西安房地产发展现状与对策Word格式文档下载.docx

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⑵.2000－2002年相对稳定的协调发展期

2000年以来，伴随着西部大开发政策的深入落实，西安城市化进程快速推进，宏观经济的持续走好，西安的房地产业也步入了快速发展期。

尤其进入2002年，伴随着政府各项宏观调控政策平稳运行以及市场环境的持续改良，西安房地产业的发展也随之渐入佳境。

二手房市场开放、土地市场交易拍卖制、交易契税减半政策出台，这些政策无不显示出政府逐渐将房地产推向市场，由市场来进行产业的调整、运作、发展的决心，同时也体现出政府对房地产业的支持力度，但同时全国局部地区尤其是一线城市产生过热及结构不合理的迹象，中央对土地市场的规划及控制政策、银行放贷利率的一系列调整政策进行一定调整，但西安楼市仍然走势平稳。

⑶.2003－2007的政策调整、快速提升期

2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005—2006年则是政策出台最为密集的阶段。

在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。

2006—2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。

在此期间，西安楼市保持了供需两旺的发展态势，诸多一线城市出现的随政策出台而产生供应、销售以至价格大幅波动的情况几乎与西安“无缘”，整体市场供应及销售保持了年增长30%－40%的增长速度，并迎来了外来大型房企纷纷进驻开发，房地产开发由集中于二环向三环外拓展的黄金发展期。

⑷.2008年—2009年，房地产行业全面调整期

2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显化，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期，西安市场销量同样表现为下滑，但房价仍然保持了小幅增长的发展态势。

在此情况下，西安市场出台了部分刺激消费的政策，购房者观望情绪于09年逐步消弭，楼市供应及销售量重新开始走高。

但在此情势下，进入09年三季度，面对买方市场置业热情的重新高涨，部分开发企业再现涨价之势，对市场整体交易的走高产生一定影响，预计楼市将重现博弈之势，楼市调整仍将继续。

1.2西安商品房市场发展现状及特征

从上面图表可以看出：

1999年以来西安商品房市场供应量逐年稳步递增，即使2005年虽然国家出台了一系列调节房地产市场的宏观政策，但是西安房地产市场几乎没有受到太多的影响，多年来西安商品房供应量年增幅基本上均保持在30%以上。

但是从2008年开始，受全球经济危机影响及地震等因素影响，西安市商品房开发量相对上年有一定程度的下降。

进入09年，伴随着买方市场观望情绪的消退，多数开发企业资金压力减轻，商品房市场供应量重新高涨，09年上半年商品房开发量再次走高并超过07年市场最高水平。

（二）商品房销售市场交投活跃，市场需求空间较大

2西安房地现状及产存在的问题

2.1西安房地产的现状

应该说，从2007年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：

我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入"

拐点"

。

当然这个"

只是此轮短周期的"

，而不是我国房地产长周期的"

从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面：

⑴.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降

2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。

深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。

其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%；

而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。

广州也出现了类似的情况，2008年3月，商品住宅均价为9316元/平米，与2007年10月相比，下跌了19.5%。

北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固。

据上海房地产研究机构佑威房地产研究中心发布的数据显示，上海平均成交价格从08年6月下半月的17258元下滑到13207元，环比下滑了23.5%。

而据搜狐网报道，北京的多数楼盘的房价开始松动，并出现了普遍的打折促销现象，一些楼盘的价格也较去年高峰时有了较大的下降。

东莞房价则距从最高点下降了约40%，基本回到了2006年初的价格。

而根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。

与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。

同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。

⑵.成交量萎缩，空置率上升

与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。

据易居房地产研究院的统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%；

其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。

7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成。

据焦点网新闻中心根据北京房地产交易管理网数据统计，2008年7月1日-16日，北京市期房网上签约住宅签约平均每天为164.63套，而去年同期平均为393.07套，同期下降58.12%。

2008年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。

根据世联地产研究中心发布的数据，2008年6月深圳一手房成交面积为28.3万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%。

广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44%，而与2006年同期相比降幅更达52%。

从单月来说，今年上半年单月成交量最大的是6月，为64.64万平方米，其它月份全部低于40万平方米，成交量最低的2月仅23.12万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间，足见当中的差距。

同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。

⑶.紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大

目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。

据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。

一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。

同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。

房贷业务"

一枝独秀"

的繁荣背后，是潜在的巨大风险。

据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。

并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。

而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。

⑷.市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场

一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。

二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金。

三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。

四是，由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。

五是，一些中小房地产不具有品牌竞争力。

六是，大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。

这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。

1月22日，北京市建委对拟注销资质证书的862家房地产开发企业名单进行了公示；

根据名单，此次拟注销的大多数还是中小开发企业。

此外，其他城市也纷纷出现了一些中小房地产企业破产倒闭现象。

当然，在一些二线、三线城市，中小房地产企业还是有其存活的基础的。

⑸.房地产中介经营困难

由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。

去年以来，随着"

中天置业卷款逃逸"

事件和"

长河地产关门倒闭"

事件的发生，房地产业内一时风声鹤唳。

今年1月11日，创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门。

而在东莞，创辉租售在最近两个月内关闭了近130家店面。

创辉租售在广州的100多家门店已张贴《公示》，声称因股权调整需要暂时停止营业。

在北京，地产中介巨头中大恒基关店50家，信一天等退出北京市场；

北京的一些小中介也提前关店。

在杭州，据杭州市信息中心监测的8家中介公司的最新数据统计显示：

6月杭城二手房市场成交量较上月下降46%，成交量比上年同期亦减少了35.7%；

杭州中介行目前的处境十分严峻，已经处于普遍亏损的尴尬境地，6月份，中介公司几乎都处在亏损状态。

在温州，据温州市产权登记管理中心数据，温州市今年一季度二手房交易收件为1669件，比去年同期的2412件减少了约30%。

如此成交状况，加之低佣金的现状，也造成了部分品牌中介关闭门店收缩战线，一批红牌子悄然关闭。

如目前海螺置业就从去年鼎盛时期的30多家门店收缩至目前的20余家，经纪人队伍也进行了裁员。

同时，国内的其他一些城市也出现了房地产中介经营困难和关停门店的现象。

2.2西安房地产存在的问题

西安市房地产市场产品供应结构与实际需求还存在裂痕;

各区域发展不均衡问题;

以及二手房市场发展缓慢和宏观调控的手段不完善等等这些问题。

如果在未来几年里不能得到有效的引导与解决,对西安市房地产的健康发展将产生较大影响。

西安市政府采取有效的措施对房地产市场进行宏观调控以减少房地产市场的非均衡程度,对于促进西安房地产市场的稳定、持续、健康发展具有非常重要的理论价值和实践意义。

西安房地产业的宏观调控是一项系统性工程,中央政府和西安市政府不仅要从宏观原则上把握调控的力度和效果,也需从制度上改善房地产宏观调控的内部和外部环境,使宏观调控有效有序地运行,充分发挥其调控作用,以促进西安房地产市场的持续、健康发展,充分发挥房地产业在国民经济