郑州物流产业园项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx

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经营范围：

以双层平台库房和专线仓库为主开展仓储及配送业务，以中小物流企业总部基地提供配套服务，打造多功能、全方位、一体化现代物流产业园区。

项目建设内容、建设期及规模：

项目总建筑面积169950.64㎡，建设期为3年。

其主要建设内容包括：

双层平台库房、专线仓库、通用仓库、中小物流企业总部基地及控制中心等配套设施。

建设背景及必要性：

现代物流业是国民经济的基础性、战略性产业，是河南省确定的“十三五”服务业五大主导产业之一。

郑州市发展现代物流业具有优越区位交通条件、雄厚产业基础、广阔市场空间、良好政策环境和重大战略平台支撑,特别是随着产业转型、消费升级和电子商务快速发展,现代化物流成为郑州市最具比较优势和发展潜力的新兴产业。

近年来，由于城市化发展进程持续加快，郑州物流中心老址区域已成为市区繁华地段，货车禁止通行，土地交储已迫在眉睫。

此时，为保存行业优势、保留优质业务、满足市场需求、勇担社会责任，均要求着新项目建设刻不容缓地进行。

并且，作为国家中心城市、中国（河南）自由贸易试验区，郑州市现代物流产业的高速发展也是大势所趋。

2016年12月26日，国家发改委正式发布《促进中部地区崛起“十三五”规划》，其中明确提出，支持郑州建设国家中心城市，明确了郑州市从政治、经济、文化、对外交流等各方面，在全国范围内所担负的引领、辐射、集散功能。

作为引领区域现代化发展方向的国家中心城市，郑州市的发展将立足于国际竞争领域，塑造代表国家形象的特大型都市。

2017年3月15日，国务院印发《中国（河南）自由贸易试验区总体方案》，明确将自贸试验区建设成为服务于“一带一路”建设的现代综合交通枢纽、全面改革开放试验田和内陆开放型经济示范区。

河南自贸试验区实施范围119.77平方公里，其中郑州片区73.17平方公里，占总范围的61.09%。

按区域布局划分，郑州片区重点发展智能终端、高端装备及汽车制造、生物医药等先进制造业以及现代物流、国际商贸、跨境电商、现代金融服务、服务外包、创意设计、商务会展、动漫游戏等现代服务业，在促进交通物流融合发展和投资贸易便利化方面推进体制机制创新，打造多式联运国际性物流中心，发挥服务“一带一路”建设的现代综合交通枢纽作用。

ZZ郑州物流产业园项目位于郑州市规划的商都物流园区内，是郑州市的南大门，担负着市区内外物资集散分拨的重要职能。

公司自身的功能、格局与定位，均决定着项目在这一区域内的行业引导地位，有利于完善公司网络布局，拓展公司在中原地区的发展空间。

二、郑州市物流业发展状况

2.1郑州市物流产业规划及相关政策

2017年9月，河南省人民政府办公厅印发了《河南省物流业转型发展规划（2018-2020年）》；

2018年1月，河南省人民政府办公厅印发了《河南省促进物流业转型发展若干措施》，明确了河南省及郑州市物流业未来发展方向，通过建立现代综合交通枢纽和网络、支持物流园区和基础设施建设、提升公共服务能力、突出培育特色物流等措施，打造一批优势突出、辐射带动能力强的特色物流集群，建设中西部地区国际物流高地。

此外，省市各级政府在实际行动上也充分体现出对物流业的鼓励与支持。

例如：

河南省高速公路实施货车分时段差异化收费政策开创了全国先例；

对公路货运场站建设，郑州市在土地使用、市场培育、税收优惠等多个方面都给予了政策支持。

2.2物流产业发展面临的机遇

当前,随着经济全球化深入发展,产业分工持续细化,供给侧结构性改革深入推进,物流业呈现出网络化、国际化、专业化的发展竞争态势。

郑州市现代物流业发展面临新的机遇和挑战,处于转型升级、提质增效的关键时期，主要体现在以下几方面：

一是供给侧结构性改革对物流业转型发展提出新要求。

深入推进供给侧结构性改革,要求现代物流业必须按照需求导向、市场导向转型升级,着力扩大冷链物流、快递物流和电商物流等中高端服务供给,从数量扩张向质量提升转变。

二是“一带一路”建设为加快物流业发展创造新机遇。

国家大力推进“一带一路”建设,赋予河南自贸试验区建设“两体系一枢纽”特殊使命。

河南省作为连通境内外、辐射东中西的物流枢纽通道地位更加凸显,沿线国家和相邻省份的互联互通效应持续提升,国际供应链物流和中转联运物流需求快速增长,为郑州市建设现代物流中心提供了重大战略机遇。

三是新一轮科技革命为物流创新发展提供新动力。

物联网、云计算、大数据、移动互联等信息技术广泛应用,供应链管理方式创新和多式联运加快发展,为现代物流业融入产业链、优化供应链、重塑价值链,提高生产经营和流通效率,提供了强劲支撑。

四是居民消费升级为物流需求拓展广阔新空间。

随着居民消费水平不断提高,人民群众对便利化、高品质、安全性产品和服务的消费需求日益旺盛,为冷链物流、快递物流和电商物流等新兴物流产业发展提供了广阔的市场空间。

三、项目选址及建设条件分析

图1：

项目区位及交通示意图

项目位于郑州市管城回族区商都物流园内，处于豫十路、紫辰路、诚乐路的围合区域，东紧邻G107辅道，西距郑州市四大主客站之一——管城站仅1公里，南距绕城高速东三环南站2公里。

周边聚集了航空港区、中国（河南）自由贸易试验区郑州片区等战略规划发展区，地理位臵优越、交通优势显著，物流地产商业化价值日渐凸显，为项目建成为城市物资分拨中心、物流企业集聚的中转站和桥头堡提供了得天独厚的坚实基础。

四、市场分析

4.1市场现状

郑州市物流业发展迅速，大大小小的物流公司有7000多家，注册资金50万元以上的物流公司有1500余家。

郑州市物流市场细分为两部分：

一是以仓储为主的经开区国际物流园、中牟县九龙镇仓储园区、航空港物流园区。

二是以专线运营为主的南部物流市场，目前80%集中分布在绕城高速以南的G107与黄金大道之间区段。

因该区域并非物流规划用地，后续将面临再次搬迁。

4.2市场竞争分析

郑州市经规划审批的物流用地，包括已建成、在建物流园区，可分为直接竞争者、潜在竞争者。

由于受容积率指标的要求和提高土地利用率的目的，基本都是多层库房，垂直运输主要采用坡道或货梯形式。

结合项目自身情况，综合考虑区位及运营模式，项目主要竞争企业分析如下表：

4.3竞争优势分析

4.3.1项目区位优势明显

项目位于郑州市管城回族区南曹乡紫辰路与豫十路，诚乐路的围合区域，西邻管城站，南距绕城高速路收费站口2公里，东邻G107辅道，向东3公里是机场高速路，交通便利，货车通行不受限制。

4.3.2项目功能定位全面

在综合分析郑州市物流行业现状、充分考虑项目区位优势以及项目投资强度等因素的基础上，项目功能定位全面，将规划建成以仓储、运输、办公配套“三位一体”的现代化综合物流园区。

与单一功能定位的物流企业相比，能够拓展更广阔的发展空间，吸引不同层次、不同类别的客户前来合作，进而带来更多的商机。

4.3.3项目品牌优势突出

项目依托“中国储运”的品牌优势，拥有优质、高效、便捷、周到的服务能力、良好的企业信誉以及坚实的发展平台，对大型优质客户具有先天吸引力；

而项目已列为河南省重点建设项目，受到市、区政府的重视及扶持，为招商引资及优惠政策的申请提供了有力保障。

五、项目功能策划

5.1项目定位

一是城市分拨中心。

依托公路、铁路、航空货运等物流渠道，承担货物的智能化仓储服务功能，实现仓配一体化，提供仓储、分拣、包装、配送等一站式定制化服务，增加业务附加值，提高项目收益率。

二是智能公路港。

依托周围国道、高速等路网布局，利用项目突出的区位优势，建设高标准专线仓库，推广公司智运业务，实现省内外货物的快速流通集散，并与园区仓储功能紧密契合、协同发展。

三是中小物流企业总部基地。

依托仓储、专线运输等物流功能，为中原地区中小物流企业客户提供办公、住宿等优质综合配套服务，优化服务环境和质量，搭建电商平台，适应客户未来的发展需求，实现货流入库、车流入园、办公入楼。

5.2经营和服务模式及功能规划

5.2.1仓储

配臵设施齐全的双层平台库房，以城市快消品、汽车配件等为主，与电子商务平台结合，利用大数据科学预测城市对相关产品需求的常态数量，结合市场调查数据，综合确定储存货品的安全库存量，以满足不同客户的需求。

5.2.2运输配送

主要是生产资料物资、生活资料物资的运输配送，在保证物资安全的前提下，为客户提供全程物流服务。

将以目前现有客户及有过合作经历的企业为基础，经营城市商超配送，尝试城市共同配送，实施业务转移和扩大经营规模。

同时，将发展货运市场和专线运输，扩大物流园的辐射范围。

5.2.3专线运营中心

专线运营中心整体或部分出租，部分自营。

完成货物不同运输方式的转换，公、铁、空三种运输便利衔接；

成为运力和货物的最佳匹配地，城市进出货物的集散中心，为专线运输、快递、电商提供分拨基地。

5.2.4办公用房及物业服务

主要包括办公楼、物业管理中心、呼叫中心、商务中心、体验中心等，为物流企业及其他企业入驻经营提供相关服务。

为所有与电子商务和物流相关人员和单位提供所需信息服务。

包括资讯中心、客服中心、交易中心、注册登录、供求信息、行情分析、企业商铺、追踪查询、呼叫中心、仓储服务、运输服务、融资服务、交通指挥中心、即时路况查询、救援等。

5.2.5物业、办公等配套服务

园区将建设住宿、商超、餐饮等配套设施，满足客户在物流园区内的生活需要。

专门设立多功能停车场，设立若干停车位，满足各类车辆停车需求。

同时配套相应的维修中心、汽配件零售中心、休息室等。

六、规划设计与建设方案

6.1总平面布置

6.2项目建设内容及建设期

6.2.1项目建设内容

（1）双层平台库房A-1：

建筑面积27097.76㎡，高度23.92m，2层，钢筋混凝土框架结构，高站台；

（2）双层平台库房A-2：

建筑面积24302.4㎡，高度23.92m，2层，钢筋混凝土框架结构，高站台；

（3）双层平台库房A-3：

建筑面积15811.5㎡，高度23.92m，2层，钢筋混凝土框架结构，高站台；

（4）双层平台库房A-4：

建筑面积15811.50㎡，高度23.92m，2层，钢筋混凝土框架结构，高站台；

（5）通用仓库：

面积5968.22㎡，高度14.70m，2层，钢筋混凝土框架结构,平库，配合社会停车场,做预留设计,将来可根据需要，加装设备等硬件，为社会停车场运营配套服务；

（6）专线仓库1（一层专线档口，二三层仓储）：

面积12280.02㎡，高度23.80m，地下1层，地上3层，钢筋混凝土框架结构、高站台；

（7）专线仓库2：

面积9471.3㎡，高度19.3m，2层，钢筋混凝土框架结构，高站台；

（8）专线仓库3：

面积8303.93㎡，高度19.3m，2层，钢筋混凝土框架结构，高站台；

（9）中小物流企业总部基地1（司机之家）：

面积11204.65㎡，高度39.00m，地下1层，地上10层，钢筋混凝土框架结构；

（10）中小物流企业总部基地2（办公）：

面积11923.93㎡，高度39.00m，地下1层，地上10层，钢筋混凝土框架结构；

（11）控制中心：

面积748.07㎡，高度19.2m，2层，钢筋混凝土框架结构；

（12）开闭所：

面积139.95㎡；

（13）变电室：

面积367.65㎡；

（14）公厕：

面积253.03㎡；

（15）门卫房：

118.38㎡；

（16）出地面楼梯间：

38.36㎡；

（17）地下车库：

17555.5㎡；

（18）地下消防水泵房：

96㎡；

（19）消防水池：

456㎡；

（20）平台：

面积6655.1㎡；

（21）坡道：

面积1899.38㎡；

（22）道路：

面积298