物业给排水系统的管理制度doc.docx

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物业给排水系统的管理制度doc

物业给排水系统的管理制度

1、给排水系统的组成

（1）给排水系统的主要组成部分。

1）给排水子系统。

升压和贮水设备：

水泵、气压装置、水箱、水池及配套电气控制。

2）给水附件：

闸阀、减压阀、止回阀、各式水龙、开水器、仪器仪表及配套电气控制。

3）管道。

4）排污子系统：

①抽升设备：

污水泵、雨水泵、配套电气控制设备；②卫生器具：

大小便器、洗手盆、配套电气控制设备；③排水管网及附件（包括水井盖、排水沟盖）；④通气系统（通风设备及其电气控制）；⑤污水池、化粪池、隔油池及隔油井。

（2）给排水系统的分析。

对给排水系统的分析有助于对给排水系统的更进一步认识，有利于对给排水系统的维修养护与管理。

2、给排水系统设备房的环境要求

（1）生活水泵房。

1）生活水泵房的天花、墙身刷白（如在泵房噪声对外有干扰的情况下，应做吸音设施）。

房内不准放置杂物，正常照明良好，并有应急灯装置。

门扇为外开防火门。

地面作好防滑、防水处理。

2）水泵基座应高于地面，基座周围应有通至地漏或集水井的排水明沟。

3）水泵房内管道应喷上防腐油漆，并用箭头标明水流方向。

阀门应挂上用耐用材料做成的标示牌，标示牌应标明该阀门正常工作时的应处状态。

4）水泵的泵体、电机外壳支架和水泵的电源箱（柜）或控制柜的保护油漆面应保持良好，不应有锈蚀。

但对电机的表面油漆不宜加厚，避免造成散热不良。

（2）减压阀房。

1）减压阀房的天花、墙身刷白，房内不准放置杂物，且照明良好，门扇为外开门，应设置不低于10cm的防水门坎。

地面作好防滑、防水处理。

地面应有通到地漏的排水明沟。

2）减压阀阀体油漆应保持良好，不得有锈蚀，并挂有耐用材料做成的标示牌。

标示牌上要标明阀前压力和阀后压力等重要技术指标。

在阀前或阀后压力表上应在设定值的位置上用红油漆划上明显的警戒红线。

3）减压阀房内管道应喷上防腐油漆，并标注明水流方向。

（3）水表房。

1）水表房的天花、墙身刷白，不准放置任何杂物，且照明良好。

门扇完好，门前不应放置障碍物。

2）水表房内所有阀门无漏水现象，水表油漆良好无锈蚀，在干管管道上应喷有水流流向的箭头。

3）水表面板无积土，表内数字清晰易读。

（4）楼层管井房。

1）管井照明灯具完好。

管井门为外开防火门，无破损，门板油漆保持良好。

门栓、门锁完好。

水管井应设置不低于10cm的防火门坎。

2）地面整洁，无杂物，管道支架上没有施工时期遗留的施工垃圾，做好防腐油漆，管道卡码完好，金属管道的防腐油漆覆盖完好并有正确的分色。

3）各类阀门完好，无漏水、锈斑，压力表计显示清晰、正确。

（5）排污泵房。

1）排污泵房的集水井应有可站人的铁栅上盖。

铁栅应保持油漆覆盖，不应有锈蚀。

2）集水井内应无废胶袋、木块等杂物。

3）控制电箱整洁无尘，并能正常工作。

4）液位控制器上不附着杂物。

5）阀门上应挂状态标识牌。

3、有关用水管理规定

（1）供水管理规定。

各项目部为保证向所管物业的客户供应符合卫生标准的生活用水，并达到节约用水、满足客户需要的目的，应制定供水管理规定，规范各管理处与相关工作人员的工作。

1）项目部工程部应指派一名责任心强、作风正派、身体健康的水管员负责对商场水池、水箱钥匙的保管和水池、水箱的清洗监管工作。

2）在非限水季节（以市政府通知为准），管理处应尽力保证随时向客户供水。

在确实需要临时停水时，应先通知客户；停水后必须采取临时供水办法，向客户供水。

3）地下贮水池、天面水箱每年应彻底清洗两次（特殊情况由水专管员向工程经理建议增加清洗次数），并送水质样品（或由水务局取样）到市政府有关部门检验，水质必须合格。

水箱入孔应加盖、加不锈钢纱网密封并加锁。

4）水管员在巡查中发现跑、冒、滴、漏现象，应立即向工程部主管（工程部经理）报告，由工程部主管（工程部经理）组织人员进行抢修，杜绝浪费。

5）抄表员每月要对用水量进行分析，发现用异常应查询，帮助解决用水浪费现象。

6）随时向客户进行节约用水、计划用水宣传教育，提高全体客户节约用水意识。

7）执行市政府收费规定，有经济手段管理，加强节约用水。

（2）公共用水管理规定。

公共用水包括办公用水、中央空调用水、发电机用水、卫生清洁用水、绿化用水和其他工程维修用水。

为了达到公共用水必须满足的需求和节约用水的原则，应制定相关的公共用水管理规定。

1）公共用水设备的维修由工程部门按日常维修养护计划进行。

公共用水的监管由工程部、保安部及总办相关职能巡查人员负责。

2）各公共用水的部门负责人必须对本部门强调节水意识，制定用水节水方案，掌握节水方法。

对浪费水源的直接责任人和部门负责人按公司相关规定处罚。

3）凡公共用水点全部装设水表，由工程部每月底抄表统计一次，汇报区域经理审核后上报总办职能部门。

（3）生活用水管理规定。

生活用水由市政直供和二次加压两种形式供给，为保证客户的生活用水满足需要和清洁卫生，应对生活用水作如下规定。

1）生活用水设管理责任人一名，该责任人应具备相应专业知识和卫生知识。

2）水电工应每周对加压水泵及管道系统检修一次。

3）整个系统应采取封闭式，以防受到污染，各水池清洗入口须加盖加锁，以确保安全，并防止非管理人员接近水源。

各透气管口要采取倒口式并加网，整个系统外围应保持干净整洁，机房每星期清洁一次，水池外部每两星期一次。

4）按照相关二次供水的有关规定，对各水池进行每年两次定期清洗消毒，并由水质检测单位对水质采样化验并出具化验单，资料应齐全并由工程部主管（工程部经理）妥善保存。

5）生活水系统与排水系统及污水系统隔离。

6）每年对管道系统进行除锈刷漆一次。

7）二次供水由专门管理责任人定期巡查记录，每月底向上级汇报供水系统和水质状况。

（4）临时用水管理规定。

为了加强管理，防止出现浪费水的现象。

确保项目部内用水的正常供应，对于临时用水的管理，就作出相关规定。

1）前来联系临时用水者，必须是合格的水工，向管理处提交的书面用水申请，写明用水量的多少、时间长短，预付用水押金。

2）临时用水，不得影响客户的正常用水。

3）临时用水必须安装由质检部门检验合格的水表。

若私自启动改变水表封印或运行回程，影响准确计量的，参照供水部门的有关规定给予处理。

4）临时用水管道，不应给客户的车辆或行人带来不便。

5）未经申请批准的临时用水管道或线路，管理处有权令其停止使用，限期拆除。

逾期不拆的，管理处强制拆除。

（5）停水管理规定。

工程维修人员须确保管辖范围内的水正常平稳供应，尽量避免停水，必须停水时，应按如下管理规定操作。

1）填写停水通知单，注明原因，停水的时间、报业务部领导批准。

2）将停水的通知提前一天公告各相关部门和用户，以期作好相应准备，并将地下水池注满，并在停水期间工程人员每两小时巡查一次地下水的水位，发现水位过低应关闭水泵，以免水泵吸空，并通知受影响的客户。

3）准时开展工作，按时完成任务，随时汇报工作进展。

4）常规维修保养应尽量避开用水高峰期，且不超过半天。

5）正常停水时（应急抢修），应迅速判明原因，将情况向领导汇报。

及时通过办公室前台和其他公示方式向客户公告解释停水原因，恢复供水的大概时间等。

6）市政停水时，如接获通知则就按照2）进行，如未接获通知，工程部主管（工程部经理）应迅速致电供水部门查询原因。

7）停水超过8h，工程部门要组织人员尽量采取补救措施，内部系统应急抢修期间，工程人员必须全部参加。

恢复供水按“水泵房操作管理规程”进行。

8）停水应由值班人员详细记录，故障（内部系统）停水分清责任人，将事故处理结果报告区域经理审核后上传总办职能部门。

（6）节约用水的管理规定。

我国的水资源缺乏，减少水资源的消耗意义重大。

除大力提倡节约用水，防止供水设备及管路渗水、漏水外，推广应用性能卓越的节水器具与设备，是实现节约用水的重要措施和途径。

采用先进的节水设备，虽然会增加设备初期的资金投入，但从长远考虑，可以减少不必要的浪费。

即可以降低用水成本，又可以节省电力资源。

各项目部应采用下列方法实现节约用水。

1）珍惜水资源，大力倡导节约用水的观念，在洗手间，茶水间张贴节约用水标语。

2）项目部水电工及保安人员时常巡视，发现有跑、冒、滴、漏的供水设备及时组织人员予以修复，维修时先切断水源，以免造成浪费。

3）限定水池、水箱水位。

在供水蓄水池中采用液位控制，避免水池滴水造成水资源浪费。

在大便器和小便器水箱中根据需要设定合适的水位，可以到一定程度的节水效果。

4）推广使用停水自闭水龙头，避免因供水系统压力不足或不稳定引起管路“停水”等假象，造成用户未适时关上水龙头，在管路供水恢复正常时造成水浪费。

5）使用延时自闭水阀。

在大便器和小便器冲洗系统中采用延时自闭水阀，根据需要调节延时关闭的时间，用较少的水量就可以达到满意的冲洗效果。

如果采用感应延时自闭水阀，更可收到节水和卫生的双重效果。

6）合理布置安装减压阀和使用节水水龙头。

减压阀是将管路较高的水压减压至阀后管路所需的压力水平，保证供水系统中各用水管获得适当的水压和流量。

由于水的漏失率和浪费程度几乎同供水系统的水压成正比，客户存在一定程度的无意识浪费水的现象，减压阀具有改善系统运行工况和潜在节水作用。

使用节水水龙头，也可以减少因水龙头流量过大时用户无意识浪费水的水量。

7）定期抄录总水表读数，发现记数异常增大，马上追查原因。

8）做好地下水池、屋面水箱、冷却水塔水池、膨胀水箱的防漏措施。

（7）安全用水管理规定，结合辖区内的具体情况，对供水管理规定如下。

1）凡属辖区范围内的供水系统（即自来水公司向辖区供水总表以内的）一律由各项目部管理。

2）客户出门前应将水阀关闭，避免发生事故。

3）客户不可随意更改大厦供水管道。

4）有以下现象的均属偷水行为，管理公司将按下列规定处理：

①私自装表接水或绕表接水者，除当场停用，按最大流量和使用时间加倍追计水费外，还要赔偿大楼损失；②私自启动水表的封印影响准确计量，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿大厦损失；③私自启用水表的，不管停用时间长短，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿大厦损失。

5）客户违反安全用水规定，拒绝物业服务公司维修人员检查，不采纳安全用水意见及措施而造成事故，影响供水通系统或对其他客户造成损失的，按实际情况赔偿损失。

（8）每月用水情况汇总报表。

实际用水管理需每月对所管物业的用水情况进行汇总，大致掌握所管物业内的月用水情况。

根据实际情况，制定更适合的管理规定。

月用水情况汇总表如表2-45所示。

4．给排水系统的操作规程

（1）生活水平泵操作规程。

1）检查控制柜电压表时否指示正常位置。

2）检查水池水位是否正常。

3）检查水池液压进水阀是否正常。

4）检查水泵进出口阀门是否处于开合状态。

5）仔细阅读交班记录。

6）泵组选择开关每日轮换一次。

7）将恒压泵开关打向自动（AUTO）位置，将主泵开关打向自动（AUTO）位置。

8）观察电流是否正常，泵体是否有异声。

9）待压力升至设定压力时，将其余副泵开关打向自动（AUTO）位置。

10）严禁乱动其他开关和按钮。

（2）污水泵操作规程。

1）控制箱上转换开关拨到“手动”位置。

2）按控制箱上“起动”钮，开起水泵排水。

3）按控制箱上“停止”钮，水泵停止排水。

4）将水泵控制箱上转换开关拨到“自动”位置，水泵进入自动运行状态。

5．给排水系统的运行管理

（1）给排水系统运行的巡检管理。

给排水系统的运行管理的内容主要是进行巡检管理。

1）运转检查：

系统内所有的水泵运转情况，包括有无杂声，有无漏水现象。

2）电气检查：

所有水泵控制箱的自动手动投入情况是否正常。

电气接线端口有无松脱。

液位控制器是否正常工作。

3）阀门检查：

所有阀门的状态情况，是否按标识所示状态。

4）管道检查：

特别是供水压力管