商业步行街策划与经营创新Word文件下载.doc

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购物中心，出现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势，商业步行街开始在各国获的大发展。

2．商业步行街对城市发展的影响与作用

（1）.商业步行街是城市的商业文化名片，是城市繁荣的象征，是城市运营的点睛之笔。

（2）重振原有商业中心，带动城市新一轮发展

（3）塑造新的城市中心，没有大型商业步行街，新城区就无法形成城市的中心。

上海徐家汇的开发改造非常成功，拥有地上商业区、地下商铺网、周边支持商业网和多个广场型活动中心，并由多种垂直交通将整个系统连通成为一个环形的商业区，其实质是一条地下通行的环状商业街。

由于徐家汇商业区的带动，楼价从3000元上升到8000元，迅速成为新城区。

（4）步行街对城市商业结构更新，改变了单一购物结构，通过发展旅游文化等多种功能，提升了城市生活品质。

（5）强化城市中心的价值和凝聚力，改变城市空心化的格局

（6）步行街对城市文化影响较大，它是对都市文化的提升与再造。

商业步行街所倡导的不仅是城市文化的堆砌或变迁，它蕴藏着文化移植、文化嫁接、文化转换的城市发展，因此步行街将商业文化提升为社会文化层次。

3.国际一流商业步行街的发展特点

国际一流的商业步行街具有特征：

1、硬件设施一流，包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施。

2、它应该是多功能的，比如购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游六个方面。

3、商业步行街管理水平应该是一流的，不仅要具备普通的商业物业管理功能，而且在步行街整体形象宣传方面，公共服务与商业服务水准方面也应该使一流的。

4、世界著名步行街具有较高的文化内涵与艺术品味。

法国巴黎的香榭丽舍大街就是国际一流的商业大街,它的发展印证了上述特征，香榭丽舍大街建于1670年，西起戴高乐星形广场的凯旋门，东至矩形协和广场，街道全长1800米，宽120米，中间车行道可并行10辆汽车。

爱丽舍大街是法国最繁华的街道，是法国繁荣富裕的象征。

这条大街将巴黎所有的名胜古迹，如东边的波旁宫、卢浮宫、市政大厦、巴士底狱广场和西边的凯旋门，联系在一起了。

大街的改造工程是于1991年5月正式开始的，整个工程耗资达2.4亿法郎,改造后增加了地下停车位，交通更加方便。

图1香榭丽舍大街入口—凯旋门

香榭丽舍大街是巴黎之魂，大街的东半部分是700米长的林荫大道，两侧绿树成行，郁郁葱葱，如诗如画。

成群结队的飞鸽在草坪中悠然散步，是闹市中不可多得的是一块清幽之处。

爱丽舍大街西段长约1180米，是商家云集之地，不太长的街道两旁布满了法国和世界各地的大公司、大银行、航空公司、电影院、高档商店和餐馆。

在这条街上，仅电影院和电影发行公司就有50多家，著名的有“高蒙”、“巴黎”、“乔汉五世”等。

这里每天都有法国和世界的最新影片上映。

这里报刊杂志社众多，《巴黎竞赛画报》、《她》、《致敬》、《联盟》、《雷次》等30多家在这里落户安家。

世界各大公司争相把这里作为向世界展示自己实力的窗口。

“雷诺”、“白茹”、“雪铁龙”、“奔驰”、“菲亚特”等欧洲名牌汽车公司在这里设立汽车展销大厅；

日本的“索尼”、“精工”等名牌公司在此开设专卖店；

法航、俄航等众多航空公司在这里开设了售票处；

高档的时装店、皮鞋店、首饰店、箱包店、香水店鳞次栉比；

夜总会、歌舞厅、咖啡屋星罗棋布；

巴黎三大夜总会之一的“丽多”就设在这里。

这一切加上凯旋门和协和广场吸引了各国的游客。

“流浪音乐家”、“街头画家”、“街头艺人”，也为这条大街增添了异样的情调。

图2法国香榭丽舍大街

二、国内商业步行街的发展水平与存在问题

国内商业步行街道发展经历三个阶段

1.第一阶段：

加强交通管理，吸引顾客

2.第二阶段：

体现对步行者的关怀

3.第三阶段：

成为社区活动中心

国内商业步行街道大部分是原先基础良好的商业街区，后来将机动车道路改建为步行道，其建筑格局、商业布局等基本延续多年来已经形成的风貌。

由于先天不足，后天改造水平有限，国内商业步行街普遍存在如下问题：

1、经营序列矛盾。

2、商业利润下滑。

3、商业功能单一，文化休闲功能不强。

4、空间序列和尺度与消费者心理行为存在差异。

5、交通系统滞后，内外部交通组织不畅。

北方步行街以北京王府井为代表，不断进行升级与完善，2002年5月北京市东城区区长陈平提出王府井升级战略的目标和措施。

为适应经济全球化和科技的高速发展，以及电子商务的普及应用，王府井商业街将实施功能、结构、档次、形象的全面调整与提升。

－－完善功能。

从单一购物的初级化市场，向购物、旅游、休闲、娱乐、会展、文化等多样性的高级化市场功能转变。

－－调整结构。

将传统的商业结构向现代化、国际化商业结构转变。

按照国际通行的中心商业区结构和业态分布进行调整，商业占３０－３５％，餐饮企业占２０－２５％，休闲、娱乐、酒店、服务等占３０－４０％。

－－提升档次。

王府井要融入世界经济大潮中，引进跨国公司、世界知名品牌，国际管理集团，使王府井成为引领时尚潮流展示世界名品的舞台。

－－营造环境。

贯彻“以人为本”的原则，综合运用多种手段，创造轻松舒适的步行街购物氛围，构建体现“人文关怀”的城市景观与生态环境。

－－加快发展数字王府井。

建设与互联网相通的电子触摸屏、自动化停车诱导系统、现代化自动停车场，将王府井与世界紧紧相连。

深圳步行街的发展独具特点，深圳第一商圈是深圳东门，东门老街的历史可以上溯到300多年前的明末清初，它一直是深圳商铺最密集、客流最集中、商品最丰富、历史最悠久的商业旺区。

由于深圳违法建筑过多，农民房建设杂乱无序，交通拥挤，导致东门形象不佳。

东门商业步行街是在东门老街的基础上逐步发展而来。

1998年,深圳市东门步行街改造工程正式启动,1999年10月1日完工。

东门步行街改造工程进展顺利，市、区政府共投资3.76亿元，完成了一期工程，江泽民总书记等党和国家领导人亲临东门视察，给予了较高的评价。

图3深圳东门步行街

东门步行街改造措施：

1、改造交通设施，设置步行通道，禁止机动车辆通行，交通改造分两期，一期主要包括风貌街、老街广场、解放路等16条市政道路的改造，改造范围内各街道沿街立面以及公共照明工程、引导标识系统、街头小景建设等。

二期工程主要包括公交换乘中心、步行街天棚等，二期改造投资1.64亿元，已于2000年完成。

2、拆除违法建筑，改造部分建筑设施

拆除了影响施工进程的各类违法建筑群，共14500平方米，解放路改造完成地下管网施工；

改造总面积达14500平方米的风貌街

3、注重文化设施建设

东门老街的标志性主题雕塑是分布于三个广场入口处的青铜大钟，分别代表1992年、1997年和未来时代，钟上铭刻相关文字，周围各设一组真人大小的青铜人物雕像，表现与1992年、1997年相关的生活场景。

东门商业步行街区改造后取得预期目标，取得良好效果。

改造后东门商业步行街区的日客流量达30万人次，节假日更高达50至60万人次，年营业额40－50亿元。

街区处处洋溢着浓郁的岭南建筑风情，文化活动频繁，经济文化两相辉映，是深圳的形象代表之一。

东门步行街等改造工程依旧存在不如人意之处：

1、出入步行街的公共交通依旧拥挤，步行街周边两条道路狭窄导致交通拥挤。

2、改造后步行街的有一定文化特色，但是文化特色不突出，文化品味不高。

3、建筑物过于密集，通透性不好，绿地与绿色太少。

4、步行街内经营者素质与国外著名步行街相比差距太多，对东门步行街形象提升产生不利影响。

5、 

步行街管理管理水平有提高，但是整体形象没有升级，步行街形象宣传推广有待加强。

东门步行街未来发展战略的意见

1、决心拆除全部违法建筑，流出空地，增加绿地。

2、运用城市经营理论，不仅将东门市政建设相关内容向企业开放，而且通过政府政策调节，鼓励企业拆除成片低矮老式建筑，集中建设高层建筑，多留出绿地，增加通透性。

3、改革完善步行街管理体系，提高准入门栏，将低素质经营者淘汰出东门，让优秀的经营者近来，提升东门形象。

4、加大交通治理力度与道路改造力度，拓宽美化周边道路。

三、商业步行街的整体运营策划

1、理念设计、文化定位、发展规划

理念设计是商业步行街策划的灵魂，理念设计的提出建立在充分的调查研究基础上，步行街策划要考虑步行街的商圈特征、消费习惯、区域历史文化、建筑与商业文化。

理念的设计要在商业街历史基础上创新，兼顾历史特点，更重要的是有利于未来发展。

商业步行街是城市形象的代表，是城市的名片。

2、洋流学说与商业步行街布局

洋流的形成有许多原因，主要原因是由于长期定向风的推动。

世界各大洋的主要洋流分布与风带有着密切的关系，但洋流流动的方向和风向一致，在北半球向右偏，南半球向左偏。

图4世界洋流图

世界四大渔场均分布在洋流回旋地带。

从经济地理角度分析

1、洋流流畅区资源流通过速，难以停留累积，成为鱼类迁徙的路径，无其它特殊条件很难形成资源聚集，如果有沙尘暴等带来大量浮游生物资源，那么会吸引鱼类聚集。

2、反之，洋流回旋使大量生物滞留，回旋区内食物丰富，吸引鱼类；

由此产生食物链，对各种物种产生吸引，从而形成资源富饶区域如：

渔场、海底矿藏。

可见回旋使资源和生物聚集。

洋流理论在商业步行街布局方面具有很好的应用价值，上海新天地就是一个比较成功的案例。

上海新天地广场由香港瑞安集团投资开发，占地约三万平方米，座落在市中心太仓路上，位于淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻中共一大会址。

它以上海独特的石库门建筑旧区和上海历史文化风貌为基础，以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体，改造成为具有国际水平的餐饮、商业、娱乐、文化等多功能休闲步行街区，形成一个具有传统和现代文化特色的都市旅游景点。

石库门建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门，仿佛时光倒流，宛如置身于20世纪20年代。

但是，每座建筑内部则按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧……。

该建筑群保留了上海传统特色的里弄，增加了回旋余地。

上海新天地广场为了制造“渔场”气氛，吸引一批名流投资文化娱乐项目这片谭咏麟、成龙等百位香港明星经营的“东方魅力餐饮娱乐中心”是明星文化结合餐饮的创意，那里将是追星族经常可以与心中偶像交流的场所；

台湾著名电影演员杨慧珊经营的琉璃工房主题餐厅，将使游客置身于七彩水晶宫中用餐；

法国餐厅的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往；

日本音乐餐厅夜夜摇滚乐绕梁不绝；

巴西烤肉餐厅带来了南美风情表演……。

图5上海新天地步行街风情展示

新天地在经营管理上，注重文化活动引导，通过人气聚集财富。

国际模特儿大赛、时装表演、日本鬼太鼓座表演、著名影星的电影新闻发布会等时尚文化活动，纷纷选择在上海新天地登场亮相。

该项目投资14亿元，建筑成本达到每平方米2万元。

从投资角度看，造价过高，但是它带动周边地产升值。

3. 

商业步行街的经营管理

商业步行街管理机构的最重要职责是提出发