策源上海高福坊房地产项目策划定位报告页Word格式文档下载.doc
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伍、项目整体定位建议 29
1、石库门的历史 30
2、石库门的特色 30
3、石库门建筑元素在本项目中的运用 31
陆、房型设计建议 33
柒、客源客层分析 34
1、未来客源进入动线预判 34
2、客层购买动机研展 36
3、客源年龄层构成及特性研展 37
壹、06年申城总体市场最新动态
上海房地产在经历了05年的波澜起伏之后，06年1月份市场以平淡开场。
由于春节假期的影响，各种物业产品的成交量出现了较大幅度的下滑，成交均价也出现了一定的回落。
具体而言，1月份市场的运行特征主要体现为：
一、商品房、住宅成交量下降明显
1月份恰逢元旦和春节两个假期，实际交易日只有27天。
此外下旬受春节假日临近的影响，成交量明显低于正常水平。
1月份全市商品房成交量仅为186.5万平方米，相比05年12月下降了32.7％，与05年1月份相比，下降幅度达到41％。
其中住宅成交量为153.7万平方米，比05年12月份减少了30％，比05年1月份下降了44％。
1月份市场交易量的下滑除了由于假期影响的因素之外，另一主要的原因是由于上海楼市并未真正回暖。
05年下半年的楼市交易出现短暂的逐步回升现场，很大程度上是由于配套商品房的支撑。
而06年1月份动迁配套房交易量也有所下降，使得商品房和住宅的成交量迅即减少。
二、内环线内徐汇、卢湾成交量增幅显著
06年一月份各区商品住宅成交量变化
区域
06年1月份成交面积
（平方米）
较上月变动幅度
（％）
徐汇
41111
119.70
卢湾
6390
98.10
崇明
4729
93.20
金山
26717
32.9
黄浦
10475
5.40
奉贤
26475
2.70
南汇
52311
-5.70
虹口
19287
-12.50
松江
104329
-20.80
宝山
63142
-23.60
普陀
39770
-27.30
浦东
144244
-33.70
杨浦
14415
-33.80
嘉定
20627
-40.80
长宁
28805
-41.40
闵行
73871
-44.70
青浦
19230
-51.20
静安
3003
-58.90
闸北
8607
-71.90
在1月份全市大部分区域成交量出现下降的情况下，市区内徐汇、卢湾两区成交量却有较大幅度的增长。
两区1月份成交量比去年12月份均增加了一倍左右。
这主要得益于两区内几个个案的优秀表现。
本案所属及临近的闸北、虹口两区也不同程度的遭遇了大幅下滑之挫。
其中闸北区更是创造了06年1月份全是成交量下滑之最，下滑幅度达到71.90％。
而虹口区也以12.50％的下滑幅度名列整个下跌榜的第二位。
第38页
三、成交均价出现不同幅度的回落
1月份
（元/M2）
12月份
涨幅
黄埔
19291
19376
-0.44
陆家嘴
16824
16854
-0.18
18300
18304
-0.02
浦东东北
6083
6106
-0.38
21703
21714
-0.05
浦东西南
7097
7139
-0.59
9257
9274
浦东东南
6297
6328
-0.49
13842
13946
-0.75
4946
4982
-0.72
8389
8416
-0.32
5101
5108
-0.14
15279
15351
-0.47
5142
5156
-0.27
8324
8356
4546
4563
-0.37
13404
13430
-0.19
4001
4003
6623
6672
-0.73
3738
3752
6015
6018
2875
2880
-0.17
解读：
1月份商品房、住宅及商品住宅的成交均价比上月均出现了回落走势。
商品房均价为6645元/平方米，比上月下跌了8.8％；
住宅均价为6052元/平方米下跌了1.4％；
除去动迁配套房后的商品房住宅均价为9300元/平方米比上月下降了5.7％。
其中，中心城区1月份均价为12766元/平方米，相比12月份微降了0.31％，基本维持在05年年底水平。
进入06年的第一个月，申城楼市还是没有如多数发展商所愿，在新年的第一时间“复苏”，相反“一落千丈”的势头看似有增无减。
本案所属的闸北区楼市，在新年的第一个月份无论在成交量还是价格方面，也随整体楼市的低密继续下滑，尤其是成交量方面，下滑的幅度之大，令人汗颜。
贰、闸北区区域动态
一、闸北区最新楼市动态
新批准预售商品房面积
06年1月份
（万平方米）
05年12月份
05年11月份
当年累计
11.65
3.45
1.94
备注：
均来自商业项目（数据来源于网上房地产）
累计可售商品房面积
44.91
36.22
增幅明显（数据来源于网上房地产）
1月份，闸北新增供应大幅增加，但都为商业、办公楼项目。
但这些项目目前多未正式销售，致使1月份区域的累计可售面积递增。
新批商品房网上签约面积
2.96
3.40
3.43
成交量基本平稳（数据来源于网上房地产）
区域均价
（元/平方米）
跌幅
8498
小幅下降（数据来源于网上房地产）
1月份，闸北区成交量依旧处于全市低位。
住宅成交量依旧集中在闸北北部的彭浦新村地区，临汾名城依然位居前列。
受成交量稳中略降的走势影响，成交房源的售价也出现了相应的稳中有降局面。
二、区域未来整体规划方案
1、城市性质
根据闸北区在上海的地位和作用，结合闸北自身特点，闸北区区域功能定位为：
以上海“陆上北大门”为特征，以“不夜城”商务商贸综合功能为主导，以交通经济、人流经济为核心竞争力，打造上海现代交通商务区，重点构筑现代化商贸服务、高质量居住、都市型工业、便捷有序的交通和都市文化休闲于一体的国际大都市中心城区。
2、发展规模
闸北区现状户籍人口约70万人。
根据总体规划确定的闸北区居住用地，按规划人均居住用地指标测算的人口规模（58万）；
同时参考区“十五”计划对全区常住人口的预测（84万）；
并考虑此次规划梳理后，居住用地增加的可能性，预测闸北区2020年的人口规模约68－72万。
3、发展目标
闸北区2020年的发展目标为初步建成城市功能较为完善，并具有综合竞争力的可持续发展的上海中心城区之一。
初步形成高度城市化、多层次、网络化、组团式的具有良好生态环境的新型城区布局框架。
基本建成城区布局合理，交通便捷，信息灵敏，设施齐全，市容整洁，服务一流的“安居乐业”的文明城区，和国际大都市的陆上门户。
4、发展策略
ü
促进区内产业发展，形成商贸服务业、房地产业、都市型工业、运输服务业四大支柱产品，提高区域竞争力。
理顺用地结构，以不夜城、苏州河沿线、海宁路沿线、大宁－灵石地区等亮点地区的建设带动全区发展。
旧区改造形成规划效应，全面改善建成区品质。
完善交通网络和基础设施系统，为土地开发和产业发展提供有利的支持。
充分挖掘区内景观环境资源，以线带面，全面提高地区绿化和景观水平。
结合旧区改造和新区开发，改善环境，塑造景观亮点，形成良好城市空间。
积极建设现代教育园区，保护和利用近代革命史迹，创造区域良好文化氛围。
5、总体布局结构
1）结构框架
闸北用地发展应遵循“以人为本”，可持续发展的规划建设原则，从闸北区的实际情况出发，依托不夜城近年来规划建设的基础，充分利用苏州河、彭越浦的水景资源，进一步发挥共和新路城市主干道便捷交通的优势，规划以不夜城为核心，以苏州河和彭越浦以及共和新路为城市发展轴心，延伸拓展成为“一个中心，二条发展带，四个功能圈，四大产业基地，五片特色区域，六个居住社区”的新型城区结构框架。
Ø
一个中心
不夜城，闸北区的政治、经济文化中心、市级商业中心，上海市的陆上大门。
二条发展带
共和心路一线集高架路与轨道交通于一体，是闸北区的主要交通经济带；
苏州河水质和周边环境的逐步改善，使之成为中心城的条景观线，应充分发掘苏州河、彭越浦的水景资源，加强绿化景观建设，使苏州河和彭越浦沿线绿化景观连成一线，成为区域的景观带。
作为纵贯闸北的两条发展主轴，共和新路和苏州河、彭越浦是推动闸北发展的生命线。
四个功能圈（三个综合片区）
南片（中山北路以南地区）以商务商贸、交通枢纽和居住为主导功能；
中片（中山北路以北至走马塘）包含中片南部和中片北部，中片南部（中山北路至汶水路）以商业文化、居住为主导功能，中片北部（汶水路至走马塘）以都市型工业、运输服务也为主导功能；
北片（走马塘以北地区）以居住为主导功能。
本案属于主要商业街区内。
本案所属区域
五片特色区域
以现代教育园区、宝华寺宗教文化区、市北工业园区、大宁灵石商业文化娱乐休闲区、老仓库和传统居住风貌区来充分体现闸北区历史、文化、景观方面的特色，形成有别于城市其他区域的鲜明特征。
本案紧邻北广场交通经济区及北站商贸居住综合区。
六个居住社区
沿共和新路交通轴和苏州河、彭越浦景观轴，根据城市干道对用地的划分，由南向北形成即有便捷交通联系，又有优美绿化景观的六大居住社区；
天目路社区、中兴路社区、大宁路社区、灵石社区、永和社区、彭浦社区。
本案属于中兴社区中心内。
2）近、中期发展重点
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