租金方案与招商政策Word下载.docx
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35元/㎡/天（1050元/㎡/月）
负2层：
90元/㎡/天（2700元/㎡/月）
步行街商亭
7元/㎡/天（210元/㎡/月）
中街商圈
步行街沿街店铺
18元—35/㎡/天（550－1050元/㎡/月）
兴隆大家庭
一楼：
350－450元/平方.月
二楼：
扣点
沈阳春天
330元/平方.月
200元/平方.月
三楼：
70－100元/平方.月
负一层：
480－750元/㎡/月
3元—4/㎡/天（90－120元/㎡/月）
大悦城
8元—10元/㎡/天
6元—8元/㎡/天
5—6元/㎡/天
四楼：
3—4元/㎡/天
五楼：
2—3元/㎡/天
大发广场
6—15元/㎡/天
4—12元/㎡/天
2—9元/㎡/天
8元/㎡/天
铁西商圈
沿街店铺
250－400元/㎡/月
北站区域
华府天地
一层：
11元/㎡/月
二层：
9元/㎡/月
三层：
7元/㎡/月
北行商圈
1层：
200－400元/月/㎡
2层：
50－200元/月/㎡
三好街商圈
店铺
400－700元/月/㎡
以上100~500元/月/㎡
西塔商圈
西塔购物中心
250－300元/平方.月
三、沈阳市商业设施物业管理服务收费标准：
物业管理服务收费标准
45.00元/月/㎡使用面积
百联
39.00元/月/㎡使用面积
茂业
世贸
18.00元/月/㎡使用面积
沈阳华府天地购物中心
平均价格
38.5元/月/㎡使用面积
本项目的物业管理服务收费能够设定为40元/月/㎡使用面积。
四、本项目租金水平分析：
一）、租金水平类比法：
1、沈阳5大商圈一层街铺的租金水平：
商圈
商铺
1层平均租金（元/平米/月）
1层租金水平
700
500－900元/㎡/月
步行街街铺
800
550－1050元/㎡/月
街铺
325
200－450元/月/㎡
300
550元
平均租金价格
535元
2、影响租金水平的关键因素包括：
1、供求关系――价格的决定因素
2、销售业绩――价格的支撑因素
3、综合成本――价格的成本因素
可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：
商圈类比
租赁项目类比
项次
要素
分值
评估标准
太原街
中街
北行
铁西
南塔
华府
天地
沈阳
春天
1.
地位
20
1）城市核心商圈：
2）城市主要商圈：
15
3）正待形成商圈：
5－10
10
2.
交通
状况
5
1）交通便捷，停车便利：
2）交通停车条件一般：
3
3）交通拥挤，停车不便：
1
3.
客流
数量
1）客流较大：
2）客流量一般：
6
3）客流量小：
2
4.
消费
层次
1）消费能力强：
2）消费能力一般：
3）消费能力较低：
5.
铺位
供求
1）供不应求：
2）表现一般：
3）需求较弱：
6.
硬件
设施
1）硬件完备，动线舒适：
2）硬件一般，动线一般：
3）硬件较差，动线较差：
7.
品牌
实力
1）实力品牌商参与运营：
2）实力、影响力一般：
3）实力、影响力较弱：
8.
定位
规划
1）定位清晰、规划特色鲜明：
2）定位规划特色比较清晰：
3）缺乏统一定位规划：
9.
招商
推广
1）品牌商家纷纷进驻：
2）品牌商家部分进驻：
3）品牌商家意向进驻：
10.
管理
服务
1）统一专业管理和服务：
2）统一管理：
3）无统一管理或管理较差：
总计：
100
76
74
58
60
65
80
修正率
本项目得分/其余项目得分*100%
78.9％
81％
103％
100％
92.3％
75％
各商圈一层街铺平均租金
修正价格
修正率*各商圈一层街铺平均租金
552.3
648
309
南塔商圈街铺租金
修正价格合计/4
458
租赁项目类比价格：
华府天地（修正率92.3％）
沈阳春天（修正率75％）
本项目
楼层
综合租金
一层综合租金（内铺）
330元/㎡/月
305
330元/平方/月
248
276
二层综合租金
270元/㎡/月
250
200元/平方/月
150
200
结论：
采用租金水平类比法，本项目1－2层的套内面积租金水平为：
纯租金（综合租金-物管费）
一层街铺
535
495
一层内铺
236
二层
160
（二）以保本保利定价法分析：
商家开设专卖店的成本比进驻百货开设专柜的成本高，特别是对于一个新区、新的购物中心，商家从风险、业绩、投资角度考虑，往往更倾向于选择成熟商圈进驻百货开设专柜。
结合成熟百货常规的保低坪效（2－3万元/年）、扣率（平均扣率为25％）、商家经营成本，选取最具代表性的品牌服饰店铺作分析商家损益平衡点，能够测算出商家承受的租金价格：
1、商家主要经营成本：
（品牌专卖店的租用面积一般为40－100㎡（平均70㎡），本项目的非租金费用为40元/月/㎡使用面积）
经营成本
主要成本项目
成本
自用水电费
1050元（15元/㎡/月）
人员工资
（含营业提成）
3000元（3个人，1000元/人/月）
其它营运费用
（电话网络、POP、货品运输等）
元
装修折旧
（按2年期计）
10.5万÷
24=4375元
（每平按1500元/㎡*70平米）=10.5万元
工商税务
1500元
物业管理服务费
2800元（40元/㎡/月）
以上固定成本合计
14725元
销售利润率
平均35％
净利率
平均10－15％
2、商家保本保利测算：
成熟百货保低销售坪效（元/月/㎡）
百货的保低综合租金（元/月/㎡）百货保低销售平效/4
70㎡
销售额/月
（坪效*70平米）
可承受最高租金（净利率为0）
10％净利率时租金
15％净利率时租金
平均承受能力租金
3000（业绩非常好）
750
210000
840
540
390
590
2500（业绩很好）
625
175000
665
415
290
457
（业绩好）
500
140000
490
190
323
1500（业绩正常）
375
105000
315
165
90
1250（业绩一般）
312
87500
227
102
40
123
1000（业绩差）
70000
140
－10
57
825（业绩很差）
206
57750
78
－4
－45
9
平均1725
平均430
120750
394
221
135
本项目开业第一年处于市场培育阶段，商家业绩预期不高，因此对租金的要求比较低。
由上表测算可知：
1）当纯租金定为394元/㎡/月时，坪效低于1500的商家亏损，坪效2500以上的商家净利率为10％，坪效3000以上的商家净利率为15％。
大多数商家处于亏损状态，购物中心难于稳定。
2）当纯租金定为221元/㎡/月时，坪效低于1250的商家亏损，坪效及以上的商家净利率为10％，坪效2500及以上的商家净利率为15％。
多数商家处于亏损状态，购物中心难于稳定。
3）当纯租金定为135元/㎡/月时，坪效低于1000的商家亏损，坪效1500及以上的商家净利率为10％，坪效及以上的商家净利率为15％。
业绩正常的商家能够实现盈利，购物中心相对稳定。
由此可知：
一层沿街店铺是购物中心的门面，必须落位知名、业绩相对好的品牌，纯租金可厘定为220元，则综合租金为260元/㎡/月；
一层室内店铺关系到购物中心的稳定，必须落位知名、业绩稳定的品牌，纯租金可厘定为135元，则综合租金为175元/㎡/月；
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