汕头市物业管理条例Word文档下载推荐.docx

汕头市物业管理条例Word文档下载推荐.docx

《汕头市物业管理条例Word文档下载推荐.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《汕头市物业管理条例Word文档下载推荐.docx（17页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

（三）擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动;

（四）未经业主大会同意，选聘、解聘物业服务企业，或者使用业主大会和业主委员会的工作经费;

（五）作出违反法律、法规的决定。

第五十条　业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规的，房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销决定，并通告全体业主。

业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第四章　前期物业管理

第五十一条　建设单位应当在住宅物业的业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，通过招投标的方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业，提供前期物业服务。

有下列情形之一的，经房产行政主管部门批准，可以通过协议方式选聘：

（一）投标人少于三个;

（二）住宅物业的总建筑面积不超过五万平方米。

第五十二条　建设单位采用公开招标方式选聘前期物业服务企业的，应当在公共媒介上发布招标公告。

招标公告应当载明招标人的名称、地址和招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

建设单位不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得向潜在投标人提出与物业管理项目实际要求不符的资格要求，对不同资质等级的物业服务企业应当设定同一评标标准。

第五十三条　分期开发的建设项目划定为一个物业管理区域的，其前期物业服务项目招投标应当以物业管理区域为范围。

分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当由同一物业服务企业提供服务。

第五十四条　建设单位应当与物业服务企业签订前期物业服务合同，物业服务企业应当自签订合同之日起十五日内将合同向物业所在地房产行政主管部门备案。

前期物业服务合同应当约定物业承接查验事项，没有约定或者约定不明确的，按照国家标准、行业标准履行。

没有国家标准、行业标准的，按照符合合同目的的特定标准履行。

第五十五条　建设单位应当在出售物业前，制定临时管理规约，对下列事项作出约定：

（一）全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备;

（二）建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理;

（三）住宅专项维修资金的缴存、使用;

（四）物业共有部分的使用与收益分配;

（五）业主的权利与义务;

（六）违反临时管理规约应当承担的责任。

临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

临时管理规约的效力至业主大会审议通过的管理规约生效时终止。

第五十六条　建设单位应当在商品房销售方案中明示临时管理规约的内容。

物业买受人与建设单位签订商品房买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

第五十七条　建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费。

本条例施行前建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费，由建设单位承担。

第五十八条　物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：

（一）参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关行政管理部门提出整改建议，并协助行政管理部门督促落实;

（二）就共用设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作;

（三）建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料和日常管理档案;

（四）根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序;

（五）配合房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府做好业主大会的成立工作。

第五十九条　建设单位应当在交付物业十五日前，与物业服务企业完成对物业共用部位、共用设施设备的查验，并由双方签字确认查验记录。

物业服务企业应当将物业承接查验情况在物业管理区域的显著位置公示，不得承接不符合交付使用条件或者未经查验的物业。

第六十条　建设单位应当在物业承接查验二十日前，向物业服务企业移交下列资料：

（一）物业管理区域备案资料;

（二）物业的报建、批准文件，竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

（三）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件;

（五）物业管理区域内建筑物、场地、设施设备的产权清单;

（六）承接查验所必需的其他资料。

第六十一条　分期开发建设的物业可以根据开发建设的进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。

建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业整体交接手续。

第六十二条　建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容。

物业买受人应当在建设单位交付物业后，按照商品房买卖合同约定的时间、标准和方式交纳物业服务费。

已竣工但尚未交付买受人的，物业服务费由建设单位全额承担。

物业通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相关手续的，即为交付。

业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相关手续的，视为交付。

第五章　物业管理服务

第六十三条　特区外物业服务企业来特区从事物业管理服务的，应当向市、区（县）房产行政主管部门备案。

物业服务企业自取得资质证书之日起三个月内可以自愿加入物业管理行业协会。

第六十四条　市房产行政主管部门负责物业服务企业二级资质证书的初审和三级资质证书的颁发和管理。

物业服务企业应当按照房产行政主管部门核定的物业服务企业资质等级，在资质证书的有效期内从事相应的物业管理服务活动，不得超越资质等级承接物业管理项目，从业人员应当按照国家有关规定，取得相应的职业资格证书。

物业服务企业三级资质证书的有效期为三年，需要延续有效期的，应当在有效期届满三十日前向市房产行政主管部门提出申请;

逾期未申请延续或者申请未获批准的，物业服务企业应当重新申请取得资质，其资质等级按照最低等级核定并设定一年的暂定期。

第六十五条　物业服务企业资质证书被依法吊销的，自吊销之日起三年内，其法定代表人以及负有主要责任的经理、项目经理不得在物业服务企业任职。

第六十六条　物业管理应当实行信用信息管理制度。

房产行政主管部门应当对物业服务企业信用实施管理和考核。

房产行政主管部门可以委托物业管理行业协会建立物业服务企业信用档案。

第六十七条　房产行政主管部门应当建立物业管理区域档案管理制度，建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会应当将物业服务活动中形成的具有保存价值的有关资料，报送房产行政主管部门。

物业服务企业应当建立物业管理档案，妥善保管相关物业资料，不得泄露业主资料，不得用于与物业管理服务无关的活动。

物业服务合同终止时，应当将物业管理档案移交业主委员会。

第六十八条　物业管理行业协会对物业服务企业及其工作人员侵害业主合法权益的，应当督促其改正;

情节严重的，应当给予警告、业内通报批评或者公开谴责，并可向房产行政主管部门提出处理建议。

第六十九条　业主委员会经业主大会选举产生后，应当与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。

物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起三十日内，向市、区（县）房产行政主管部门备案。

前期物业服务合同期限届满但业主委员会仍未成立的或者未依法选聘物业服务企业的，前期物业服务合同可以继续履行至新物业服务合同约定的提供物业服务之日止。

第七十条　物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、收费标准、物业服务用房、住宅专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

第七十一条　物业服务企业应当提供以下物业服务：

（一）建筑物共有部位的维护和管理;

（二）共用设施设备的日常运行、维护和管理;

（三）共有部位的绿化养护管理、环境卫生的保洁和设施维修保养;

（四）秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项;

（五）物业服务档案和物业档案的管理;

（六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业服务企业可以就超出物业服务合同约定的服务与相关业主另行约定。

第七十二条　物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，健全安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作，为业主提供安全高效便捷的服务。

物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业应当采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

第七十三条　物业服务企业应当按照有关法律、法规规定和物业服务合同约定，提供物业服务，并配合有关行政管理部门、街道办事处、镇人民政府做好相关社区管理和社区服务。

第七十四条　物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。

业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。

实行政府指导价的，价格主管部门应当会同房产行政主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。

实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。

第七十五条　物业服务企业应当将物业服务内容、服务等级标准以及收费项目、收费标准等在物业管理区域的显著位置进行公示。

物业服务企业应当每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金收支情况进行审计。

第七十六条　物业服务企业依约履行服务的，业主应当按时交纳物业服务费及其他费用。

未按时交纳的，物业服务企业有权催缴，要求限期交纳。

物业服务企业可以按照物业服务合同的约定加收违约金。

业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等其他无正当理由拒付物业服务费。

业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

第七十七条　物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。

物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。

第七十八条　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位已服务到最终用户的，可以委托物业服务企业代收相关费用并支付代收费用。

物业服务企业代收相关费用，不得提高收费标准或者向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

任何单位和个人不得强制物业服务企业代收代缴有关费用或要求物业服务企业提供无偿服务。

第七十九条　物业服务企业应当在前期物业管理期间，按照国家相关规定购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险，并在物业管理区域内显著位置公示，接受相关行政管理部门和业主监督。

业主大会成立后，物业服务企业购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险，由业主大会决定。

第八十条　业主委员会应当在物业服务合同期限届满三个月前组织召开业主大会，决定续聘或者选聘物业服务企业，并书面告知物业服务企业。

决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

决定选聘新物业服务企业的，原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业接管。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月