杭州市农贸市场管理现状与发展走向调研报告（提纲）文档格式.docx
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5、固定资产折旧 12
（三）竞争处劣势 13
1、新型业态影响 13
2、农产品O2O网点影响 13
3、无证、马路市场影响 13
4、周边蔬菜小门店影响 13
（四）公益性难以体现 13
1、扶持政策少 13
2、租金负担重 14
（五）管理须强化 14
1、管理队伍老化 14
2、经营户外地化 14
3、日常管理仍须加强 14
四、发展对策 15
（一）规划先导 15
（二）部门联动 15
（三）凸显公益 16
（四）创新模式 17
（五）加强管理 18
杭州市区农贸市场发展报告
前 言
农贸市场是保障杭州市民“菜篮子”供应的主要渠道，直接关系杭州市民日常生活、食品安全和生活品质，一直以来深受广大市民关注。
市委、市政府高度重视，相关部门思想高度统一，始终将农贸市场提升发展列入“为民办实事”民生工程，下大决心“退路入室”取缔马路市场，2006-2009年首次改造，2013-
2014年第二次改造。
经过两轮改造提升，杭州市区农贸市场不仅改变了过去脏、乱、差、湿、腥、臭的落后面貌，在硬件建设、食品安全、服务功能、市场管理等方面都有了质的提升。
但是，农贸市场也面临诸多问题，发展不平衡，产权不明晰，不能充分体现公益市场性质；
竞争处于劣势，无证蔬菜小门店、马路市场、新兴农产品电商配送平台等对农贸市场形成合围之势；
不断高企的市场租金和各种规费，人员工资等成本提高，空置摊位继续增加，相当部分农贸市场收支出现倒挂；
加上消费习惯和顾客需求不断变化，农贸市场经营者市场竞争意识不强等直接导致部分农贸市场经营困难。
针对我市农贸市场面临的新形势、新问题，我委对上城、下城、西湖、拱墅、江干、滨江、杭州经济技术开发区、西湖风景
名胜区等范围内（以下简称：
市
11
区）155家农贸市场展开了全面调查，其中正常运行147家。
在问卷调查的基础上，调研小组又多次组织农贸市场管理者、经营户以及消费者代表进行座谈，对调查数据进行系统分析，实地走访了解部分农贸市场情况，学习考察了无锡、苏州等兄弟城市的经营管理经验。
在深入调查我市农贸市场建设管理的基础上，对农贸市场发展过程中存在的问题进行了深入分析，结合贯彻落实《商务部办公厅关于做好2011年标准化菜市场示范工程的通知》、《杭州市城市总体规划》、《杭州市商业网点规划》、《杭州市居住区配套设
施建设管理条例》、《杭州市城市规划公共服务设施基本配套规定》等相关农贸市场的规范和要求，针对我市农贸市场发展中存在的问题，提出了建议意见。
一、概况
列入本次调查的市区农贸市场共155家。
由于规划调整、拆迁搬迁、经营困难等原因，凤凰北苑、杭州高技、现代景苑、杭州天堂苑、时代山、杭州共联、彭埠、中远等8家农贸市场已经关停。
截止2014年底，实际在正常经营的农贸市场147家。
147家
农贸市场营业总面积352650平方米，平均每家营业面积2399平方米。
其中：
规模最大的是近江水产农副产品综合市场，营业面积12000平方米；
规模最小的是浙江中江农贸市场、杭州皋塘农
贸市场，营业面积各500平方米；
市场之间距离最近的是杭州仙
林苑农贸市场与杭州新华路农贸市场，直线距离仅为300米。
（一）规模分布情况
市区拥有农贸市场面积最大的是西湖区，总面积达7.8万平方米；
按地域分布最密的是上城区和下城区，每平方公里分别设置农贸市场0.77家和0.76家；
按人口分布最密的是滨江区、上城区和风景区，每万人拥有农贸市场面积分别为
1303、1170、1093平方米。
详见表1：
城区
辖区面积
（km²
）
常住人口
（万人）
市场数量
（家）
分布密度
（家
/km²
市场总面积
（㎡）
万人拥有农贸市场面积
（㎡/万人）
上城区
18.17
35.13
14
0.77
41100.0
1170
下城区
31.46
53.14
24
0.76
51337.7
966
拱墅区
87.49
56.1
23
0.26
51861.6
924
江干区
210.22
69.94
26
0.12
57692.9
824
西湖区
228.38
80.3
34
0.15
78222.8
974
经开区
104.7
31.69
8
0.08
26580
839
滨江区
72.02
32.63
15
0.21
42519.4
1303
风景区
49
3.05
3
0.06
3336
1093
合计
801.44
361.98
147
0.18
352650.4
表1
（二）产权结构情况
产权性质：
147家农贸市场中，国有经营70家，占市场总数的47.62%；
集体自办55家，占市场总数的37.41%；
股份制13家，占市场总数的8.84%；
私营9家，占市场总数的6.12%。
见图1：
集体自办
股份制私营
55
70
国有经营
13
9
图1：
市区农贸市场产权性质情况
持证情况：
147家农贸市场
中，土地证、房产证双证齐全的41家，占市场总数的27.89%；
仅有土地证的28家，占19.05%；
仅有房产证的3家，占
2.04%；
尚未领取房产证或土地证的75家，51.02%。
见图2：
仅有房产证
双证皆无
28
75
双证齐全
仅有土地证
41
图2：
市区农贸市场房产证、土地证情况
物业来源：
147家农贸市场中，公建配套71家，占市场总
数的48.30%；
企业投资36家，占24.49%；
个人投资17家，占
11.56%；
其他23家，占15.65%。
见图3：
其他
36
企业投资
个人投资
71
17
公建配套
图3：
市区农贸市场物业来源情况
（三）经营方式情况
147家农贸市场中，国有经营44家，占市场总数的
29.93%；
村集体经营40家，占27.21%；
股份经营8家，占5.44%；
租赁承包43家，占29.25%；
个人经营12家，占8.16%。
见图
4：
村集体经营股份经营租赁承包个人经营
40
43
44
12
图4：
市区农贸市场经营方式情况
（四）收支平衡情况
农贸市场主要收入来源为摊位费。
因丁桥供销社农贸市场8
月开始运营，杭州小河农贸市场免收摊位费，所以按照145家农
贸市场统计2014年摊位费收入，每家平均为139.11万元。
2014年主要开支为整体物业租金（或承包款）、用工成本、
垃圾处理费、水费、电费、维修费、税费等。
除去76家产权和
经营为同一主体外，其他71家农贸市场平均整体物业租金为
58.43万元。
147家农贸市场平均总支出（除租金外）90.55万元，其中：
用工成本49.01万元，平均垃圾处理费5.98万元，平均
水费2.76万元，平均电费4.88万元，平均维修费7.44万元，
平均税费9.22万元，其他费用平均11.26万元。
市场收支总体基本平衡，其中：
盈利的、收支平衡的、亏损的农贸市场各占约三分之一。
亏损的主要原因是物业租金。
（五）场内摊位情况
摊位占比情况：
每家农贸市场平均摊位数量81户，其中：
蔬菜摊位占35%，肉摊位占15%，鱼摊位占15%，其他（诸如粮油、豆制品、副食品、禽类、禽蛋等）摊位占35%。
摊位租金情况：
10平方米肉摊位平均年租金约18000元，折
合每平方米每天租金约4.9元；
8平方米鱼摊位平均年租金
10000元，每平方米每天租金约3.5元；
10平方米蔬菜摊位平均
年租金6000元，每平方米每天租金约1.5元。
市场之间存在地段级差。
（六）人员结构情况
147家农贸市场管理人员2025人，平均到每个市场约14人。
35岁以下146人，36至49岁762人，50至59岁910人，
60岁以上207人。
146家农贸市场经营人员为11906户，平均每个市场81户。
其中，35岁以下1579户，36至49岁6802户，50至59岁3006
户，60岁以上519户。
农贸市场经营人员来自主城区的1946户，
来自郊区2317户，来自省内市外2982户，来自省外4661户。
（七）劳动强度情况
管理人员岗位一般设正副经理、管理员和勤杂工。
管理人员上班时间7:
30-17:
00，勤杂工上班时间6:
00-18:
00，工作时间
8小时以上。
经营户上班时间5:
30-18:
00，中午休息时间11:
30-15:
00，18:
30打烊收摊，工作时间10小时左右。
经营户多为夫妻两人共同经营，一般早上2点前后采购货源，5:
30进场准备，6点前后开秤销售。
二、主要特点
（一）标准明确、布局合理
《杭州市城乡商业网点发展导向性规划纲要（2011-2020）》明确规定，城市建成区及县城农贸市场按每2万-3万居住人口，服务半径500-800米设置，商业用房面积标准为2000-3000平方
米，其它地方的农贸市场商业用房面积不低于500平方米。
从调查数据分析，市区每万人拥有农贸市场面积974平方米，基本达到规划布局要求；
市区每平方公里设置农贸市场数量的分布密度，除新建社区和城乡结合部正在改造建设的个别地区存在配套不足外，居民集聚区基本解决了“最后一公里”问题，满足了周边市民对于农贸市场的设置要求。
（二）设施完善、环境敞亮
2006年至2009年市区农贸市场进行首次改造提升，155家
农贸市场共投入改造资金2.1亿元，其中：
市、区两级财政承担
1.4亿元，农贸市场业主承担7000万元。
通过首次改造，基本改
变了农贸市场脏、乱、差、湿、腥、臭现象。
根据“自主、自愿、必要”原则，2013年至2014年间，市区136家农贸市场进行了二次改造提升，占总数的93%。
投入资金共计约2.33亿元，其中：
市、区两级财政承担1.37亿元，农
贸市场业主承担0.96亿元。
通过两次改造提升，市区农贸市场在硬件设施、服务功能、经营模式、食品安全、市场管理等方面都有了质的提升，购物环境进一步
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