物业管理采购项目需求模板Word格式文档下载.docx

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合同签订后12个月。

以下范例供采购人参考

一、项目概况

（一）确定一家中标供应商，为采购人提供物业管理服务，本项目管理服务内容包括：

保安服务、卫生清洁服务、设备维护服务、绿化养护服务等。

（二）〈物业概况〉

1、项目地址：

广州黄埔区青年路东园三街一号

2、总建筑面积：

5500平方米

3、夏港街办公楼主要功能为：

办公、居民文化、休闲活动为一体的综合楼，共计4层。

4、一楼：

影剧院、文化站、政务服务中心、饭堂。

5、二楼：

社区综合管理服务中心、计生办、多功能大厅。

6、三楼：

党政办、社会事务科、城管科、会议室。

7、四楼：

纪检监察室、档案室、会议室。

8、楼内公共设施、设备包括：

保安监控系统，通风系统，配送电系统，给排水系统，中央空调，公共照明，垃圾清运设施及化粪池等。

二、服务内容

（一）基本要求

1、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得相关资格证书或者岗位证书。

2、投标人有完善的管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

3、派驻服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

4、公示24小时服务电话。

急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

5、根据客户需求，提供本项目合同之外的特约服务和代办服务的。

6、每年至少1次征询采购人对中标单位提供服务的意见，满意率95%以上。

（二）共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；

操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；

设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于合同范围的，及时组织修复；

属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时上报客户单位，由客户单位组织维修或者更新改造。

5、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

6、办公楼主要道路及停车场交通停放有序。

7、楼内照明、楼道灯完好率不低于98%。

8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；

对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（三）协助维护公共秩序

1、大楼出入口24小时值勤。

2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。

3、对进出夏港街道办事处的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出大楼的外来人员实行登记管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告夏港街道办事处相关领导和有关部门，并协助采取相应措施。

6、秩序维护人员负责办公大楼的秩序维护工作，同时接受综治维稳办的指导

（四）现场环境卫生维护服务

1、按办公区域设置垃圾桶，生活垃圾每天清运2次。

2、道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；

楼道每日清扫2次，每半月拖洗1次；

楼梯扶手每日擦洗1次；

共用部位玻璃每月清洁1次；

路灯、楼道灯每月清洁1次。

及时清除区内主要道路积水。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；

雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；

化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（五）绿化养护管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

3、定期清除绿地杂草、杂物。

4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、适时喷洒药物，预防病虫害。

三、人员配备及岗位要求

（一）管理人员的配备

人员配置不少于19人，其中派驻机构项目经理（1人）、秩序维护人员（10人）、清洁人员（6人）、会务人员

（1）、技工人员

（1）。

★服务人员工资符合国家相关规定。

（二）中标供应商应根据实际需要，本着科学、合理、高效的原则配备足够的专业人员实施现场服务工作；

（三）中标供应商派驻专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书，要求忠于职守，爱岗敬业，作风正派，具有较强的管理能力、服务意识和专业技能。

四、主要服务要求

（一）环境卫生服务

服务内容包括采购人委托区域范围内如公共区域、道路、广场、停车场等的清洁卫生，包括地面、墙面天花、卫生间以及附属设施等。

主要工作：

a.每天将公共区的大堂、楼梯、走廊用平拖拖洗干净。

道路、广场等清扫干净，并将垃圾清运至指定区域。

b.每天定时对区域内人流量较大出入频繁等公共区域进行定时保洁，及时清理废弃物品等。

c.每季度清理雨水井、雨水槽盖内杂物一次。

d.由中标人提供清洁机械设备。

e.清洁工作要求及频率

（1）按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。

（2）道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；

电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；

楼梯扶手每周擦洗2次；

路灯、楼道灯每季度清洁1次。

及时清除区内主要道路积水、积雪。

（3）区内公共雨、污水管道每年疏通1次；

（4）二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

（5）根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（二）办公楼本体和公共设施维护保养

1、办公楼本体养护要求

（1）地基：

每周应检查上下水管漏、排水系统是否正常、防止出现不合理的荷载状况；

（2）楼地面：

防止管道漏水、堵塞，定时开启门窗，保持室内良好通风，防止受潮；

（3）墙台面及吊顶：

做好清洁工作，防止撞击，防水、防腐、防裂、防胀；

（4）门窗：

经常清洁检查，发现问题及时处理，定期更换易损部件；

（5）在特殊环境下（如梅雨、暴风雨等）及时关闭门窗。

2、公共设施维修服务要求

（1）办公楼的水、电、卫生设备、门锁等零星小修2小时内完成；

（2）遇电路故障断电、水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏等必须在10分钟内赶到现场；

（3）厕所堵塞要在2小时内完成（需换洁具的除外）；

（4）特殊原因不能及时维修的必须向报修人说明，并告知能够完成所需的时间；

（5）每天巡视楼内的公共照明、开关、供水、消防设备等运作情况；

（6）设备维护人员要熟悉办公楼内的配套设施情况；

（7）接到报修后，1小时内赶到现场，及时修复。

修复后应清理现场，做到“一要五不”：

用语要文明，不吃、不喝、不抽、不拿、不收小费；

（8）对公共设施、配套系统按维保标准全面的检查，并做好记录。

（三）设施设备和供配电系统管理

配电室管理

1、配电室内机电设备由电工值班、监控、记录，认真执行交接班制度，发现问题及时解决，填写《低压配电运行记录》时，应监视电气设备的运行情况，严禁不合理的超负荷运行。

2、非工作人员进入配电室，须经管理处负责人批准后，在电工陪同下方可入内。

3、保持良好通风照明，门窗开户灵活。

4、消防设施完备，配电室内禁止吸烟。

5、保持配电室清洁卫生，地面、墙壁、门窗、设备无积尘、无水渍、油渍。

6、严格按安全操作规程操作供电配电设备，保证设备正常运行。

水泵房管理

1、非工作人员进入水泵房须管理处负责人批准后，在水电工的陪同下可进入。

2、水泵房内机电设备由水电工负责操作，其他人不得擅自操作。

3、控制柜上转换开关，无特殊情况应打在“自动”位置。

生活水泵每隔15天进行轮换使用。

4、保持良好通风及照明，门窗开启灵活无破损。

5、不得擅自改动泵房线路、器材。

6、消防设施完好，禁止吸烟。

7、保持机房干净整洁无积尘，不得堆放杂物。

8、因工作维修等原因停水，应先出具《停水通知单》提前24小时通知各商户住户。

因突发事件停水，应在1小时内联络有关部门处理，并在恢复供水后24小时内作出解释。

给排水系统

1、供水管道、水表、泵、水池等进行经常性维护和定期检查，确保供水安全；

每季度对排水管道、雨水井、污水井进行检查，并视情况进行清通；

2、定期对化粪池进行检查、维护、清通，防止堵塞；

3、经常巡查给排水设备，并记录设备运行情况；

4、每月检查维护给排水设备，确保设备正常可靠运行；

5、对水池、水箱管路定期进行清洗消毒，并出具经卫生防疫检验合格的报告，防止二次供水污染；

6、节约用水、防止跑、冒、滴、漏和大面积积水的事故发生；

7、制定事故处理应急措施，当发生跑水、断水故障时，及时处理，防止事故范围扩大。

（四）安全保卫、停车场管理要求

1、必须确保采购人办公大楼及相关区域内的人员生命财产安全和物业不受损失。

2、中标人提供24小时安全保卫服务。

三班制（早班：

8：

00-16：

00，中班：

16：

00-0：

00，夜班：

0：

00-次日8：

00），每班提前15分钟进行交接，并形成记录。

3、对楼内进行人防、技防相结合，充分发挥智能化设备的作用，进行全面监控，合理安排，定点、定位巡视检查（特别是对人流量大、物品出入口等区域进行不间断巡查），做到巡视有登记，楼内有监控，发现可疑情况及时报告和处理。

4、组建一支高素质的秩序维护人员队伍，成立义务消防队，制定相应的管理制度、培训制度及应急方案，并定期演习。

（1）、定期进行仪容、消防知识及技能训练；

（2）、秩序维护人员（义务消防员）熟悉消防系统及消防器材的安装位置，掌握各种灭火器材的使用方法，熟悉各项突发事件或异常情况的处理程序；

（3）、每月至少进行一次全面的消防安全检查，消除火灾隐患，加强消防设施的保养。

5、秩序维护服务工作相关要求：

统一着装，仪容仪表规范、行为举止文明。

6、人员出入管理

（1）、秩序维护人员上岗3个月内，须熟悉责任区业主的基本情况，包括：

楼座、人口状况、相貌特征、常规出入时间等。

（2）、来访人员须明确说出所找业主的姓名、楼座等，必要时可用对讲机或电话通话，确认后登记给予进入。

（3）、值班员在登记时应认真核对证件，若不符谢绝入内；

若相符应清晰登记来访人姓名、有效证件名称及号码、出入证号码等，谢绝推销或其他闲杂人员进入。

（4）、若遇上级领导前来指导、参观的社会各界人士，应立即起立敬礼。

然后将参观客人的人数、单位等情况记录清楚备查。

（5）、若遇不愿出示证件，蛮横无理者，应耐心做好解释工作，尽可能解除其不满情绪。

7、物品出入管理

（1）、当有相关人员搬迁时，值班员首先应通知保安队长到场。

（2）、查验搬迁物品并进行登记，由搬迁人、保安队长和管理处负责人签字确认后放行。

8、邮件管理

（1）、邮局送来的报刊、杂志、信件等由保安转发至各户。

（2）、对需要给邮局办理签收的邮件，值班员应陪同邮递员一同送到业主手中，让业主签收。

（3）、对地址不明或已搬迁客户单位邮件要认真核对，确定无误后及时退回邮局。

9、车辆管理：

（1）、临时车辆进出登记，并指挥停放在指定地点。

（2）、对发现未锁车门、关窗的车辆或遗忘贵重物品于车上的应及时通