二手房专业知识大全Word格式文档下载.docx

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履约保证金优先用于代卖方支付本次交易的佣金，并保证卖方全面正确履行交付物业之义务；

其次用于代卖方支付税费及本次交易相关的其他费用。

诚意金：

选择在房产中介居间介绍成交的购房者，首先会由房产中介公司的置业顾问帮其选择中意的房屋，然后签订买卖居间协议并支付诚意金。

收取诚意金后，居间方约见房屋所有人进行房价及各项问题的确认。

房屋所有人同意在买卖居间协议上签字确认，居间方将诚意金转交给房屋所有人，这时的诚意金就转化为定金了。

个人所得税：

根据国家个人所得税法的规定，个人转让房屋等财产所得，应按２０％的税率缴纳个人所得税。

印花税：

根据印花税暂行条例规定，个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。

佣金：

在二手房市场中，有一个佣金问题，佣金要与其服务相称。

过低的佣金无法维持优质的服务，而过高的佣金则与降低交易成本相违背。

所以，选择一家确实可靠的中介公司，这不仅可以起到穿针引线的作用，而且亦可免去买卖双方亲自办理相关手续的繁琐事宜。

更重要的是，由中介公司进行规范化的操作，可以降低买方与卖方单独直接交易所产生的风险，从而提高二手房的成交率。

契税：

为鼓励个人改善住房条件，促进普通住房交易市场的发展，国家规定对个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。

在今年房地产业税收政策调整中，从价格、面积、容积率三方面明确了享受优惠政策的普通住房标准。

从今年６月１日起，个人购房的契税优惠政策也将按照统一的普通住房标准执行。

居间中保：

二手房中介市场为保证买卖双方合法权益、保证房屋交易正常进行的中间担业务。

具体步骤是：

按双方买卖合同的规定，将买方的资金如数如期划给卖方，将卖方的房屋产权手续和腾退的房屋如期移交给买方，使双方各得其所，避免互不信任、甚至诉诸法律的情况发生。

房改房：

已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。

房屋的所有权：

是指对房屋全面支配的权利。

《中华人民共和国民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。

营业税：

国家营业税暂行条例规定，单位和个人销售不动产，按成交价格征收５％的营业税。

自２００５年６月１日起，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

个人购买普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时免征营业税。

对个人购买非普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

独家代理：

在二手房市场中，代理方接到业主的委托后，会根据整个市场的行情，对该物业定出一个合理的价格，并在业主的认同下，对该物业进行各种推广手段。

为了提高成交速度，与自己信得过的房产中介公司签订独家代理协议能避免混乱。

有了独家代理协议，代理方会全心全意为业主推广，不用担心付出没有回报，托管钥匙也能增加客户看房的频率，有助于成交。

土地增值税：

土地增值税也有一些优惠政策。

如因国家建设需要依法征用、收回的房地产，对居民个人拥有的普通标准住宅等，在其转让时免征或暂免征收土地增值税

一、产权资料的审查

1、卖方是否有产权证、土地证？

2、产权证的审查：

产权人有几个？

是否存在共有关系？

产权人本人能否到场签字

3、如果有共有权人的，应审查是否有共有权证，共有人的身份

4、如果产权人或共有人不能到场签字的，则应提示产权人办理公证委托手续

5、办理公证委托手续的材料：

产权证，户口本、婚姻证明（已婚的：

结婚证，未婚证：

单位或街道办的未婚证明，产权人夫妻双方到场签字。

公证费：

310元/份，加一本10元）

6、房产的建筑面积是否与委托出售的建筑面积一致？

如果是旧的产权证，则应区分私有建筑面积和共有面积。

旧证的私有面积=单元的私有面积+附属间的私有面积。

共有面积另外测算。

但制作的新产权证面积与旧证会有所差异，因为测量的计算方法不同

出售房产的坐落与委托时的楼号房号是否相符？

认真核查所勘察的物业与产权人委托出售的物业是否相同，最好在带看时，请业主亲自到场，其他同仁在带看时，应保持良好的沟通状态，以保证一致性

7、房产的结构性质与委托时的结构性质是否相符？

如果发现产权证的结构性质与委托的不符，则应咨询产权人或亲自带产权人到档案馆查询档案，如果是制证单位的错误，则应提示产权人及是时办理更正手续，如果是历史原因造成的，则无法变更

8、房产的设计用途与委托的是否一致？

设计用途就是通常所说的住宅或是商住楼，因为它关系到贷款的额度和房产的税费及土地使用年限

9、房产的抵押情况？

如果该房产存在抵押的情况，则应审查，该房产抵押在那家银行？

抵押（贷款）的金额是多少？

能否提供借款合同或抵押合同？

抵押合同上的提前还贷的约定（如申请时间、申请程序、经办人电话、还贷时间等）

10、房产的权利来源时间以及权利变化的情况？

权利来源时间一般会详细记载在附件栏中/如XX年XX月XX日购买受/房改受/集资受/拆迁受/XX房产公司/或自然人的产业。

如果有预征契税的，则按先取得的契税完税证的时间为准，拆迁房或房改房一般以拆迁协议上的时间或房改的时间为准（除非权得有变更）

11、房产的原值？

房产的原值关系到产权人应交纳的税费额度/一般以产权人原购房的税费发票为界定依据。

如果该房产经过多次转让，则应以最后一次转让所申报的价格（即买卖契约上登记的价格，）作为判定依据

12、房产的平面图的红线位置是否出售的房产位置相同

房产的红线图是判定该房产坐落的一个有效依据，应认真核对

13、产权证的填发单位及填发时间

产权证的填发单位关系到该房产的受理单位及受理时间，区别如下：

福州市房地产交易登记中心（或福州市产权监理处）的受理时间为10个工作日。

10个工作日后通知交纳税费，完税当日即可办理产权证的领取手续，各区房地产管理局的受理时间为10个工作日后通知缴纳税费，完税后30个工作日后方可领取产权证

如果是闽候的房地产管理局填发的产权证，则填发时间作为权利来源时间的起算点，与其他5区不同

14、商品房未办理产权证的情况：

如果卖方的产权证尚未办理，则应审查其是否有购房证明书，购房发票及商品房买卖合同，如果没有上述材料则应咨询开发商有关该房产的产权证办理时间，如果已经输总登记，则产权人可以带身份证和《商品房买卖合同》及预收款的发票到开发商处开具购房证明书、购房发票，并到房地产交易中心办理期房转现房手续。

一般需要15个工作日

15、房改房未办理产权证的情况：

审查产权的房改证明：

如公房转让协议书、房改证明书、结算单。

同时要与产权人确认该房改房办理产权证的时间，法律禁止未房改到产权人的房产上市交易。

同时，对于一些特殊行业的房改房上市交易作了一些限制，应注意审查附记栏上登记的事项，同时要详细咨询产权人有关房改时的注意事项。

对于一些国有企业房改的产权，一般有要求对增值部分进行分红

16、拆迁房为办理产权证的情况

审查产权人是否有拆迁协议书。

拆迁安置排房单、拆迁安置结算单、补面积款的发票及产权人的身份证明，非因历史原因造成的产权证未办理，应咨询产权人该房产的交房时间。

（一般情况下，拆迁房入住满5年后可以办理产权证）

17、因历史遗留问题造成上述所列的商品房、拆迁房无法办理产权证的，依据

《福州市人民政府关于解决商品房和安置房历史遗留产权登记问题的若干意见》榕（政综2006）39号及《福州市人民政府印发关于解决欠税房地产楼盘办理“两权工业化：

”》遗留问题若干意见的通知》（榕政综）（2006）38号文件规定执行

18、审查土地证的性质（如：

国有土地使用证或是集体土地使用证）

如果是集体土地证，则该房产只能在该集体内进行转让。

且要经房地产管理的审批同意。

19、土地使用者是否与产权人的名字相符。

土地使用者的名字与产权人的名字不一致，意味着该产权进行过转让，转让过程中，新的产权人未办理土地使用权的变更登记手续，应及时补办并缴纳相关费用（应特别注意划拔性质的土地转让）

20、该土地的用途是什么？

土地的用途关系到该房产的土地使用权的时限，在土地使用权的终止日期一栏会有明确记载，如果没有记载的，可以查询土地局.

21、使用权类型（划拨或者是出让）以及使用权面积以及附图的红线位置

土地使用权类型关系到该房产在办理土地证的变更登记过程中所应交纳的税费额度。

划拨性质的土地变更为出让的登记费用如下：

划拨土地证收费情况表

级别

土地出让金

土地交易服务费

一级地段

450元

27元

二级地段

300元

18元

三级地段

195元

11.7元

11四级地段

120元

7.2元

注意事项：

1、2000年前商品房，办理第一手土地证的费用按土地分滩面积乘以土地交易服务费，2000年以后的商品房办第一手土地证按105元，宗收取

22、土地证未办理的，应咨询房产所在区域的土地管理局进行咨询

（鼓楼土地局：

87528364台江土地局：

83296355晋安土地局：

87317730仓山土地局：

83539986---1001）

土地证咨询的程序如下：

报产权证的坐落给土地局，问能否办土地证？

需要多少钱？

是什么性质的土地证？

23、关于划拨土地的分摊面积的计算

先审核房产内的附图中的红线位置是否包含整个小区，如果包含整个小区，则分滩面积会中心计算，估算公式为：

公滩面积=总建筑面积÷

楼层总高+系数2

24、关于物业维修基金的缴纳

根据福州市的相关政策：

凡是在2003年8月31日前取得《预售许可证》的商品房，业主与开发商的《商品房买卖合同》中未明确缴纳主体的，由开发商按该房产总价的2%向房地产主管部门缴纳，2003年9月1日紧后取得《预售许可证》的商品房，除非在《商品房买卖合同》中有明确约定由开发商缴纳，否则均由业主按房产总价的2%向房产主管部门缴纳

25、买方资料的审查

身份证明：

含军官证、警官证、土官证、土兵证、居民身份证及护照、台胞证均由合法的身份证明

26、买方一次性付款所需要材料：

身份证明、产权人本人到场，委托代理的，需出示公证委托书及代理人的身份证明

27、买方按揭贷款或者公积金贷款所需要的材料？

身份证明、产权人本人到场、户口本、婚姻证时（未婚的需准备2张一寸照片）、收入证明、评估报告、产权人是已婚的，需夫妻双方到银行办理抵押登记手续

28、公积金的概念

住房公积金，是指国家机关，国有企业，城镇集体企业\外商投资企业，城镇私营企业及其他城镇企业，事业单位，民办非企业单位社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房住房储备金。

职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。

缴存比例，职工住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例。

单位来职工缴存的住房公积金的月缴存为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。

职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%

29、公积金用途：

住房公积金应当用于职工购买，建造、翻建、大修自住住房，任何单