深圳市写字楼市场调研报告10页精选文档文档格式.docx

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我抓住练胆这个关键，面向全体，偏向差生。

一是和幼儿建立和谐的语言交流关系。

每当和幼儿讲话时，我总是笑脸相迎，声音亲切，动作亲昵，消除幼儿畏惧心理，让他能主动的、无拘无束地和我交谈。

二是注重培养幼儿敢于当众说话的习惯。

或在课堂教学中，改变过去老师讲学生听的传统的教学模式，取消了先举手后发言的约束，多采取自由讨论和谈话的形式，给每个幼儿较多的当众说话的机会，培养幼儿爱说话敢说话的兴趣，对一些说话有困难的幼儿，我总是认真地耐心地听，热情地帮助和鼓励他把话说完、说好，增强其说话的勇气和把话说好的信心。

三是要提明确的说话要求，在说话训练中不断提高，我要求每个幼儿在说话时要仪态大方，口齿清楚，声音响亮，学会用眼神。

对说得好的幼儿，即使是某一方面，我都抓住教育，提出表扬，并要其他幼儿模仿。

长期坚持，不断训练，幼儿说话胆量也在不断提高。

深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区，5个片区我们概括如下：

我国古代的读书人,从上学之日起,就日诵不辍,一般在几年内就能识记几千个汉字,熟记几百篇文章,写出的诗文也是字斟句酌,琅琅上口,成为满腹经纶的文人。

为什么在现代化教学的今天,我们念了十几年书的高中毕业生甚至大学生,竟提起作文就头疼,写不出像样的文章呢?

吕叔湘先生早在1978年就尖锐地提出:

“中小学语文教学效果差,中学语文毕业生语文水平低,……十几年上课总时数是9160课时,语文是2749课时,恰好是30%,十年的时间,二千七百多课时,用来学本国语文,却是大多数不过关,岂非咄咄怪事!

”寻根究底,其主要原因就是腹中无物。

特别是写议论文,初中水平以上的学生都知道议论文的“三要素”是论点、论据、论证,也通晓议论文的基本结构:

提出问题――分析问题――解决问题,但真正动起笔来就犯难了。

知道“是这样”,就是讲不出“为什么”。

根本原因还是无“米”下“锅”。

于是便翻开作文集锦之类的书大段抄起来,抄人家的名言警句,抄人家的事例,不参考作文书就很难写出像样的文章。

所以,词汇贫乏、内容空洞、千篇一律便成了中学生作文的通病。

要解决这个问题,不能单在布局谋篇等写作技方面下功夫,必须认识到“死记硬背”的重要性,让学生积累足够的“米”。

写字楼分布区域

备注

标志性建筑

福田中心区

深圳市商务中心区保险、证券、基金、银行等金融机构集聚中心，并承接港资、外资金融机构的部分后台业务

大中华国际、卓越时代广场、荣超国际商会中心、卓越世纪中心

罗湖地王商圈

深圳老牌商务中心，以证券、基金、银行为主，在规划上与福田中心区合称福田中心

地王大厦、深发展银行大厦、华润大厦

南山后海新区

高新技术产业、物流业、创意产业的创意投融资中心和金融电子产品研发中心，并应努力争取全球金融业软件外包的份额

天利中央商务大厦、海岸城东西座

车公庙

受中心区辐射，作为深南大道沿路写字楼区，在规划上并入了福田中心规划

招商银行大厦、NEO企业大道

南山科技园

以高科技企业总部为主，出售较少

联想研发中心、腾讯大厦

从深圳写字楼主要的5个片区来看，最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区，罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小，而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。

1、目前市场情况；

Ø

深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看，无疑是最受客户认同的商务中心区，福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价，较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。

但是这个价格标杆并不是绝对的，因为一些片区的地标性建筑，比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高，如招商银行大厦等。

因此写字楼的价值导向除了区位外，其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向，如同为中心区的卓越时代广场和财富广场，两者租金差距达到了近30%。

后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座，未形成规模效应。

虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区（NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%），但后海片区商业配套成熟，有海岸城、保利文化中心的购物商场，同时规划有总部经济区和高尚住宅区，发展潜力巨大。

盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业，整体配套和规划档次均较低，销售均价为19000元/平米左右，租金在80元/平米左右，比后海商务中心普遍低10%。

2、市场价格变化情况分析；

中心区二手写字楼售价成交价分析

中心区二手写字楼租金成交价分析

南山区二手写字楼售价成交价分析

南山区二手写字楼租金成交价分析

从福田中心区和南山区2019年底到2009年6月的二手写字楼成交价格走势情况来看，中心区在由2019年底到2009年6月随着市场的逐步走好，销售价格稳步提升，整体销售均价涨幅接近10%，而南山区二手写字楼成交价格一直趋于平稳，主要是南山区09年推盘量较小，而福田中心区借助卓越世纪中心的推盘造势以及市场的持续走强，价格稳步提升。

总体来说，写字楼一般是投资和自住需求各对半的产品，主要目标客户是企业主和专业投资客，因此销售价格随市场走势影响较大，但对比住宅，写字楼由于投资性更强，在价格下调后，反弹周期更长，如2019年最高峰期，福田中心区甲级写字楼价格接近40000元/平米，而现在30000元/平米左右的销售价格仍未接近到这一高度。

从福田中心区和南山区2019年底到2009年6月的写字楼租赁价格走势情况来看，随着市场的持续走好，写字楼的租赁价格并没有较大幅度的变化，相对于销售价格，租赁价格还是表现了一定得稳定性。

总体来说，写字楼特别是甲级写字楼有政府规划的各项交通、商业、住宅配套设施支撑，租赁价格表现了较大的稳定性。

小结：

项目地块所在位置位于后海商务中心的总部经济规划区，且属于地铁沿线物业，周边商业、住宅配套完善，整体片区发展前景较好。

但是地块建筑规模较小，且销售方式有条件限制，难以形成规模或地标性建筑效应。

因此，对比深圳现阶段的市场情况，地块销售价格预计22000-24000元/平米，租赁价格90元/平米左右。

商业部分一般以持有物业形式为主，不对外销售。

二、典型项目简介；

楼

盘

基

础

资

料

物业名称

海岸城西座

位置

南山区海德三道与文心五路交汇处

物业类型

超高层写字楼（甲级）

楼层面积

约2087㎡

楼宇规划

地上30层、地下2层，1-3层为裙楼商业，4、19层避难层，5-18层及20-30层为写字楼，高约155m

发展商/投资商

深圳市海岸房地产开发有限公司

物管公司

深圳市海岸物业管理有限公司

交房时间

随时入住

管理费

26/㎡（含空调）

空调费

层高

3.75m

实用率

80%

户

型

结

构

户型

120㎡~280㎡

租售情况

售完

宇

质

素

装修标准

毛坯房

楼宇配套

价格

90~100㎡，23000-26000/元㎡（租/售）

入住率

2019．7开售

天利中央广场

南山区商业文化中心区（海德三道）

约1300㎡

地上32层，地下3层，1-3、5-7为商业，4层为餐饮，其余均为办公写字楼。

深圳天利地产集团有限公司

深圳市天利物业管理有限公司

开盘时间

2009.12

16/㎡

按流量计

103㎡~1300㎡

正在发售，已售30%。

毛坯

22000-23000/元㎡

2009.3开盘，未入伙，年底入伙。

NEO企业大道（绿景纪元大厦）

深南大道与香蜜湖路交界处

甲级写字楼、商务公寓

约1500㎡

41层，高176㎡（B座）。

绿景集团

深圳市绿景物业管理有限公司

2019.3

76%

96㎡~200㎡

C栋已售完（商务公寓），B栋正在登记，未办预售证，预计在10月。

毛胚

80~120㎡（周边写字楼价钱参考），26000/元㎡（租/售）

2009.6C栋开售，2009.10（预计）B栋开售，未入伙。

金谷3号（水松大厦）

车公庙泰然金谷内

甲级写字楼

约1500㎡

20层高（工业厂房）

深业泰然（集团）股份有限公司

深圳市泰然物业管理服务有限公司

8.5/㎡

3.9m

82%

240㎡~470㎡

19000/元㎡

2019.10月开售

卓越世纪中心

福华三路与金田路交汇处

超甲级写字楼

4号楼约2000㎡

3号楼商务公寓，4号186米超甲级写字楼，1号楼64层超甲级写字楼，2号楼集超甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓于一体。

深圳卓越世纪城房地产开发有限公司

深圳市卓越物业管理有限公司

2019.4

18/㎡

4m

5-14层（低区）：

125-300㎡；

35-38层（高区复式）：

430-540㎡

17-29层（中区）：

32-34（高区平层）：

125-300㎡

75.5%

140