万达集团商业地产项目运作制度汇编Word格式文档下载.docx
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5
项目经营决策文件
开盘前一个月 审批
董事长
6
经营目标管理责任书
决策文件批后30天内 核准
7
项目经营成果核算书
项目实际经营期结
束且工程结算复核 审批
完成
8
年终奖金考核
年底前 审批
9
项目或年终奖金发放
项目奖金方案或年
终奖金考核审批完 审批
分管人力资源副总裁
成
11
项目计划控制书
项目摘牌后一个月内 审批
12
项目计划执行书
项目开工前一个月 审批
13
周报
每周五 备案
14
月度计划
每月2日前 审核
15
经营性租赁（所、幼儿园、农贸
会
随时 审批
市场）
16
办公室租赁
新项目成立 审批
2项目现金流分析阶
每季度初10日前 审核 分管项目副总裁
25.
成本控制部经办
（建筑面积）
1
大商业、写字楼（不销售）
25-30元/m2
M1
2
酒店（不含内部精装修）
20元/m2
M2
３
回迁物业
１８元/m2
M３
1、按项目经营目标管理规定的考核流程进行考核，经营目标考核后奖金的计
算方法：
奖金额A0＝A譈（其中A为基本奖金；
B为综合调整系数）2、基本奖金A＝ _万元
按项目不同形态的建筑面积确定基本奖金
基本奖金A＝C1譓
序号
项目形态
C1
M
3、综合调整系数B的计算组合：
计划考核系数
Ⅰ.计算公式
计划考核系数X= 100-工期延迟（延误）指标
Ⅱ.计算说明
1）工期正常：
实际完成时间不超过计划时间节点10天（含），表示未突破2）工期延迟：
如实际完成时间超过计划节点10天～30天（含），则表示工期
延迟
3）工期延误：
如实际完成时间超过计划节点30天，则表示工期延误4）考核的主要工程节点：
四证、开工、正负零、主体封顶（含裙房封顶、塔
楼封顶）、开业
Ⅲ.工期延迟（延误）指标
41.
其他业务管理考核系数
1、商管考核
商管考核分数=按照商管提出经规划院同意的设计实施?
0%+开业条件保障?
0%+遗留问题整改?
0%
商管考核分数为100分：
评分1.3
商管考核分数为90分~100分（不含）：
评分1.2商管考核分数为85分~90分（不含）：
评分1.1商管考核分数为75分~85分（不含）：
评分1.0商管考核分数为70分~75分（不含）：
评分0.9商管考核分数为60分~70分（不含）：
评分0.8商管考核分数为60分（不含）以下：
评分0.72、
规划验收及评分考核
规划验收标准《万达规划设计管控要点》中
不合格点位所占比例 评分
规划验收结论
规划验收合格 小于2.5% 1.3
2.5～5% 1.2
5～7.5% 1.1
规划验收基本合格 7.5～10% 1.0
10～12.5% 0.9
12.5～15% 0.8
规划验收不合格 大于15% 0.7
3、工商登记管理考核系数
45.
考核项目
系数评分范围
权重
经办部门
公司设立、变更
0.7～1.3
20%
工商档案管理
35%
工商年检管理
0.7～1.0
30%
股份公司投资证券部
印章移交、销毁
15%
期末考评完成情况优秀：
评分1.3期末考评完成情况良好：
评分1.1期末考评完成情况一般：
评分1.0期末考评完成情况不足：
评分0.9期末考评完成情况较差：
评分0.7
4、档案管理考核
档案管理综合考评分数85分以上：
评分1.1档案管理综合考评分数在75分至85分之间：
评分1.0档案管理综合考评分数在60分至75分之间：
评分0.9档案管理综合考评分数未达到60分：
46.
47.
公司可根据项目所在公司上报的经营方案及经营情况酌情研究，给予一定的单项奖励。
对项目开发过程中必须交纳的行政事业性收费，要求项目公司在法律（法规）允许的范围内应尽一切可能采用灵活变通的方式，争取各种优惠政策进行减免相关费用。
在本期项目经营结束时，项目公司可单独对此项进行专项说明，股份公司根据项目公司实际获得减免的行政事业性收费总额，给予一定的单项奖励。
■本期项目特征系数C（在签订决策文件时确定，通常情况下为0.8～1.2）主要考虑项目之间净利润差异巨大导致奖金差异较大问题、项目前后期奖金分
配不平衡问题、资源占用率等差异问题。
属于极特殊情况时，总裁会可对项目特征系数C进行调整。
■奖金发放系数
奖金发放系数
实际完成净利润
发放系数
目标净利润90%以下时
0.0%
目标净利润90%（含）至100%时
0.1%～1%
目标净利润100%（含）至110%时
0.5%～5%
目标净利润110%（含）以上的部分
0.4%～4%
55.
56.
规划验收合格
小于2.5%
1.3
2.5～5%
1.2
5～7.5%
1.1
规划验收基本合格
7.5～10%
1.0
10～12.5%
0.9
12.5～15%
0.8
规划验收不合格
大于15%
0.7
权重（共3%）
2、规划验收及评分考核
规划验收标准
《万达规划设计管控要点》
中不合格点位所占比例
评分
档案管理考核系数＝1.1档案管理综合考评分数在75分至85分之间：
档案管理考核系数＝1.0档案管理综合考评分数在60分至75分之间：
档案管理考核系数＝0.9档案管理综合考评分数未达到60分：
档案管理考核系数＝0.7
61.
62.
5.出现以下情况中的任何一种情形，目标责任奖全额取消：
1）属于项目公司直接原因工期目标未能完成（不含股份公司批准的重大变
更）而导致整体工程不能交付直至影响了当年入伙指标；
2）属于项目公司直接原因导致入伙前政府有关部门验收未能通过，直接影响项目入伙指标；
6、项目具备考核条件时（回款达到预计实现销售额的95%、项目工程结算完成），如项目尚未清盘，则预留股份公司最终批准项目奖金总额的10%暂缓发放，待项目清盘后（完成预计实现销售金额的98%以上）再行发放。
二、年度目标分解及考核
（一）年度奖金分解
第一年基本奖金：
万元
第二年基本奖金：
第三年基本奖金：
（二）年度目标分解
1、第一年度主要任务目标：
1）计划任务（包括四证、开工、正负零、开盘、裙房封顶、塔楼封顶、入伙）
★计划节点1：
★计划节点2：
★计划节点3：
★计划节点4：
2）销售任务：
以当年年初确定的年度销售指标、入伙指标、回款指标作为考核指标；
3）招投标按制度要求执行，动态成本不超过目标成本；
4）工程质量、安全不出现事故；
63.
2、第二年度主要任务目标：
3、第三年度主要任务目标：
（三）年度目标考核
1、考核方式：
年度考核系数＝计划系数?
5%＋销售系数?
0%＋成本系数?
＋质量系数?
5%
年度实际发放奖金＝年度基本奖金年度考核系数
64.
B为综合调整系数）2、
基本奖金A＝ 万元
18元/m2
3）工期延误：
如实际完成时间超过计划节点30天，则表示工期延误
4）考核的主要工程节点：
四证、开工、正负零、主体封顶、入伙Ⅲ.工期延迟（延误）指标
1）出现“工期延迟”则每延迟一项扣3分（与政府签订协议中约定入伙时间延迟，计划考核系数为0.8）
1）出现“工期延误”则每延误一项扣8分（与政府签订协议中约定入伙时间延
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