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它有别于各地政府为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”，从1998年年底开始兴建的经济适用住房也是特殊的商品房。

从销售看，商品房又分现房销售和期房预售;

从销售对象看，分内销商品房、外销商品房;

从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。

3.内销商品房与外销商品房的区别

内销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境内单位和个人出售的商品房。

外销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境外人员（外国人、港澳台人士）销售的商品房。

内销商品房可以销售给个人和单位，包括中央单位和个人，以及批准设立的办事处和联络处;

外销商品房可以向国外的企业、其他组织和个人出售，但向国内（香港、澳门、台湾地区除外）个人售房，须经人民政府批准。

4.商品房的结构有几种形式

商品房的结构形式主要是以其承重结构所用其所用的材料来划分。

一般可分为以下三种形式：

（1）砖混结构住宅;

（2）砖木结构住宅;

（3）钢筋混凝土结构住宅。

5.砖混结构住宅

砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。

通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。

砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。

“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐等。

这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅;

由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。

6.砖木结构住宅砖木结构住宅的指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。

7.钢筋混凝土结构的住宅钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。

这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。

具体又分框架、框架剪刀墙结构等。

8.住宅的建筑形式根据《住宅设计规范》，民用建筑高度与层数的划分为：

1层~3层为低层住宅;

4层~6层为多层住宅;

7层~10层为中高层住宅（也称小高层住宅）;

11层~30层为高层住宅;

30层（不包括30层）以上为超高层住宅。

9、复式住宅复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等;

上层供休息睡眠和贮藏用。

优点是：

（2）层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促憋气的不适感;

贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用;

（3）由于室内的隔断、楼板均采用轻薄的木隔断，木材的成本较高且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。

（1）安全防卫自动化;

（3）家务劳动自动化;

具备以下四种基本功能，即可实现家庭活动自动化。

家庭活动自动化是指家务、管理、文化娱乐和通信的自动化。

所谓家务，是指家电设施、保安设施、能源管理等;

所谓管理，是指家庭购买、经济管理、家务工作及医疗健康管理等;

所谓文化娱乐，是指利用计算机进行学习、娱乐、文艺创作等;

所谓通信，是指利用通信网络与外界联络及咨询服务。

为进一步规范住宅小区智能化建设，建设部住宅产业化办公室和勘察设计制定了《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》（以下简称《导则》），将全国住宅小区智能化系统建设分为一星级、二星级和三星级三个等级。

（1）《导则》要求一星级示范小区应具有：

安全防范子系统，包括出入口管理及周界防卫报警、闭路电视监控、对讲与防盗门控、住户报警、巡更管理;

信息管理子系统，包括对安全防范系统实行监控、远程抄收与管理、IC卡、车辆出入与停车管理，供电设备、公共照明、电梯、供水等重要设备监控管理，紧急广播与背景音乐系统，物业管理计算机系统;

信息网络子系统，包括为实现上述功能科学合理的布线，每户不少于两条电话线和两个有线电视插座，建立有线电视网。

（2）二星级示范小区除应具有一星的全部功能外，在安全防范子系统和信息管理子系统方面，其功能及技术水平应有较大提高;

信息传输通道应采用高速宽带数据网作为主干网;

物业管理计算机系统应配置局部网络，并供住户使用。

（3）三星级示范小区应具有二星级的全部功能。

其智能化系统的建设在有可能的条件下，应实现现代集成建造系统（HI-CIMS）技术，并把物业管理智能化系统建设纳入整个住宅小区中，作为HI-CIMS工程中的一个子系统。

同时，HI-CIMS要考虑物业公司对其智能化系统管理的运行模式，使其实现先进性、可扩展性和方便管理。

11、住宅的开间在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

因为是就自然间的宽度而言，故称为开间。

根据有关规定，砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：

2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

但就我国目前大量建造的砖混住宅来说，住宅开间一般不超过3.3米。

规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

12.住宅的进深

14.住宅的净高净高是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。

15.小区的规划建设用地面积和建筑面积小区规划建设用地面积是指项目用地规划红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿化面积、建筑物构筑所占面积、运动场所等。

小区的建筑面积是指住宅建筑外墙外围线测定的各层水平面积之和。

它是用于反映小区建设规模的重要经济指标，计算时应依据建筑平面图，按国家现行统一规定量算。

16.建筑容积率和建筑覆盖率（建筑密度）建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属物建设物除外。

建筑覆盖率又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与总面积的之比，除特别注明外，计算时一般包括附属建设物。

以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物构筑物所占面积、运动场地等。

17.绿化率与绿地率的区别

其实，绿化与绿地，二者的区别主要是对“居住区用地范围内各类绿地”这一概念的不同理解上。

绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率。

树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。

购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。

所以，我们平常叫惯了的绿化率专业术语应称作“绿地率”，它和开发商一般许诺的“绿化率”有很大区别，开发商常说的其实是“绿化覆盖率”。

而且，国家对绿地率的要求非常严格。

根据相关技术规范、法规都可以知道，长草的地方并不一定都能算作绿地，绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。

其中，公共绿地又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状公共绿地。

即使是级别最低的零散的块状、带状公共绿地也要求宽度不少于8米，面积不小于400平方米。

该用地范围内绿化面积不少于总面积的70%（含水面），至少要有1/3的绿地面积要能常年受到直接日照，并要增设部分休闲娱乐设施。

而宅宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在设计计算时，也要求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。

根据有关规定，凡符合规划标准的新建居住区，居住小区绿地率不得低于30%，且要保证居住区内人均2平方米，居住小区人均1平方米的规模。

绿化覆盖率则不然，相对而言比较宽泛，大致长草的地方都可以算作绿化，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。

计算绿化覆盖

率所指的绿地，简单地说，就是只要有块草皮就可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。

18.为何国有土地使用证上编号会有不同

如果开发商提供的国有土地使用证上面的编号与所签合同里的土地编号不一样，这有可能不是同一份土地使用证，应该查看国有土地使用证的具体使用范围和土地使用出让合同。

19.房屋的使用率与实用率

住宅套内净面积即使面积与住宅面积的比为使用率，一般高层楼在72%~75%之间，板楼在78%~80%之间;

而实用率是套内建筑面积与住宅面积的比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。

房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的例，是衡量物业使用效率的重要标准。

目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。

二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。

在使用率计算方法的选择上，有些发展商采用轴线面积法。

这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况。

比较确切的计算方法是在建筑面积的基础上减法外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这咱方法计算出来的作用面积也形象地称为“地毯面积”。

它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。

从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略低，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。

而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。

此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。

20.商品房销售面积

商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

销售者销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。

商品房销售面积的标注单位应当为平方米。

商品房的销售面积与实际面积之差不得超过国家计量技术规范

《商品房销售面积测量与计算》规定的商品房面积测量限差。

按套或者单元销售的商品房，各套或者各单元销售面积之和不得大于整幢商品房的实际总面积。

21.套内建筑面积

商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。

套内建筑面积不等于地毯面积，完全属于买房人个人私有;

与套内使用面