物业管理作业方案.docx

物业管理作业方案.docx

《物业管理作业方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理作业方案.docx（42页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

物业管理作业方案

第一章项目分析及物业清洁服务定位及设想

第一节XXX简介

XXX是重庆市民政局直属事业单位，主要承担重庆市主城区弃婴和孤残儿童的收养工作。

全院占地面积87亩，总建筑面积22000平方米，现有在职教职员工110名，聘用临时员工176名。

全院现收养孤残儿童600余名，其中95%为残疾孩子。

XXX前身为抗日战争期间宋氏三姐妹在陪都重庆组建的“育婴堂”、“育幼院”、“孤儿院”等机构，1950年3月合并组建为重庆市孤儿院，1975年曾与重庆市社会XXX合并，1984年恢复重建并使用现名至今。

　按照《中国儿童发展纲要》提出的要求，我院各项工作都紧紧围绕“儿童优先”的原则，坚持“一切为了孩子，为了孩子一切”的宗旨，“内强素质，外树形象”，牢固树立全心全意为孤残儿童服务的思想，始终把满足孤残儿童的成长需要、帮助他们适应社会、回归社会作为各项工作的出发点和落脚点，充分保障了孤残儿童的生存、发展、受保护和参与的权利。

我院从儿童的养育、教育、医疗、康复四个环节入手，狠抓内部管理和服务质量，为全院孤残儿童营造了一个温馨的成长环境，各项业务工作都得到了较好的发展，尤其是医疗、教育及脑瘫儿童的康复等工作在同行业中处于较为领先水平。

2007年10月被重庆市精神文明办公室授予“重庆市文明单位”称号；2008年4月，被中华全国妇女联合会授予“全国巾帼文明岗”称号；2008年8月，被民政部确定为“明天计划”脑瘫儿童术后康复示范基地；2008年10月，被民政部社会福利和慈善事业促进司授予“全国十佳儿童福利机构”称号；2009年5月，在第四次全国特殊教育工作会议上，本院被教育部、民政部、中国残联联合授予“全国特殊教育先进单位”称号。

第二节对本项目保洁服务的特点分析

一、环境的特殊性

保洁工作所服务的建筑类型包罗万象，然而XXX环境具有其特殊性。

XXX不同于一般的公共建筑，其内部部门繁多、功能复杂、专业技术含量较高，在制订保洁计划、配备人员物料和选择维护方案等方面必须根据环境特点进行具有针对性的调整。

在开展保洁工作时就要考虑设置专门的循环保洁岗位，以便在第一时间清除大厅杂物。

对于常规保洁员无力完成的高处设施和大面积玻璃清洁等工作，可以配备专项保洁员进行计划性重点清洁，工具配置方面应将高空操作因素考虑在内。

再如住院部的建筑特点是房间数量多，卫生间多，公共走廊较长，病床、拉帘、功能带等设施配置较多等。

因此针对住院部的特点，应根据实际情况综合测定工作量并配置保洁员。

在进行房间清洁的同时要保证走廊等处的卫生，可以采用设置公共区域保洁岗位和常规保洁员定期巡视的方法，同时还应充分考虑到病员活动规律、噪音、扬灰等问题，以免在维护过程中出现安全事故和客户投诉。

二、对象的特殊性

在XXX环境中开展保洁工作时，所服务的对象也具有其特殊的。

保洁工作时不能影响医护人员医、教、研工作的正常进行，而面对病员和家属时，我们更应以一颗服务心和专业的态度带给他们最优质的服务。

如病员属于弱势群体，有不少的行为规范和道德准则是不能强加于他们身上的，比如禁止吸烟、不随地吐痰等。

因此，作为一名XXX保洁员工，应该保持远高于其他环境的保洁员的巡视频率，同时，不能因为自己的劳动成果被反复破坏而产生抱怨和不满情绪。

同时病员家属也是一个特殊的群体，他们虽然自身没有患病，但家属生病需要他们照顾，本来就心情不佳，在陪同家属就医过程中就非常容易产生急噪情绪。

因此我们应注重开展内部培训工作，经常向员工灌输服务意识并提升沟通技巧，尽量避免因不当的行为（如将拖把拖至对方脚面）和言语（如不知道、让开等）引起对方误解甚至造成纠纷。

三、标准的特殊性

XXX是一个对消毒隔离要求相当严格的场所，在日常保洁工作中应将消毒隔离工作做好、做细，使得交叉感染和院内感染问题在保洁范围内得到有效控制，这也是体现XXX保洁专业性的一个重要标志。

首先是对消毒隔离区域的划分。

其重点在于根据消毒隔离的要求，将所服务的XXX环境划分成污染区（病房、卫生间）、半污染区（公共区域、诊室）和清洁区（行政办公区、值班室），并根据上述区域的划分，配备相应的保洁工具和耗材；其次是日常清洁消毒。

其重点是保洁员在日常工作中对床头柜、地板和重点部位（电话、开关、拉手）等非关键物品的清洁消毒工作；第三，高清洁要求区域的保洁。

其重点是在手术室、ICU、层流病房等区域达到高清洁标准。

四、管理的特殊性

干净、舒适的XXX环境是通过全体保洁员工的辛勤劳作换来的，而保证每一名保洁员都能遵循岗位工作流程和标准操作规范开展保洁工作就需要建立一套较为完善的管理体系。

管理工作是服务性行业，尤其是劳动密集性企业最为核心的工作，套用一句老话就是管理出效益。

第一，管理岗位的设置。

这个问题相当于前期测量中的管理人员编制预算工作，要想充分发挥管理团队的管理能力，达到预期的管理效果，其重点就在于如何搭建管理部门的组织架构。

根据XXX各功能区域的人员流动规律、保洁要求和排班情况的不同，可采取按功能区域划分管理范围的方式，也就是在住院部、门急诊和其他区域分设部门领班，同时建议采用二级管理制，在领班之上只设一级最高的部门领导，这样可保证主管领导对现场工作情况的及时掌握并作出相应的调整。

第二，管理制度的建立。

制订合理、有效的管理制度是对质量控制工作的重要保障，而在制订制度之前必须充分考虑到服务对象和管理对象的特点。

前者在文中已作分析，而后者则包括一线保洁员工和管理人员。

我们尤其要予以关注的是一线保洁员，因为XXX环境的特殊性，造成员工队伍中绝大多数都属于年龄偏大、文化程度较低且家庭并不富裕的人群。

他们的辛勤付出只能获得基本的工资保障并且还要在工作中承受委屈，有鉴于此，在制订管理制度时必须在刚性条款之外设置缓冲区，以达到奖惩有效果，矛盾不激化的目的。

第三，良好工作氛围的营造。

管理层首先考虑的应该是如何让每一位员工将企业和项目当成自己的家。

除了要教会员工专业知识和操作规范以外，还应告诉员工为什么要这么做，使他们从被动接受到主观认同。

同时可以引入内部竞争机制，形成人人争先的局面。

管理层应该有意识地为员工创造参与部门决策和管理的平台，使每一位一线员工都成为部门大家庭中的一分子，维护自己的家，当然是义不容辞。

五、服务内涵的特殊性

XXX的物业服务不同于其它物业类型的管理，它具有更强的服务文化内涵，其社会效益十分显著。

我公司在做好XXX后勤服务工作的同时，与XXX各职能部门的配合和协调尤为重要。

如与保卫处的安全资源共享，与后勤处的管理服务工作协调，与门诊的客服问题处理等等，物业服务的显著特点是与各职能部门的有效配合，参与XXX的精神文明建设，协助形成良好的服务和经营风气，在体现专业化、市场化、社会化的同时要具有教育特色，在施行标准化、高品质服务的同时，更应突出服务概念，强化服务功能，落实服务措施。

六、服务育人的特殊性

XXX物业服务的主体是广大的员工和消费者。

因此，物业服务的育人性主要体现在四个方面：

一是育德，它通过物业服务人员着装上岗、挂牌服务、语言文明规范、服务热情周到以及规范服务起到一定的示范作用。

从管理人员对不良行为的纠正和劝导，到“爱护草坪”、“文明经营”、“节约用水”、“请勿吸烟”、“请随手关灯”等警示标志，有助于培养员工良好道德品质；二是育心，心理研究表明，人的后天心理素质是通过遗传因素及环境的共同作用产生的，广大员工的人生观、世界观和价值观的发展。

通过物业的服务，使楼宇各区域更干净、更宽敞、更秩序、更整齐、道路更平坦、花木更艳丽，这样的环境可以让人心旷神怡，让人赏心悦目，让人精神振奋，容易形成乐观向上、豁达开朗的良好心理素质；三是育身，楼宇整体环境的改善、绿色植物的增加，可以吸收大量的二氧化碳，输出新鲜氧气，保持空气清新，有助于人的身体健康；四是育美，通过物业服务，装点而成的XXX文化长廊、水景、雕塑等给人以丰富的美学欣赏和审美价值，有助于培养人的审美情趣，达到审美教育的目的。

第三节预期达到的管理目标

我公司总的发展目标：

抓住机遇，加快发展；迎接挑战，服务大众；拓宽服务，回报社会。

要坚持高起点、高要求，要坚持以人为本的思想。

将XXX建设成人性化、服务化、亲情化、网络化的现代化系统。

因此，我司在贵院物业清洁服务预期达到以下管理目标：

一、管理链条无缝隙覆盖——管理资源共享

我司是重庆市本土的企业，办公化管理系统以顺应行业发展，不断提升服务品质的资源优势，将服务中心的服务品质控制纳入公司整体监督和运作中，不仅接受统一的服务品质约束和监督，更加能够享受到整个公司的优秀管理资源，实际上也等于在我司整体之力提升贵院的管理与服务，实现我司管理链条无缝隙覆盖。

二、打造XXX系统物业一流的“软环境”

XXX物业的软环境是指XXX场所的整体精神和风貌。

我司在全面接管贵院物业的一年内，创造XXX系统物业一流的优秀硬件环境，因物业服务所承担的物业环境是贵院建设的物质载体，它与贵院文化建设密不可分。

因此，根据本物业管理服务的特殊服务对象和特定的XXX服务氛围，倡导以人为本的价值观念，将XXX服务文化的精髓通过物业服务人员的点点滴滴渗透于每一个细节，在构建健康向上的XXX文化的同时，打XXX物业一流的“软环境”。

三、融入后勤服务体系，着力配合各职能部门工作

物业服务是XXX物业后勤服务保障体系的组成部分。

我司在全面提供XXX物业服务期间，不仅要高标准、高品质地做好管理和服务工作，而且应着力配合协助各职能部门做好工作。

第二章物业清洁服务方案

XXX保洁工作是XXX后勤管理工作的重要组成部分。

整洁优美的环境能给员工和就医人员以生机盎然、朝气蓬勃的完美意境，同时也是XXX对外形象的一种展示。

环境卫生的管理是公众关注的焦点，这是XXX对参与保洁投标的物业管理公司的要求，也是顾客评价物业管理服务水平的指标之一。

我公司深深体会到这一点，我们根据贵院的保洁特点，制定以下方案。

我们承诺我们将严格按照高标准、规范化的保洁服务要求，确保贵院拥有清新、优雅、舒适的工作和就医环境。

第一节总体原则

一、科学清洁，正确养护

XXX保洁的特点是范围广，标准高，其病房及手术室等均有其特殊性。

在清洁作业过场中，我们将依据现场具体情况及贵院的具体要求，对不同区域、不同对象，采用最佳的、科学的清洁方案，以达到最佳的清洁效果，使所范服务的物业受到良好的呵护。

针对不同的建筑装饰材料，采用不同的科学的清洁方法，有效延长其使用寿命。

如在不锈钢保养技术方面，按除垢、除渍、擦拭、上光、抛光等工作程序进行；在玻璃清洁技术方面，集清洁与维护同时进行。

二、安全作业与规范化作业相结合

全员推行环境安全作业规范，培训员工基本的安全防范意识，培训员工如何使用防火报警设施，及在发生意外时，能采取适当、有效的应急措施。

保洁主管每天不定时检查清洁员工作业的情况，对不安全作业进行及时调整。

注意安全用电、气，定期检查用电、气及防火设施，严格按规程操作，易燃物品要妥善存放，远离明火。

在需登高作业时，严格遵守安全程序，科学、规范操作。

使用危险液体时，首先应放置标识牌，残余液体都要及时收集，定点处理。

熟悉公共场地的紧急疏散通道，禁止在防火通道中堆放杂物，发生火警立即报警，服从指挥人员调动。

并要求我们的员工按照ISO14001环境管理的要求，对工作区域的用电、用水进行有效地节约，为创造环保型服务区作出贡献。

三、重点关注清洁作业人员的礼节礼仪和服务态度

环境卫生作业人员的礼节礼仪和服务态度，是衡量物业管理工作质量的基本印象点，所以应重点关注，要求员工关注作业场所的每一细微之处和作业的及时性，规范环境作业人员严谨整洁的仪容仪表，对XXX工作人员及病人及其家属要热情问候与微笑，服务中的三声：

“您好！

再见！

谢谢！

”，不断给员工贯施“服务就是快乐地给顾客提供帮助，我的礼貌行为会给别人带来惊喜；好服务不难

只是我们没有养成习惯”等思想，在XXX全面推行微笑服务。

第二节环境清洁的工作内容及标准

环境卫生的管理，主要通过完成日常保洁、清洁、消毒、