电源切换及自动保护装置。
4.柴发机每月15日试运行10分钟。
1．由管理处负责人组织实施。
2．重大设备按相关标准进行大修。
各项机电设备维修保养规范。
1．运行正常安全。
2．设备完好率98%
五、管理原则：
1、大厦管理原则
①遵循各级政府制定的相关法律、规章，认真履行“物业管理服务合同”。
②推行“以人为本，服务第一”的服务理念，建立平等的服务与被服务的新型物业管理合同关系。
③在公司领导下不断完善提高服务、管理水平，充分展示“绅帝物业”的真情服务与专业管理的精髓。
④树立“管理、服务出效益”的经营理念，提倡各级管理、服务人员广泛与业主、住户交朋友，善于挖掘发现业主、住户生活中的需求、困难，有意识地培养他们对管理服务的依赖性，并善于将其转化为公司的生存之本和公司经营创新的经济增长点。
2、内部管理原则
①推行“以人为本”的绅帝物业企业文化。
通过把员工视为企业的主人，通过各级管理人员尊重员工，善待员工，将企业的温暖传递给员工，使员工热爱企业，忠诚企业，服务企业，贡献企业，并通过员工个体优秀表现、整合将绅帝物业优秀的企业文化完整地展示并传递给业主，住户及社会。
②通过与广大员工良性沟通协调与不断培训，使企业各项管理活动呈现良性互动，从而产生巨大的企业凝聚力，使企业各项管理活动产生最大的管理效益。
六、组织架构、岗位设置、工作时段、服务时间。
1、组织架构
2、岗位设置及工作时段
①管理处主任：
1人
工作时段8：
30—12：
0014：
00—17：
30
每周休息一天。
管理处内勤：
1人
工作时段
8：
00—12：
50
每周休息一天
②客户中心主管：
1人（4）
00—16：
00或者12：
00—20：
③管理员：
3人
工作时段（两班）：
8：
每周轮流休息一天
④工程主管：
1人（7）
工作时段：
⑤综合维修工：
6人
白班4人：
0013：
夜班2人：
⑥护卫部主管：
1人（36）
⑦护卫员：
36人。
门岗：
2班×
6人
大门岗：
白班：
2人（一站一座），夜班2人（座岗）
巡逻岗：
3人，夜班：
监控岗：
1人，夜班：
1人
班长：
2人
大厦车辆进出口：
换休：
工作时段：
（白班）8：
00夜班：
20：
00—8：
00每周休息一天备注：
车辆管理待车库经营管理方案决定后另作方案
⑧保洁员：
17人（18）
楼栋保洁员：
12人
环境保洁员：
换休：
2人绿化：
6：
00—18：
7：
00—14：
0018：
00—21：
每工作10天休息1天
⑨值班经理制度：
每天17：
30—次日8：
30管理处骨干人员轮流值班，承担首位管理服务职责。
服务时间：
常规全方位服务时间：
服务电话：
A：
夜间应急服务时间：
00—次日8：
B：
1．新入司员工由公司人事培训部组织培训，合格后到管理处试用，在试用期间经考
试和综合评定合格者留用，不合格者退回人事部。
2．管理处坚持每周期1次对员工进行30—60分钟的法律法规、公司的规章制度和工
作案例培训。
3．每季度对已培训的内容进行考试，将考试成绩进入考核，与效益薪金钩。
4．管理处内容各部门应根据自己的工作性质对员工进行培训，每周一次，培训时间
20—30分钟。
5．护卫员每月军训二次，每月10日和20日为军训日，每次军训的时间为60—90
分钟。
6．管理员、维修工、清洁工每月15日进行一次礼仪集体培训，培训时间60分钟，
让员工树立“业主回家就是快乐的开始”的思想，自觉地按公司规定工作，树立良好形象
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