金旭城上城经济效益测算Word下载.docx

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虽然本月批准预售个数为0，但对比上月批准预售，本月红花岗区新增加581套房源。

面对遵义楼市有回暖的迹象，通过五一黄金周之后，又一批大学生将在七月份毕业，就业、置房，同时将进入地产市场一贯金九银十的季节，房地产商又将如何针对遵义市民需求做出调整。

（二）成交情况

1、主城区总体成交情况

根据遵义住房和城乡建设局显示，2013年4月份遵义主城区商品房总成交993套，环比下降14.54%，商品房成交面积7.54万㎡，环比下降38.555。

从成交情况来看，四月份成交情况不容乐观。

“国五条的颁布”虽然对新开楼盘销售起到“催化”的作用，但销售情况并没有像预期一样上涨，相反销售下减。

从成交均价上看，4月份遵义主城区商品房住宅成交均价4203.2元/㎡，环比上浮2.15%。

商业成交均价为9008.15元/㎡，环比下降11.88%。

随着遵义楼市被各大房地产商的青睐，中建集团、遵义实地集团的进驻，东联线的开发、新蒲新区的建设。

2013年遵义楼市让市民更加摸不着头脑。

南部、东部、汇川区竞争更加激烈。

从整体上看，遵义主城区销售情况受南部新城的影响较大，虽说总价低的房源一直是市民选择的对象，但便利的交通、遵义市未来的发展方向也是市民关心的重点之一。

2、各区城交情况

从2013年4月份主城区商品房成交量来看，本月红花岗销售量仍高于汇川区，红花岗区销售609套，相比上月有所上升。

汇川区本月销售385套，相比上月明显下滑。

从销售情况来看，四月份遵义楼市有所下滑，据分析雅安市地震的发生对遵义市民的心里情绪造成很大影响以致房屋销售下滑。

虽然雅安市的不幸让人们伤心，但同时遵义市作为贵州的“三宜城市“也被购房者所看好。

（三）个盘市场调查

⏹国投大厦

物业类型：

写字楼

总放盘量：

78152平方米

去化量：

100%

户型范围：

60—110平方米

销售报价：

9100元/平方米

实际成交价：

8800元/平方米

项目综合评价：

以企业购买居多，私人购买少。

主要周边的行政单位为主

⏹中建大厦

35502平方米

主力户型：

75—129平方米

8600元/平方米

8300元/平方米

优惠折扣：

一次性9.8折，按揭9.9折；

一次性有商量余地

楼盘综合评价：

价格和地段是主要的优势，现由开发公司自己销售。

目前已经封顶现房销售

⏹唯一国际

综合体

40—70平方米

放盘情况：

2013年年底正式开始销售，推出主要以小户型为主

项目地理位置优越，主城区绝版位置。

商业价值较高；

⏹曼哈顿时代广场

36608平方米

90—110平方米

13000元/平方米

11000元/平方米

现加上5层商业只剩7层和18层

团购一次性9.6折，按揭9.8折

地段是这个项目最好的优势，而且现在下面的商业也全部出售完毕，商家也开始经营，给整个项目的人气提升很多，但是价格有点高居不下。

⏹德宝贵御国际

放盘量：

19968平方米

75—624平方米

9300元/平方米

8500元/平方米

现只有一栋在销售，基本都销售完毕，目前放出的一栋只有3层

一次性9.8折，按揭9.9折。

如客户买一层一次性价格还可优惠

紧邻汇川体育馆，周边行政单位比较多，而且配套也基本成熟。

⏹新长征·

尊城

31200平方米

去化情况：

98%

53—92平方米

精装12000元/平方米，毛胚9600元/平方米

精装11180元/平方米，毛胚9400元/平方米

现目前只剩一个8层没有销售

成熟配套，紧邻三阁公园项目本身质量很高，打造遵义第一家五星级酒店，相比其它项目优势也很突出

小结：

遵义楼市动荡不定，住宅目前受南部新城及新蒲新区的影响，目前销售价格相对比较平稳；

受国家调控政策的影响，目前部分房地产开发企业已经改变策略，以开发商业、写字楼等物业形态，并且此类物业形态销售形势都比较理想，平均销售价格也高于市场住宅水平，利润空间更大；

但是随着商业、写字楼的开发量逐渐增加，市场更需要一种新型的物业形态（如loft空间），来应对国家政策调控的影响，同时迎合消费者的消费需求，以达到开发进程顺利，利润空间更大的目标；

二、项目经济效益测算

（一）项目基本情况

“金旭•城上城”商住小区。

项目地处汇川区南京路中段，汇川体育馆正对面。

东接深圳路，南临汇川体育馆，西至天仪厂，北靠广州路，地理位置良好，交通便利，四通八达，汇川区南京路区域已建设发展成为遵义市北部片区的次级商业圈。

按照遵义市总体发展规划，北部片区已是遵义市的第二个商业中心，时至今日，项目与遵义市体育馆、市康体中心、艺术中心近在咫尺，与遵义市委、市农业银行、市商业银行、遵义图书馆、三阁公园等为邻。

项目以厦门路、人民路、市政府绝佳版图诠释了遵义政治中心、经济中心、文化中心、体育中心、生活中心等五心同场之丰富内涵，永不可复制的城市中心，使“金旭•城上城”掌控中心资源并打造国际化多元互动价值平台，在名城中心30万方地标建筑群里构建了一个集国际官邸、甲级5A写字楼、时尚商业街为一体的城市复合功能体。

（二）主要规划经济技术指标

“金旭•城上城”项目占地面积52163㎡，建筑总面积245166㎡（其中，一期总建筑面积：

100278平方米，二期总建筑面积：

144888平方米），

项目二期总建筑面积144888㎡，（其中商业30040.41平方米，综合办公大楼68920.32平方米，还房住宅建筑面积19754.11平方米，住宅建筑面积25915.68平方米。

地下建筑面积约50000平方米。

，

本项目名称

金旭城上城

用地性质

商住用地

小区总用地面积（M2）

52163平方米

总建筑面积（M2）

245166平方米

其中:

住宅建筑面积（M2）

169520.5㎡

商业建筑面积（M2）

43200㎡

办公用房建筑面积（M2）

34123.9㎡

地下总建筑面积（M2）

地下车库64800㎡

园林景观面积（M2）

21000平方米

容积率

4.685

绿化率

30%

建筑密度

34.9%

总户数

1290

停车位：

1188

二期总建筑面积

144888+50000

地上建筑面积

144888㎡

其中：

商业

30040.41㎡

综合办公大楼

68920.32㎡

住宅

25915.68㎡

还建住宅面积

19754.11平方米

地下建筑面积

约50000平方米

（三）项目开发节奏控制

1、开发模式分析

一般情况下，房地产项目开发有整体一次性开发和分期分批开发两种模式，从各方面的因素综合起来分析，整体一次性开发具有开发周期短，施工难度低，楼盘市场形象较佳，项目推广方便，品牌树立有利等优点。

而分期开发在某些方面则正好相反。

不过，在整体开发过程中，可以持续性的塑造项目及公司品牌。

本项目开发规模近30万平方米，体量大，周期长；

从开发公司的具体情况（资金势力雄厚、技术力量强大等）和项目的具体情况（地段位置较好、项目开发影响力大、项目规模大等），市场应对情况（目前遵义市房地产市场正处于发展的高峰，遵义市房地产行情普遍看好、写字楼的物业形态目前市场处于萌芽状态）等多方面综合考虑，本项目在开发模式的选择上，以二期滚动开发。

目前一期已经全面完工并交付使用，二期整体开发，这样一次性资金投入相对少，利于公司的整体运作，并且在宣传推广上，结合项目的物业形态，一次性进行整体包装推广，快速树立项目形象，形成项目市场影响力，减小项目整体开发的风险；

更重要是可抢占整体市场发展期的利好良机，从而有利于减少成本；

同时可以实现利润的最大化，以加快销售和资金回笼从而达到既获得较高的利润又将开发风险降到最低。

因此，项目以二期滚动开发（一期已经完工并交付使用），这样的开发方式既有利于项目整体形象的推广和品牌的树立，又有利于销售的实施和资金回笼，同时更有利于施工组织和施工管理。

2、项目实施进度计划安排

根据项目的规模和开发具体情况，结合贵州省和遵义市同类建筑工程开发的平均合理开发时间，本工程的工程进度和整体开发进度待后期根据项目的施工图纸确定后另行确定。

本工程进度主要为项目的经济可行性研究用，可能与实际开发进程有一定的出入，实际工作进程应根据项目工作流程进行调整。

本工程进度的时间安排没有考虑开发过程中出现的资金周转、工程突发事件以及其他任何具体的特殊因素的影响。

本项目的实施进度条件如下：

1、本项目开发资金是充裕为前提；

2、本项目的前期工程（含拆迁、规划、设计、勘察、七通一平等工程）在项目开发正式动工前已经处理完毕；

（目前项目已经是净地无拆迁）

3、本项目的安置与补偿过程中没有异常情况出现，全面落实到位；

4、本项目用地的地质条件正常，没有需要特别处理的情况出现；

5、本项目的开发过程连续不间断；

6、本项目的附属工程施工时间是在主体工程建设基本完毕的时候开始进行；

建设进度计划：

项目二期已取得土地16712.26㎡，在现有的基础上，开发工作分两个方面同时进行。

一方面办理3、4座的施工建设手续，确保3、4座尽快开工建设；

现已经完成3、4座拆迁工作，2013年6至7月份完成土石方平场工作；

7至9月份完成地勘和孔桩工作；

预计在2014年3月可实现3、4座预售。

在建设3、4座工程的同时完善二期土地15432㎡的使用权证的办理，预计2013年6至7月取得15432㎡的土地证，8至12月份完成全部拆迁工作，在完成拆迁工作的同时完善相关施工建设手续；

11月至2014年4月完成平场工作，在完成土石方平场工作的同时，为确保工期，地勘及孔桩工作同步进行，交叉作业；

预计在2014年12月份前实现部分商住房预售。

结合上述工程进度计划安排，目前，项目前期工作，主要接触国土、规划、建筑设计院等单位，确定规划许可、对接设计机构、设计方案、施工详图，以及建设概预算等前期内容。

此外还包括土地平整，与律师确定销售法律程序，与广告公司、物业管理公司等签定推广发展事宜等；

根据初步规划设计，本案目前二期开发时间、整体土建安装工程约需要24个月，期间与之联