物业管理物业工程部作业手册Word格式.docx

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3.1.2,负责维修记录单的监督检查、并做好标识管理工作。

3.1.3,负责物业设备维护、保养管理工作。

3.1.4,负责小区日常设备、系统检验和物业验收。

3.1.5,负责做好检验、测量设备的管理工作。

3.1.6,负责小区强弱电系统的运行管理，设备维护保养和检修故障。

3.1.7,负责小区电梯系统的运行管理，维护保养和检修故障。

3.1.8,负责小区给排水管道系统的管理，设备维修保养和检修故障。

3.1.9,负责联系处理小区土建结构方面符合居住要求。

3.1.10,负责小区各系统设备的完善改造，设备更新以及小项增改工程施工。

3.1.11,确保工程所有设备的正常运转，维修保养好小区的硬件系统。

3.2工程部主管岗位职责

直接上级】：

项目经理

直接下级】:

各专业技工

工作范围】：

在项目经理的领导下负责小区的房屋及供配电、给排水系统等生活

设备设施的运行、检修、维护、保养设备设及管理工作反馈，安排综合维修专业

正常工作保证小区的正常运营。

3.2.1

熟悉小区所有房屋、设备设施的自然状况，组织相关人员参加小区的验收及

接管工作。

3.2.2

负责小区供配电、给排水系统及其他相关设备设施的运行、检修、维护、保

养及工作反馈。

3.2.3

编制本专业年度检修、保养计划，并组织实施做好记录。

3.2.4

完善本专业基础管理工作，建立健全各项管理制度和图纸资料档案。

3.2.5

配合客户二次装修，做好质量把关及装修资料的收集整理归档工作。

3.2.6

组织参与客户报修的处理，重大问题现场组织处理并做好工作日志。

3.2.7

做好所管设备设施的状态巡查发现问题及时安排处理，重大问题及时反馈，

并做好工作日志。

3.2.8

检查下属员工的岗位纪律、工作态度、工作现场、机房卫生、考勤制度等。

检查督促本部门员工切实履行各工作岗位职责，遵守各项规章制度的

安全操作规程的情况。

3.2.9

巡检制度的执行情况，发现不良现象及时纠正，严格考核。

3.2.10严格控制维修材料备件工具的消耗及出库去向，降低维修运行成本。

质。

了解员工技术和思想动态，解决工作难题和生活困难。

3.3水电技工岗位职责

工程主管

在工程主管的领导下负责小区的给排水设备设施和配电室及电气设

备设施的运行、检修、维护、保养及修改完善等工作，按照设备运行管理制度作

好设备运行工作，服从事故抢修工作安排。

悉小区给排水管网、阀门。

计划做好小区电力控制设备及小区照明检修和应急处理措施。

运行记录。

3.3.8

负责配电间的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反管理规

定的行为，做好防火、防水、防鼠的工作。

备、设施的正常完好。

3.3.11

及各机房内电机、电气设备的维护保养工作。

拆收工作。

现的问题或隐患及时向主管汇报。

原因加以纠正。

制度及安全操作规程，检查各种设备开关，线路和仪表的正常运行，

认真填写值班记录和工作报表，按制度手续做好交接班工作；

认真做

好配电室安全防火事故工作，保管好高压电路检修工具。

小区供电的连续性和可靠性。

监视中央信号屏的工况，正确抄录仪表显示数据。

认真做好有关的《设备运行》、《交接班记录》和《工作巡查记录》。

负责每月户表抄报工作。

3.3.21

严格执行材料、备件及工具领用管理制度，节约费用降低消耗。

3.3.22严格遵守劳动纪律，执行考勤制度、礼仪规范，搞好工作协作。

3.3.23完成领导交办的其它工作。

3.4装修技工岗位职责

在主管的带领下，确保整幢小区公共部位之装修、天花板、墙壁、

门锁、家具、门窗、墙纸及粉刷等完好无损。

3.4.6

按上级指示完成小区的天花、墙壁、门锁、门窗、粉刷之常规保养。

3.4.8

3.4.9

严格遵守劳动纪律，执行考勤制度、礼仪规范，搞好工作协作。

3.5弱电技工岗位职责直接上级】：

工程主管工作范围】：

负责小区监控、可视对讲、广播电视、消防、电梯等弱电系统的线路、接口、设备设施的日常维修保养、管理监测、运行调整记录工作，处理客户报修。

工作任务，并按工作要求按时按质按量认真完成。

布结构线路、接口、设备设施规格、型号、名称、性能、安装地点位

置、启用时间、运行状态、维修保养情况、出厂日期等。

按要求做好

日常维修保养、管理监测、运行调整记录、档案工作。

工作原理，掌握设备性能、调整、操作规程及维修保养程序，及时处

理好客户报修。

设备性能和运行状况，发现问题及时解决或采取有效的控制措施，作

好记录并及时向上级汇报。

防火、防潮、防静电工作，保障设备正常运行。

3.5.7

，远洋•奥林匹克公馆物业服务中心工程部岗位服务程序与要求，编号:

GC-CZ-02版号：

第7页共21页

一）强电方面

1、低压开关故障维修

工作程序,工作要求

打开配电柜,防止配电柜门反弹发生触电事故

准备工具,改锥、内六角扳手、克丝钳、尖嘴钳

准备更换的开关,检查开关的通断的状态

停电并验电,使用试电笔验电

拆除连线,使用工具时注意安全

拆除开关、安装开关、安装连线，使用改锥时注意螺丝的丝扣不应损坏、安装牢固、导线连接无虚点检查接线质量,连接牢固

送电,试送一次使用测温仪检查开关连接处有无发热现象，开关连接处的温度不应超60C

使用钳型电流表测量电流值,电流值不因超开关容量的90％

记录,维修的时间，工作的内容、维修人检查,主管检查工作的质量

2、电机的检查

检查环境,环境无杂物、通风良好

检查电机所带机械设备,机械设备完好

检查轴承,不缺油、无异响

检查温升，使用测温仪,B级电机：

绕组、定子铁心85度、滚动轴承：

65度检查电流，使用钳型电流表,不应超额定电流

检查电压，使用万用表，400V正5V负10V声音和气味,无异响和异味

风扇，排风良好

记录,检查的时间，工作的内容、检查人检查,主管检查工作的质量

3、环型灯具的维修

断电并根据环型灯安装的高度，选择梯子,断开开关确保安全并选用铝合金或木质

人字体，梯子必须牢固可靠，使用安全准备材料和工具,材料和工具必须符合使用要求：

环型灯管、启辉器和启辉器底座、灯脚、镇流器、电容、导线、改锥、克丝钳、尖嘴钳、电工刀、试电笔拆除环型灯具面罩,将螺丝拆下，拆除灯面罩

拆除环型灯管,向下轻拉灯管取下

重新配线,按照灯具连接图配线，连接紧固

更换环型灯管,灯管连接可靠

更换启辉器和启辉器底座,启辉器和启辉器底座固定牢固

更换灯脚,灯脚的卡头必须插接牢固

更换镇流器、紧固连接导线,镇流器固定牢固、导线连接紧固

检查工作质量并送电,发光正常清理施工现场

4、配电室电气设备运行状态记录

从高压开关柜－低压开关柜－变压器室，检查内容主要有：

两路高压电源指示是否正常。

（10kv正负7％）变压器运行情况、运行温度是否正常（100度以下正常）低压侧主、分路负荷情况是否正常（不应超负荷）电容补偿装置运行指标是否正常各配电装置和电器内部有无异味等变配电室内照明应完好正常，室内外的维修通道是否保持畅通

如发现异常应查明原因，及时处理并做好记录，处理不了时及时向上级主管汇报。

在负荷高峰和异常天气时，应对配电装置和电器增加巡视处于高峰负荷时，应检查电气设备是否过负荷

第二路电源电流,

第一路电源电压,

第二路电源电压,

变压器高压侧电流,

变压器低压侧电流,

变压器温度,

有功功率,无功功率,

功率因数,记录,检查的时间，工作的内容、检查人检查,主管检查工作的质量

断电并根据日光灯安装的高度，选择梯子,断开开关确保安全并选用铝合金或木质

日光灯灯管、启辉器和启辉器底座、灯脚、镇流器、电容、导线、改锥、克丝钳、尖嘴钳、电工刀、试电笔拆除日光灯面罩,将卡子向下打开，拆除日光灯面罩

拆除日光灯灯管,转动日光灯灯管取下

拆除日光灯底板,将固定日光灯底板的螺丝取下，拆除日光灯底板

更换日光灯管,日光灯管连接可靠

更换灯脚、更换镇流器更换电容,灯脚的卡头必须卡到位。

镇流器固定牢固、电容

连接紧固重新配线,按照灯具连接图配线，连接紧固

检查工作质量并送电,日光灯发光正常后清理施工现场

6、运行中低压开关的巡检

打开配电柜门,防止配电柜门反弹发生触电事故

目测低压开关的外观及连接导线有无变色现象,目测时要仔细，保持安全距离0.1

听声音，有无异常声响,正常运行的开关无声响

全距离。

使用测温仪检查开关连接处有无发热现象，开关连接处的温度不应超60C

使用电压表测量电压值,符合使用要求

关闭配电柜门,锁紧保障安全

7、电梯故障状态救援操作规程

1.各安全装置必须处于有效状态,各安全装置必须处于有效状态，并由有电梯操作证的专业人员进行操作

2.断开主电源开关,由电梯专业人员对电梯内被困客户进行疏散

3.用厅门钥匙打开厅门，以确定轿厢位置。

检查联锁装置，随后必须关闭厅门。

注意防止坠入井道,进行救援操作的人员必须按以上操作程序进行过培训，并实际操作

4.使乘客安静下来，并解释我们将要做什么

5.制动器内插入松闸杆并按箭头方向小心松闸。

注意电梯轿厢可能向上或向下移

动,

6.慢慢地转动曳引轮，直到轿厢到达下一个楼面（注意钢丝绳标记）注意如果轿

厢速度开始迅速加快，应立即释放松闸杆。

松闸后如果轿厢静止不动，则安下列方法操作拆去松闸杆，用2只螺丝将手动装置拧到支座轴承上,

然后重新抱闸，并拿掉松闸杆,

8.用手打开厅门并疏散乘客注意提请乘客注意脚下，不要拌倒

9.随后检查并确保厅门均已关闭，主电源开关继续断开

10.由工程部电梯监管人员通知电梯服务公司对电梯进行急修服务，如果轿厢不能手动操作移动，必须立即通知电梯服务公司进行急修服务

11.由电梯监管人员及迅达电梯现场维保人员24小