学院设施设备管理制度.docx
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学院设施设备管理制度
学院设施设备管理制度
人们对公共设备的依赖性越来越强。
在设备管理中，我司不仅注重设备全过程综合管理，即把设备管理概念融合于设备整个寿命期中，保持楼宇设备最佳运行状态，充分发挥楼宇设备的效益潜力。
更进一步注重预防检修，即不仅做到设备的正确使用和精心维护，而且合理安排设备定期保养计划，以预防重于补救之观念，提高楼宇设备的运行效率。
一、公共设备管理
1、设备的接管管理
1）、对设备进行分类
根据设备对业主服务的重要性将其分为三级：
Ⅰ级设备：
生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、电梯、BA中央管理计算机。
Ⅱ级设备：
正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动来灭火设施、高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。
Ⅲ级设备、除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。
如：
区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。
2）、对所有设备进行编号
依据设备分类，对所有的设备进行统一编号。
3）、建立设备台帐
①对全部设备进行编号后，按相关质量记录表格统一编制成《机电设备统计表》，录入电脑。
②对所管理的所有设施设备都建立设备台册。
③所有设备的台帐都由项目部统一管理。
4）、对所有设备的标识进行整改
①设备标牌
依据设备编号，统一制作设备标牌。
对所有设备在规定位置贴设备标牌。
②设备的颜色
设备一律按要求颜色进行刷漆。
以便于对设备的识别和有效管理，以达到设备管理要求标准。
③设备状态标识
重要危险设备的工作状态须标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备须标识。
2、设备维修计划
采用计划预修制（日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。
1）、对于符合磨损规律的Ⅰ、Ⅱ级设备（水泵、正压风机、电动机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。
小修包含在三级养护中。
中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。
2）、对于Ⅰ、Ⅱ级电气设备（高压柜、变压器、低落压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。
3）、对于Ⅲ级设备，采取事后维修，每年一次保养。
4）、所有机电设备采取计划保养形式，机电设备修保计划如下：
设备保养、中修、大修计划表：
序号
设备编号
名称
日常维护保养周期
一级保养周期
二级保养周期
中修
周期
大修
周期
01
01
生活水泵
半月
每周期
每年
三年
六年
02
01
消防水泵
每月
每季
每年
五年
入年
03
02
风机
每月
每季
每年
五年
入年
04
03
电梯
半月
每半年
每年
三年
六年
05
05
干式变压器
每季
每年
//
//
//
06
06
空冷水机组
半月
每半年
每年
三年
六年
07
07
火灾报警系统
每月
每季
每年
//
//
08
07
气体灭火系统
每月
每季
每年
//
//
09
07
消防联动控制柜
每月
每季
//
//
//
10
08
公共天线系统
每月
每半年
每年
//
//
11
08
对讲报警系统
每月
每季度
每年
//
//
12
08
防盗监视系统
每月
每季
每年
//
//
13
09
低压配电柜
半月
半年
每年
//
//
14
09
高压开关柜
每月
每年
//
15
13
交通道闸
每月
每季
每年
三年
六年
16
17
BAS系统
每月
每季
每年
//
注：
逢高级保养的，低落级保养可以不再做；对Ⅲ级设备，每年至少保养一次。
5）、参照我司现有相关维修保养作业文件，制订维保标准及作业指导书，各设备维保严格按照作业指导书及维保标准作业。
公司相关维保标准及作业指导书有：
《设备管理规程》、《公共部分维修服务规程》、《机电设备整改规程》、《高压配电设备保养与检修规程》、《冷水机组保养与检修作业指导书》等标准及作业规范文件。
3、设备运行管理
1）体制建立设备周巡检制度、交接班制度。
2）主要设备运行管理措施如下：
（1）、变配电设备系统的运行管理
主要管理措施：
①、从事变配电系统的操作、巡查、维修、养护的人员必须持证上岗，必须熟悉电气设备情况和有关安全措施。
②、变配电建立24小时运行值班制度，对变配电装置及高压室每2小时巡查一次，做好巡查记录；发现问题及时处理，并在值班记录及巡查巡查记录中注明。
③、配电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。
复杂的倒闸操作，必须执行操作票制度、监护制度，高压环进、环出柜严禁操作。
操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。
高低压柜开关状态须作好警示、标识。
值班员必须做好值班记录，认真作好交接班。
④、变压器严禁超负荷或极低负荷运行，有计划的向供电局报停或启用。
冬季可报停部分变压器，夏季供电高峰时，按负荷的需求，恢复使用。
严禁变压器空载运行。
⑤、设专人对巡查记录、抄表记录进行统计、制图、分析，监视系统运行状态，诊断系统故障，制定节能措施。
⑥、停电时，提前向客户发出通知；恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。
⑦、配电房室温不可超过摄氏40℃。
消防设施须定期检查，保持完好、有效，并有手持式气体灭火器。
注意防止小动物进入；无关人员须经服务中心办公室许可方可进入。
⑧、加强日常清洁、维护、检修，确保体会配电系统正常，配套设施、设备、装置完好。
（2）、给水设备系统运行管理
主要管理措施：
①、水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由设备运行部负责使用管理，并指定专人负责。
做好日常运行的巡查、点检、抄表及状态监控，并做记录。
②、水泵房内机电设备由设备运行部值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房。
停水须经客户批准。
③、消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常情况下，选择开关应放在自动位置，所有操作标志简单、明确。
④、生活水泵每周至少轮换使用一次，接触器主开关每月检查一次。
⑤、消防泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。
无条件启动的消防水泵（有过压危险或开喷的系统），须对其进行盘车（一般情况下，45KW以下的水泵采用受动盘车，45KW以上的水泵采用点动测试），每季度对电动机进行一次绝缘摇测。
⑥、水泵房配电室室温不超过40℃；泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查、清洁一次，并进行润滑、紧固、调整。
⑦、水池入孔需加盖密封并加锁，透气孔需用不锈钢纱网包扎上。
钥匙由专人保管并定期巡查。
⑧、按规定定期取水（或由水务局取样）送政府有关部门进行水质检查化验，化验结果交服务中心存档。
⑨、对公共水表须每月定时抄表，对抄表记录进行统计分析，确定给水系统是否正常，并协助设备运行部作好水量平衡测试。
⑩、严禁非火灾情况使用市政消防水。
消防演习用水须向用水主管部门办理申请手续。
（3）、火灾报警联动控制系统运行管理
主要管理措施：
①、消防控制中心实行24小时值班制度，值班人员须持证上岗。
②、各种相关制度、规程、流程、应急电话等须上墙。
③、值班人员必须熟悉相关工作流程、规定，值班时不得擅离岗位，须全神注视显示器、仪表、信号灯等，认真作好记录，交班时双方须对设备状态进行检查。
④、火灾报警控制、联动系统的终端设备（如水泵控制柜、风机控制柜等）须将主令开关置于自动档、中控室/消防中心联动柜可置于手动档。
当值班人员发现报警信号后，须立刻核实信号的真伪，信号为真时，将其置于自动，并按相关程序对设备进行操作，信号为误报时，及时将设备复位。
⑤、消防控制中心设备由有资质的人员进行维修保养、对计算机软件进行备份，定期清理垃圾文件、修复软件。
设备密码须报设备部备案。
使用者应在使用界面内进行操作，不得擅自修改系统程序、密码等。
设备供货商/保修单位技术人员对系统进行调试、维修、系统升级时必须征得服务中心同意、登记，且服务中心技术人员在场情况下，方可进行，无关人员不得操作消防控制中心设备。
（5）、电梯运行管理
电梯管理总体目标和指标如下：
A.业主满意率为98%以上；
B.电梯维修及时率达100%；
C.电梯年检合格率100%；
D.电梯完好率达100%；
二、房屋本体和公共设施维修养护管理
序号
公共建筑
设施名称
日常
维修
保养
周期
备注
1
屋面
每月
每2年
及时更换维修破碎的隔热面砖、防水
2
外墙饰面
每月
每1年
每年对重点部位进行修补清洗
3
内墙饰面
每月
每1年
裂缝进行修补，污染处进行刷白
4
楼梯扶手
每月
每2年
对生锈脱漆进行刷漆防腐
5
楼梯踏步
每月
每2年
损坏进行修补
6
防火门
每月
每1年
生锈或掉漆的及时修补，门锁维修
7
防盗网
每月
每2年
生锈或掉漆的及时修补，检查有无脱焊
8
窗户
每月
每1年
在大雨或大风季节应增加次数
9
公共地砖
每月
每1年
发现损坏的应及时更换
10
公共瓷砖
每月
每1年
发现损坏的应及时更换
11
吊顶
每月
每1年
发现损坏的应及时更换
12
人行道
每月
每1年
发现损坏的应修补
13
车行道
每月
每1年
发现损坏的应修补
14
标识牌
每月
每1年
检查有无脱漆、是否清晰
15
污水井
每月
每1年
应保持畅通，无杂物
16
雨水井
每月
每1年
应保持畅通，无杂物
17
挡雨蓬
每月
每1年
在大雨或大风季节应增加次数
18
玻璃门
每月
每1年
在大雨或大风季节应增加次数
序号
公共建筑
设施名称
日常
维修
保养
周期
备注
19
闭门器
每月
每半年
发现损坏及时维修更换
20
井盖
每月
每半年
检查有无脱漆、塌陷
21
化粪池
每月
每1年
检查有无堵塞、杂物
22
污水管道
每月
每1年
检查有无堵塞、杂物
23
雨水管道
每月
每1年
检查有无堵塞
24
防雷接地
每月
每1年
生锈处进行防腐，检查有无脱落
三、公共能耗管理
在满足物业服务质量的基础上，如何控制公共能耗，最大限度地减少能源浪费，降低各产权业主或使用人的能耗支出，一直是我司不懈努力和探索的，而且在我们所管辖的楼宇也取得了丰硕的成果，赢得了业主的赞誉，达到了客户与物业管理公司双赢的效果。
楼宇能耗的控制和管理，在政府大力提倡构建节约型社会的今天，可以说就是反映物业管理水平的一个标尺之一，深切地体会到这一点的我司，必竭尽所力，在产学研校园推行全面的节能降耗管理。
1、建立有效的节能降耗管理小组
校园的节能降耗管理小组，其人员组成只要由服务中心各部门负责人如：
清洁、安全、工程等组成。
其职责如下：
1）负责校园全面的能耗管理工作；
2）拟定能耗管理的相关制度；
3）组织并检查监督各项制度的实施；
4）审核节能措施或方案并组织实施；
5）推广节能降耗新技术及节能运行指导；
6）总结并分析节能降耗管理绩效。
2、节能降耗管理的前期准备工作
节能降耗管理的前期准备主要工作包括：
节能降耗项目数据普查和节能
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