世联地产市场研报究报告(密件)Word格式.doc
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第六部分
物业发展建议
第七部分
附件
市场调研综述
市场调研原始数据
说明
武汉市×
×
房地产有限公司：
承蒙贵司信任，委托我司对武汉×
俊园项目进行策划顾问工作。
在双方充分沟通和贵公司大力协助下，本项目小组顺利完成调研工作。
本报告侧重在市场调研，通过对调研数据的分析，得到调研结论，并提出关于物业发展的简单建议，以供贵公司决策参考；
关于客户群、物业发展建议等部分的详细内容将在下一份报告《市场定位报告》中论述。
这次调研得到贵司相关部门的大力协助和直接参与，谨此表示感谢！
专此奉达，即颂商祺！
世联地产×
俊园项目组
第一部分住宅调研
结论：
1）武汉现有高档住宅多在区位上拥有独特的资源，如江景、湖景等；
2）武汉现有高档住宅普遍停留在追求面积大的简单层面，虽然个案在规划、设计方面有突破，但整体依然处在学习阶段；
3）武汉现有高档住宅在自身配套方面或者不太完善，或者与物业档次不太匹配；
4）新材料、新技术在武汉现有高档住宅中应用不多；
5）武汉住宅物业管理整体水平依然较低，而高档住宅物业管理更不能满足住户需要；
一，样本
1，样本选取标准
1）均价在3000元/㎡以上；
2）户型主力面积在120㎡以上；
3）在武汉有一定的市场影响力；
2，样本清单
根据以上原则，我们选取了以下项目作为住宅样本：
1）重点竞争项目：
l统建千禧苑；
l中环大厦；
l名都花园；
l金色港湾；
l世纪华庭；
l永清庭院；
2）一般竞争项目：
l三江航天花园；
l江城华庭；
l丽岛花园；
l江景大厦；
l武昌秀水公寓；
l香格里·
嘉园
二，供应量
项目
占地面积（㎡）
建筑面积（㎡）
套数
世纪华庭
3400
42300
189
中环大厦
5336
64581
330
统建千禧苑
36670
76500
约500
永清庭院
14000
70000
369
名都花园
667000
680000
4000（一期568个单位）
金色港湾
500000
600000
江城华庭
13207
江景大厦
3000
约70000
310
丽岛花园
160000
约200000
700余个
香格里
13433.5
75000
184
秀水公寓
2200
22600
120
小计
1418247
1630981
3270
据统计，上述样本项目总占地面积达142万平方米，总建筑面积超过163万平方米。
三、产品特征分析
1，片区分析
从片区来看，可将上述样本的所在区域大致划分为：
水果湖；
南湖；
西北湖；
解放公园；
其它等几个片区。
从位置、交通、配套等几个方面，试图对这几个片区作一比较：
片区
位置
交通
配套
水果
湖
临水果湖（东湖），对环境构成强劲支撑；
省委、省府所在地，传统上的比较“贵气”的地方；
居住氛围较浓，人文气氛尤佳；
人行、车行均较方便；
有规划轻轨线经过；
名校、医院集中，商业气氛较淡，但购物距商场较近；
南湖
丽岛花园、名都花园
临南湖，对环境构成支撑；
高校群和东湖高新开发区所在地；
属于新开发居住区；
车行较为方便，公共交通不发达；
本区域配套暂不成熟，需借用雄楚大道以北配套。
西北
世纪华庭、中环大厦
临西湖、北湖，对环境构成强劲支撑；
新世界百货、金融街所在地，汉口新商务区；
居住氛围一般；
人行、车行较为方便；
公交状况一般；
新世界百货提升片区档次，商业气氛一般。
需要借用新华路沿线配套。
解放
公园
临解放公园，对环境构成支撑；
市委所在地，帮助提升档次；
教育配套较好，包括六中、通信指挥学院及稍远的育才等；
但商业气氛较淡；
Ø
小结：
武汉现有豪宅在区位上有以下特点：
a，拥有较为独特的资源；
比如水景；
b，车行交通方便，但公共交通不一定方便；
c，距离繁华商业地段有一定距离；
d，周边主要行业或机构为项目提供客户来源，比如东湖高新区的高新技术人才成为丽岛花园的客户；
e，配套不一定非常成熟。
2，平面设计
1）户型：
样本项目主力户型以3房、4房为主，配以少量2房或5房、复式等户型；
主力户型（㎡）
三房（131～157）、四房（189）
平层、错层（130）、复式（200）
四房（162～197）、五房（187～285）
四房（172～206㎡）
三房（134～168）、四房（152-261）
三房（124～128）、四房（146）；
别墅（212～446）
2）单元面积：
样本项目的单元面积均较普通住宅面积大：
三房面积平均为145㎡；
最小为124㎡（金色港湾），最大为168㎡（名都花园）；
四房面积平均为195㎡；
最小为146㎡（金色港湾），最大为261㎡（名都花园）；
据世联“基础数据库”提供的数据，深圳2001年度发售的物业，三房平均面积为104㎡；
四房为146㎡。
说明，武汉高档住宅消费在单套面积上已超出深圳的平均水平。
3）厅及主卧空间
从地域、目标客户群与本项目相似度的角度考虑，我们选取了世纪华庭、中环大厦、永清庭院等三个项目来分析厅和主人房的开间。
（单位：
米或平方米；
表中面积系根据楼书中所标示数据或根据标示尺寸计算）
户型
客厅开间
客厅面积
客厅＋餐厅
主卧室面积（不含卫生间）
四房194.34
5.5
42.2
5.727×
3.8＝21.76
四房189.04
4.5
28.35
51.03
4.5×
3.3＝14.85
三房131.61
4.2
22（约）
31（约）
F五房187.81
5.25
36.23
5.1×
3.6＝18.36
D五房196.15
5.4
43.74
4.1×
3.85＝15.785
M三房150.64
4.8
27.4
4.0×
5.1＝20
A二房107.23
33.6
3.85×
3.6＝13.86
根据上表数据，
a，170㎡以上的四房户型：
客厅开间：
最小为4.5米，一般在5.25～5.5米之间；
客厅＋餐厅：
面积超过40㎡；
主人房面积：
在14.85～21.76㎡之间；
b，100～130㎡的三房户型：
在4.2～5.25米之间；
面积超过30㎡；
13.86～14.85㎡之间；
4）设计：
个别样本项目在户型设计上表现较好，见：
a，户型设计较好的案例；
但多数项目均存在一定问题，甚至有较为明显的缺陷。
主要表现在：
b，面积浪费较多，实用率不够；
c，柱、管线布置不合理，占用住户使用空间；
d，空间布置不合理，导致黑房、暗房；
e，住户基本的功能被忽视，导致住户居住使用不便；
f，面积大而无当，户型功能不齐全。
4）关于各功能间的配置
a，卫生间
调查显示，多数样本项目的卫生间数量在2个。
仅世纪华庭、名都花园达到3个（含工人房的卫生间在内），见下表：
三房
四房
五房
3
2
2～3
三江航天
b，工人房、储藏间、（主人房）衣帽间
工人房
储藏间
衣帽间
1
无
1（4房或以上）
部分（如101栋A户型）
部分（如E2户型）
部分（如I户型）
部分（如B2型四房）
虽然现有资料有限，但事实上，由于高端产品总是处于金字塔尖，他们的面是非常窄的。
因此，我们仍然试图从上表得出这样的结论：
根据居住者的生活习惯和使用功能，科学地设计和布置室内空间，在武汉高端市场还远未引起开发者的足够重视。
现有所谓“豪宅”基本停留在追求大面积的简单层面。
反过来说，这也将成为武汉俊园项目引领市场潮流的重要空间之一。
对比世纪华庭D1型与波托菲诺·
天鹅堡A户型，两者均为220㎡：
天鹅堡A型220㎡
世纪华庭D1型220㎡
两者对比可以看出，天鹅堡的储藏间、工人房（带洗手间），主人房衣帽间、书房、甚至主人房带阳台，一应俱全，使用功能划分非常清晰。
3，环境设计
环境是住宅物业的重要组成部分，环境质量更是直接关系到物业档次的重要指标之一。
因俊园项目属于市区高层物业，我们从样本库中选出中环大厦、世纪华庭、统建千禧苑等3个项目作为参照。
专业环境设计公司
-
绿化率（或绿化面积）
53%
环境特色
楼栋间有少量简单绿化。
湖景；
小区内无特别环境设计。
小区内庭院按照夏威夷风格设计有溪水池、假日广场、高尔夫练习场、绿化带等
而在另外9个样本中，也只有丽岛花园和名都花园分别聘请了香港怡景师设计公司、新加坡中央园艺有限公司做专业景观设计，并做出了自己的特色。
小结：
尽管少数样本项目在产品方面有比较明显的弱点（比如世纪华庭和中环大厦的朝向），但仍能为客户接受。
从丽岛花园、名都花园、世纪华庭、中环大厦的旺销可以看出，武汉高端客户对于美丽环境的渴求。
但是，上述项目只是停留在简单的借景上，并未结合项目本身，充分挖掘景观优势，从而成为住户可观、可用的资源。
地块狭小、周边环境较差是俊园项目不可回避的弱势。
因此，如何充分挖掘地块特点，精心打造宜人的内环境，并在售卖时展示，是俊园项目可发挥的重要内容。
4，会所
面积（㎡）
功能
夏威夷风情生态会所，含Mini高尔夫、假日广场、咖啡厅、阅览室、健身房等
健身房、空中花园、儿童乐园、老人休闲中心、阅览室、餐厅、咖啡厅等
阅览室、棋牌室、健身房等
4000
台球室、乒乓球室、游泳池、酒
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