物业管理师《物业经营管理》试题及答案卷三.docx

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物业管理师《物业经营管理》试题及答案卷三

2020年物业管理师《物业经营管理》试题及答案（卷三）

　　1.设备更新源于设备磨损。

设备磨损是设备使用（或闲置）过程中发生的损耗，分为（）。

　　A.有形磨损和物质磨损B.有形磨损和无形磨损

　　C.精神磨损和无形磨损D.外形磨损和无形磨损

　　2.要维持企业再生产的正常运行，必须对设备的磨损进行补偿。

设备有形磨损的局部补偿是（）。

　　A.修理B.更换C.现代化技术改革D.现代化技术改造

　　3.对设备有形磨损和无形磨损的完全补偿是（）。

　　A.维修设备B.更换设备C.技术研发D.技术改造

　4.设备经济寿命的动态计算方法中，考虑资金时间价值的影响时，需要将有关的费用支出折算到一个时间点上，该时间点通常为（）。

　　A.设备报废的时间B.设备使用的时间

　　C.设备使用费用支出最小的时间D.初始购置设备费用支出的时间

　　5.（），能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。

　　A.静态评价指标B.动态评价指标C.初步评价指标D.详细评价指标

　　6清偿能力指标，是指考察项目计算期内偿债能力的指标。

除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的（），更加重视项目偿债能力的评价结果。

　　A.中介机构B.证券机构C.金融机构D.政府机构

　　7财务净现值，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，常表示为（）。

　　A.NPYB.NPVC.MPYD.MPV

　　8基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的（）投资回报率。

　　A.最低B.最高C.平均D.一般

　　9如果NPV（）0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。

　　A.大于B.小于C.小于等于D.大于等于

　　10财务内部收益率（IRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目（）的基本指标。

　　A.安全性B.风险性C.盈利性D.周期性

　　11.由于房地产的不可移动性，投资者在进行投资决策时，对未来的地区环境的可能变化和某宗具体物业的考虑是并重的。

通过对（）的了解和分析，就可以做到正确并有预见性地选择投资地点。

　　A.城市经济B.城市发展C.城市规划D.城市地理

　　12.房地产经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益（）其运营成本，即净收益大于零的持续时间

　　A.小于B.大于C.不小于D.不大于

　　13.以下关于房地产投资特性的说法中，不正确的是（）。

　　A.房地产自然寿命从地上建筑物开工建设开始算起

　　B.房地产本身并不能产生收益

　　C.房地产投资容易受到政府政策的影响

　　D.房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产

　　14.一般而言，工业物业比商业物业变现性差主要是由于所对应物业的（）所决定的。

　　A.固定性B.各异性C.适应性D.专业性

　　15.由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同;两栋建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两栋采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，这描述的是房地产的（）。

　　A.专业管理依赖性B.相互影响性C.适应性D.各异性

　　16.以下不属于房地产投资之弊的描述是（）。

　　A.投资数额巨大B.投资回收期较长

　　C.土地资源稀缺D.需要专门的知识和经验

　　17.当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力;而实际收益低于预期收益时，就称投资面临着风险损失。

较预期收益增加的部分，通常被称为（）。

　　A.风险收入B.风险报酬C.风险损失D.风险预期

　　18.房地产投资需要估价师、经纪人、会计师、律师等提供专业服务，以确保置业投资总体收益的最大化，反映的是房地产投资的（）。

　　A.专业性B.市场性C.适应性D.各异性

　　19.从会计的角度来说，建筑物随着其年龄的增长，每年的收益能力都在下降，所以税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要（）。

　　A.长得多B.短得多C.差不多D.相等

　　20.由于通货膨胀的影响，房地产和其他有形资产的重建成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有（）。

　　A.保值性B.增值性C.贬值性D.盈利性陈艳兰

　　1.B2.D3.B4.D5.B6.C7.B8.A9.D10.C

　　11.C12.B13.A14.C15.D16.C17.B18.A

　　19.B20.B

　1.判断写字楼等级时，不考虑的因素是（）。

　　A.建筑形式

　　B.建筑装潢

　　C.建设单位

　　D.建筑质量

　　2.房地产资产管理和房地产投资组合管理以（）管理为主。

　　A.运行

　　B.策略性

　　C.日常

　　D.设施

　　3.关于房地产置业投资的说法，错误的是（）。

　　A.房地产置业投资属于直接投资

　　B.房地产置业投资的对象只能是旧房地产

　　C.房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入

　　D.房地产出租属于房地产置业投资

　　4.关于房地产投资利弊的说法，错误的是（）。

　　A.房地产投资能够抵消通货膨胀

　　B.房地产投资会降低投资者的资信等级

　　C.房地产投资能够得到税收方面的好处

　　D.房地产投资收益通常高于社会平均利润

　5.房地产投资需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，这反映了房地产投资特性中的

　　（）。

　　A.适应性

　　B.相互影响性

　　C.政策影响性

　　D.专业管理依赖性

　　6.下列风险中，属于房地产投资的系统风险是（）风险。

　　A.收益现金流

　　B.未来经营费用

　　C.利率

　　D.资本价值

　　7.关于净运营收益的说法，正确的是（）。

　　A.净运营收益等于有效毛收入的税后收益

　　B.净运营收益等于潜在毛收入的税后收益

　　C.净运营收益等于潜在毛收入与运营费用之差

　　D.净运营收益等于有效毛收入与运营费用之差

　　8.下列费用中，不属于运营费用的是（）。

　　A.房产税

　　B.城镇土地使用税

　　C.抵押贷款还本付息

　　D.保险费

　　9.当每年计息周期大于1时，实际利率（）。

　　A.小于名义利率

　　B.等于名义利率

　　C.大于名义利率

　　D.不存在

　　10.下列财务评价指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标的是（）。

　　A.税前现金回报率

　　B.税后现金回报率

　　C.财务净现值

　　D.投资回报率

　　答案：

1.C2.B3.B4.B5.D6.C7.D8.C9.C10.C

　11.以下关于房地产置业投资的表述，不正确的是（C）。

　　A.房地产置业投资以获取物业所有权和使用权为目的

　　B.其对象可以是市场上的增量房地产或存量房地产

　　C.其目的是自用

　　D.投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售并获取转售收益

　　12.房地产投资企业通过资本市场融资时，房地产债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为（D）。

　　A.MBS投资者B.REITs投资者

　　C房地产直接投资者D.房地产间接投资者

　　13.关于房地产投资信托基金（REITs）的表述，不正确的是（B）。

　　A.REITs是购买、开发、管理和出售房地产资产的专业房地产投资管理者

　　B.REITs只将少量收入分配给投资者

　　C.REITs本身仅起到一个投资代理的作用

　　D.REITs是投资者间接投资房地产的重要工具

　　14.与初始投入的资金相比，投资完成后，收回资金的购买力降低给投资者带来的风险称为（B）

　　A.通货膨胀风险　　B.或然损失风险　　C变现风险　　D.个别风险

　　15.关于周期风险的表述，不正确的是（B）。

　　A.是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险

　　B.是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险

　　C.美国房地产市场的周期大约为18～20年，香港为7～8年

　　D.房地产市场从繁荣阶段进入萧条阶段时，抗风险能力较弱的房地产投资者常常面临破产

　　16.住房抵押贷款证券化是指将金融机构所持有的（B）转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

　　A.住宅开发抵押贷款债权B.个人住房抵押贷款债权

　　C经济适用住房抵押贷款债权D.住房公积金抵押贷款债权

　　17.以下关于住房抵押贷款证券化的表述，不正确的是（D）。

　　A.专门设立的特殊目的公司向银行购买其所持有的个人住房抵押贷款债权

　　B.公司将其购买的债权汇集重组成抵押贷款债权集合

　　C.通过政府、银行、保险公司或担保公司等为债权集合提供担保，公司将债权转化为信用等级较高的证券，并出售给投资者

　　D.购买住房抵押支持证券属于房地产直接投资

　　18.急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险称为（D）

　　A.个别风险B.利率风险C.系统风险D.变现风险

　　19.房地产投资之利在于：

相对较高的收益水平;能够得到税收方面的好处;易于获得金融机构的支持;（D）;能够提高投资者的资信等级。

　　A.变现性能较好B.投资收回周期短

　　C.对专门知识及经验的要求不高

　　D.实际收益与预期收益的差别

　　20.从房地产投资的角度来说，风险（C）

　　A.是获得预期收益的不确定性

　　B.是无法估计获得预期收益的可能性

　　C.是未获得预期收益可能性的大小

　　D.实际收益与预期收益的差别

　1、租赁期限不得超过（）年。

　　A、10B、15C、20D、30

　　[答案]C

　　2、文化的核心是（）。

　　A、道德B、宗教C、习惯D、价值观

　　[答案]D

　　3、建筑物最基本的要求是（）。

　　A、建筑安全B、建筑功能C、建筑形象D、建筑经济

　　[答案]B

　　4、行政管理的根本原则是（）。

　　A、例行管理B、依法管理C、服从上级D、方便群众

　　[答案]B

　　5、民事主体的前提条件是（）。

　　A、民事行为能力B、民事权利能力C、民事法律关系D、民事法律行为

　　[答案]B

　　6、限制民事权利能力人包括年龄在（）周岁以上的未成年人。

　　A、8B、10C、14D、16

　　[答案]B

　　7、完全具有完全民事行为能力人为（）周岁以上的成年人。

　　A、14B、16C、18D、20

　　[答案]C

　　8、以自己的劳动获得生活收入的，界定为具有完全民事行为能力人的最低年龄是（）。

　　A、14B、16C、18D、20

　　[答案]B

　　9、一般诉讼时效为（）年。

　　A、1B、2C、3D、4

　　[答案]B

　　10、当事人应当按照约定全面履行自己的义务体现的是合同履行原则中的（）。

　　A、适当履行原则B、过渡履行原则C、协作履行原则D、变更原则

　　[答案]A

　　11、在合同可作有效和无效两种解释时，应采取合同解释的合同效力为（）。

　　A、合同有效B、合同无效C、合同的效力待定D、合同可撤销

　　[答案]A

　　12、以下可从行使国家立法权的机