商铺租赁合同法_精品文档Word格式文档下载.doc

商铺租赁合同法_精品文档Word格式文档下载.doc

《商铺租赁合同法_精品文档Word格式文档下载.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商铺租赁合同法_精品文档Word格式文档下载.doc（9页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有权证的;

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

　　（三）共有房屋未取得共有人同意的;

　　（四）权属有争议的;

　　（五）属于违法建筑的;

　　（六）不符合安全标准的;

　　（七）已抵押，未经抵押权人同意的;

　　（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

　　（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　《城市房屋租赁管理办法》认为房屋租赁的权源只能是所有权。

而无论是法理分析，还是具体考察国外关于租赁的立法及审判实践，都会得出房屋租赁的权源来自合法占有的结论。

房屋租赁的权源问题也恰是长期困扰审判人员的根本问题。

也正是这个问题使得许多房屋纠纷案件难以作出合乎逻辑和合乎实际情况的判决。

比如按揭房出租，因没有完全取得产权，是否就认为出租行为无效呢?

还如大量存在的"

二房东"

现象，是否"

与他人签订的租赁合同都无效呢?

显然，这些出租行为认为无效，极不利于经济的发展，也会导致房屋资源的闲置和浪费。

这与社会主义立法的目的和法律应适应事物发展规律的原则是相左的。

从物权的角度来分析，所有权人出让占有权是很常见的，合法占有权人在所有权人允许的范围内享受收益权，理应恰当，否则光"

占有"

有何经济价值呢?

房屋的合法占有人出租房屋正是这种情况。

物权的另一种形式，即他物权人实际上就是物的实际占有者，同时其又享有所有权人的诸如出租等的许多权利。

如国有企业的承包经营权，难道说国有企业因为没有对财产的所有权就不能把财产拿来出租吗?

显然这是否定的，大量的企业出租商铺，出租厂房，比比皆是，如果都认定为是非法的，那么立法者在自我否定。

另外从合同的角度来分析，租赁合同反映的是"

出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同关系（合同法第二百二十二条）"

。

出租人作为合同的一方，并非以所有权人为限，因为租赁关系体现的是占有的转移：

一方让渡其占有获得租金利益，另一方则通过支付租金取得占有以使用收益。

单就租赁的法律关系而言，各方均不与标的物的所有权发生直接必然的联系，具有房屋所有权的出租人与通过其他方式合法获得占有权的出租人之间并无不同，只是他们占有权的取得方式不同而已。

没有一国的立法和我国当前立法一样将出租人直接表述为所有权人。

从理论上讲，合法占有即获得标的物的出租权。

至于转租须经原出租人同意，只是租赁合同的特殊要求，且原出租人并不能被认为就是所有权人。

综上所述，把所有权作为房屋租赁的权源是不恰当的，而应以合法占有权作为权源。

如此一来，许多棘手的案件也就迎刃而解了。

　　《城市房屋租赁管理办法》中存在的另一个问题是对权属受到诸如"

司法机关和行政机关依法裁定、决定查封"

等形式限制的房屋，在一定条件下的租赁是否允许。

司法机关和行政机关依法裁定、决定查封的情形一般是因为权属有争议诉之法院，法院依申请人申请采取了诉讼保全，或者房屋涉及到违法违纪被查封，或者是房屋本身有不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的情况被查封。

后两种情况被查封，因为关系到房屋本身问题，肯定是不能进行租赁的。

但前一种情况在一定条件下，应允许房屋租赁。

从理论上说，《城市房屋租赁管理办法》》的规定是建立在房屋租赁权源来自于所有权的基础之上，所以所有权不清晰当然认为不能租赁。

依合法占有权源理论，即使权属有争议，在法院没有最后裁决之前，合法占有人仍应有权出租的。

如果一方坚持不能让合法占有方出租，则应提供担保，以保证法院裁决房屋归属合法占有方后，合法占有方的合理租金损失可以收回。

如果法院裁决房屋归非合法占有方所有，则房屋在诉讼期间取的租金归还给最终所有者。

如果同时存在"

的情况，则依照所有权人与"

的约定分配租金。

从审判实际中看，法院查封有权属纠纷的房屋后，在法院的监督和办理一定手续情况下，采劝活查封"

手段，使房屋不置于闲置，造成不必要的经济损失，这样做最终还是有利于房屋所有权人的，也利于充分发挥现有社会财富资源的最大作用。

不过需强调的是，这种情况下的租赁一定要办理一定的担保手续，并在法院的监督下进行。

　　3.审查是否进行过登记备案。

1994年的《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》，都规定了租赁各方应向房产管理部门登记备案的义务。

《城市房地产管理法》还规定登记备案后有关机关颁发的《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。

简言之，非经登记备案，未取得《房屋租赁证》的租赁合同是无效的。

分析作此立法的目的，应是规范房屋租赁市场和确保国家税收之策。

有人认为，房屋租赁登记制度没有存在的必要了，经济的发展和交易日益频繁，一切交易手续应越简便越好，登记制度会制约交易的进行。

此论回避了房屋的特殊性，房屋作为不动产有其自身的特征，与一般流通物不同，房屋交易应有权属登记备案，房屋租赁作为房屋所有权中占有权及使用权出让，当然也应予以登记备案。

还有人认为，现行《合同法》在规范租赁合同内容及出租人义务时，并未出现关于提供出租权证书以办理租赁登记手续的规定。

鉴于低位阶法律所负荷的价值不得与高位阶法律所负荷的价值相抵触，以及新法吸收旧法的原则，房屋租赁可以不进行登记备案。

这种说法似乎有道理，但分析一下也站不住脚。

《合同法》关于租赁的规定仅是范指而已，包括房屋，也包括其他财产的租赁。

但房屋的租赁，作为一种特殊财产有特别法规来规定，并不违背法理。

特殊法效力大于一般法效力，因而合同法与房屋租赁专门法规同时调整房屋租赁法律关系时，优先适用房屋租赁专门法规。

实际上，合同法无对租赁要办理租赁登记手续的规定，并没有否定有要求办理租赁登记手续的必要性，也不存立法价值的抵触问题。

所以，笔者认为，没有登记备案的房屋租赁是不受法律保护的，租赁合同是无效的。

　　4.审查房屋租赁

　　合同的内容是否合法。

在审判实践中许多房屋租赁合同约定逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日3%计，因其滞纳金过高，导致滞纳金的约定无效。

有人认为：

只要出租房屋不存在法律、法规所禁止出租的情形，承租人应当参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付租金等款项的违约金。

此外，还要审查房屋出租是否用来进行违法犯罪活动，若是，则在出租人明知情况下，租赁合同无效。

　　二、承租人对房屋进行的装修，在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理

　　1.对承租人装修物价值的认定。

承租人一般是在租赁房屋期内根据租赁合同的用途对房屋进行装修的，在房屋租赁合同中，一般均规定，装饰物在房屋租赁合同期满归出租人无偿收回。

但在合同履行期间，往往因为合同无效或者当事人约定出租人提前收回装修物，这就存在对装饰物现价值的确认问题。

笔者认为，首先应由租赁双方对装修物进行协调，这样既解决了问题，同时也节省减少损失;

如果协商不成，则由法院委托评估评估机构对装修物的价值进行评估。

一般评估是按照装修物的正常使用年限计算折旧，房屋装修物的使用年限应与租赁期限相符，故装修物收回时的现价值应当按照租赁期限的计算标准的折旧。

　　2.对承租人装修物的处理及补偿。

装修物在法律上属于添附物。

《最高人民法院关于贯彻执行&

lt;

中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第86条对添附物的规定是：

非产权人在使用他人的财产上增添附属物的，财产所有权人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按照约定办理;

没有约定又协商不成的，能够拆除的可以责令拆除;

不能拆除的，也可以折价归财产所有人;

造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。

这是对装修物如何处理法律上作出的原则规定。

由于我国的《民法通则》对添附物的处理没有直接规定，最高法院的司法解释又过于笼统，所以在审判实践中难以把握。

笔者认为：

对承租人装修物的处理及补偿主要可以从以下几方面考虑：

（1）房屋租赁合同合法有效，因出租人违约导致租赁合同被解除，承租人对房屋进行装修形成的装修物，如果是征得出租人同意或者按合同约定的承租目的而合理添置的，对装修物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回。

不能拆除的可以对装修物现价值进行评估，并归出租人承顶;

若出租人不同意装修或和承租人并非按合同约定的承租目的装修的，对装修物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会影响其价值的可以责令承租人自行拆除，不能拆回的，进行评估，其装修物的损失由出租人对承租人作适当的补偿。

如果是承租人的过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。

　　合同违约责任条款：

　　一、合同的一般条款、合同的基本条款

　　1、合同的签订

　　合同需经双方盖章正式生效。

　　2、合同条款修改

　　如果一方要对合同中某些条款做修改，必须征得另一方同意后，编制合同修改书由双方共同确认。

　　合同修改书与原合同具有同等法律效力。

　　3、合同条款

　　合同范围和条件;

　　货物及数量;

　　合同金额;

　　付款条件;

　　交货时间和交货地点;

　　合同生效。

　　二、合同的主要条款有哪些、合同必备条款

　　1、合同主要条款

　　完工期;

　　付款方式。

　　2、合同文件及解释

　　协议书;

　　履行本合同的相关补充协议;

　　中标通知书（适用于招标工程）;

　　承包人投标文件及其附件;

　　确认的工程量清单报价单或者施工图预算书（适用于非招标工程）;

　　专用条款;

　　通用条款;

　　标准、规范及有关技术文件;

　　图纸;

　　工程量清单;

　　专用条款约定的其他文件。

　　三、合同违约金条款、合同违约条款

　　1、合同违约条款包括

　　违约责任承担方式;

　　违约责任条款约定;

　　损害赔偿的范围;

违约金。

　　2、合同法第107条规定

　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　3、合同法第114条