土地市场交易与监管一土地估价师考试复习文档格式.doc
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掌握：
土地市场的概念、特点、分类，我国土地市场管理的内容，土地使用权转让的概念和内容，土地使用权抵押的概念和条件；
熟悉：
土地市场的功能、运行机制，土地使用权租赁的概念；
了解：
我国土地市场的现状与发展过程。
三、章节框架
1．土地市场概念
2．土地市场的特点
3．土地市场的分类
4．土地市场的功能
5．土地市场的运行机制
6．我国的土地市场体系及其发展现状
7．我国土地市场管理的内容
8．土地使用权转让
9．土地使用权抵押的概念和条件
10．土地使用权租赁的概念
11．我国土地市场的发展过程
内容辅导
一、土地市场概念（掌握）
1．狭义的土地市场
土地市场是指土地作为特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。
土地市场的概念有狭义和广义之分。
狭义的土地市场是指进行土地交易的专门场所，如土地交易所，不动产交易所等。
我国现阶段的土地市场主要指城镇土地市场。
2．广义的土地市场
广义的土地市场是指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和，土地市场由于其经营的产品具有价值大、位置固定等特点，产品难以集中到固定的场所去交换，其交换活动尤其需要凭借金融、信息等部门的作用才能完成。
因此，土地市场主体不只有市场的买卖双方，还有众多的参与者，要发生多方面的经济关系。
市场的参与者除了购买者、出售者，还有出租人、承租人、抵押人、贷款人、经营者、政府管理部门、中介服务机构等。
在土地交易过程中各参与者要发生以土地交易为核心的各种经济关系，这种为实现土地交易而进行的各种活动及经济关系就构成土地市场。
3．土地市场的主体和客体
（1）土地市场主体。
土地市场主体即土地市场的参与者（法人和自然人），包括供给者、需求者、中介者和管理者。
A．供给者。
供给者是向土地市场提供土地的经济行为主体，主要包括土地所有者和开发者、使用者（含经营者）。
B．需求者。
需求者是通过土地交易取得土地使用权、租赁权、抵押权等土地权利的单位、组织和个人。
C．中介者。
土地交易中介者即土地交易中介服务机构，是土地市场中的一个重要主体。
由于土地市场信息缺乏，交易过程需大量的专业知识。
因此在土地市场上，大量的土地交易，土地供求双方往往通过土地交易中介服务机构来完成。
D．管理者。
管理者包括国家的有关部门，如土地、房地产、物价、工商行政、税务等管理部门。
除必要的行政手段外，主要通过价格、税收、信贷、利率等经济杠杆进行管理。
（2）土地市场客体。
土地市场交换的客体，事实上不是土地本身，而是各种内涵不同的土地权利。
因此，土地市场的客体是土地本身及其产权关系。
土地最基本的特点是土地在流通过程中，流通或转移的不仅是土地物质体，更重要的是土地产权关系。
土地产权关系及其在市场运行中的交换，构成土地市场客体的主要内容。
例题：
土地市场主体包括（）。
A．供给者B．需求者
C．土地本身及其产权关系D．中介者
E．管理者
答案：
ABDE
解析：
土地市场主体。
二、土地市场的特点（掌握）
土地市场作为市场体系的组成部分，其主要特点包括：
1．交易实体的非移动性（固定性）。
土地在交易过程中，交易对象是不能移动的，只发生货币交易和使用者的变更，其实质是土地产权契约的交易。
因此，土地交易权利的取得必须按规定，进行土地变更登记后，方为有效。
2．土地市场的地域性。
由于位置固定的特性，使土地市场基本上是一个地方市场，并具有较强的地域性特点，必须在原地交易，难以形成全国性统一的土地市场。
3．土地市场的垄断性（不充分性）。
土地市场参与者不多，市场信息获得较难，使土地市场的竞争不充分。
土地资源的稀缺性和位置固定性，以及土地市场的地域性分割，导致地方性市场的不完全竞争和土地价格不完全由供求关系来决定，加之土地交易数额较大，所以土地市场容易形成垄断。
土地市场实际上是由政府控制的市场，因而价格机制、竞争机制等对土地供求关系的调节作用就不如一般商品那样明显。
4．流通方式的多样性。
土地作为耐用、高价值商品，根据使用期限长短、利用方式、开发程度、收益高低的不同组合，表现为多种不同形式的土地权属、利益关系。
其流通方式主要包括买卖、交换、拍卖、招标、挂牌、抵押、租赁等多种方式。
5．土地供给弹性小。
土地作为一种比较稀缺的资源，其自然供给完全无弹性，经济供给弹性也很小。
在同一地域性市场内，土地价格主要由土地的需求来决定。
对土地的需求增加，地租上升，地价就随之上涨；
反之，对土地的需求减少，地租则下降，地价也下跌。
6．供给滞后性。
由于土地价值较大，用途难以改变且开发周期较长，因此土地供给只能根据前期需求确定；
当市场需求发生变化时，土地供给则难以及时调整。
7．低效率性。
土地市场作为地域性市场，土地资源一般不可再生，加之，土地自然供给没有弹性，土地的经济供给弹性也相对较小。
因而土地市场相对一般商品市场来讲，交易效率较低。
8．政府管制较严。
土地作为国家重要的资源，其分配是否公平有效，对经济的发展和社会的稳定具有十分重大的作用，因此政府往往对土地的权利、利用、交易等，都有明确政策规定和较多限制。
例题1：
土地市场的主要特点可以概括为（）。
（2009年《土地管理基础与法规》试题）
A．交易实体的非移动性B．土地市场的区域性
C．土地市场的垄断性D．流通方式的单一性
E．土地价格不断上涨
ABC
交易实体的非移动性（固定性、土地市场的地域性、土地市场的垄断性（不充分性）、流通方式的多样性、土地供给弹性小、供给滞后性、低效率性、政府管制较严。
例题2：
下列关于土地市场的特质描述正确的是（）。
（2008年《土地管理基础与法规》试题）
A．土地交易实质是土地产权契约的交易
B．流通方式的多样性是土地市场特有的
C．土地市场是有形的土地和无形的权益、信息、咨询服务等的统一体
D．土地作为一种特殊形态的商品，其市场不具有一般市场的规定性
E．不同地区由于经济发展水平不同，土地市场产生和发展的动力也不完全相同
ABCE
土地作为一种特殊形态的商品，其市场具有一般市场的规定性。
三、土地市场的分类（掌握）
土地市场是在社会主义经济制度的基础上建立起来的，是由多种市场构成的市场体系。
土地市场体系按地域划分，分为城市建设用地使用权市场和农村集体土地使用权市场；
按市场主体划分，分为涉外（国外或境外）市场和境内（中国大陆）市场。
城市建设用地使用权市场按交易梯次划分，分为出让（一级）市场和转让（二级）市场、租赁抵押（三级）市场；
农村土地市场，按市场流转的客体（土地利用方向）划分，分为农地（耕地）使用权市场、集体建设用地使用权流转市场和土地产权股份化改制等。
按照现行的法律规定，我国现阶段的土地市场主要指城镇土地市场。
按照市场交易主体和市场运行过程，可将城镇土地市场分为三级市场结构。
按土地交易方式，可以将土地市场分为：
1．土地使用权的出让市场。
土地使用权出让市场是指土地所有者将一定期限内的土地使用权让与土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者和土地使用者之间的经济关系。
土地使用权的出让市场是土地一级市场，其主要市场活动是国家以土地所有者的身份，将土地使用权按规划要求和投资计划及使用年限，出让给土地使用者或开发商。
由土地所有制所决定，土地一级市场是国家垄断的市场。
政府通过土地供应计划和规划，对出让土地的建设规模、土地开发计划、土地的位置及面积、土地的使用要求作出规定，并根据这些规定和需要，对土地出让活动实行直接调控。
《土地基本术语》（GB/T19231—2003）规定，土地出让市场是指在中国，由国家垄断的国有土地使用权出让的市场。
2．土地使用权转让市场。
土地使用权转让市场是指土地使用权人将剩余年限的土地使用权让与其他土地使用者而形成的市场。
反映的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系。
土地使用权转让市场即土地二级市场，其主要市场活动是开发商根据政府的有关规定和出让合同要求，对土地进行开发和建设，并将经过开发的土地使用权连同地上定着物进行转让。
其受让方可以是二手的开发经营者，也可能是直接的土地使用者。
二级市场是国家调控下的以市场调节为主的市场。
《土地基本术语》（GB/T19231—2003）规定，土地转让市场是指在中国，土地使用者之间有偿转让国有土地和集体土地使用权的市场。
3．土地使用权租赁市场。
土地使用权租赁是指土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
土地使用权租赁市场属于土地三级市场。
4．土地使用权抵押市场。
土地使用权抵押是土地抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
土地使用权抵押市场属于土地三级市场。
三级市场是土地使用者之间进行的租赁、抵押活动。
它是市场调节的开放市场。
三级市场结构是我国目前土地市场的基本构成，明确区分三级市场，既有利于政府管理和调控土地市场，也有利于分析土地市场的交易状况，掌握真实的市场供求关系。
尽管二、三级市场之间较难区分，有时出现交叉，但是严格区分三级市场结构对土地市场管理者来说是非常有价值的。
各类土地市场中，一级市场是关键，是土地市场管理的龙头，二、三级市场是土地市场活跃的标志。
建设用地使用权的出让市场是土地（）级市场。
A．一B．二C．三D．四
A
建设用地使用权的出让市场是土地一级市场。
四、土地市场的功能（熟悉）
1．优化配置土地资源
土地资源配置方式主要有两类：
一是行政划拨；
二是市场配置。
行政划拨方式是由政府用行政手段把土地资源分配到各土地使用者手中,实现土地资源与其他生产生活资料的结合。
行政划拨方式一般说效率是低下的,极易造成土地资源的巨大浪费。
而市场方式是通过市场机制的作用把土地资源分配到各土地使用者手中,实现土地资源与其他生产生活资料的结合。
因此，只有通过市场机制的作用，运用市场手段，才能优化配置土地资源。
构建统一、开放、竞争、有序的土地市场应做的工作包括：
（1）明确界定适应产权市场化的土地权利，完善土地登记工作；
（2）改革征地制度；
（3）有条件地启动集体土地市场；
（4）推行市场定价，不要政府定价。
2．调整产业结构，优化生产力布局
市场经济的全面健康发展，需要有合理的产业结构和生产力布局。
以价格机制为核心的市场机制就像一只“无形的手”，时刻对一个国家或地区的产业结构和生产力布局按照市场原则进行调整和规范，以实现最大的经济效益。
地租、地价是土地市场中最重要的经济杠杆，是引导土地资源在不同产业中合理配置的重要信号。
3．健全市场体系，实现生产要素的最佳组合
完整的市场体系，不仅包括消费品市场、一般生产资料市场,还应包括金融市场、土地市场、房产市场、劳务市场、技术市场等。
市场机制只有在一个完整的市场体系中才能充分发挥作用。
土地是人类的基本生产要素，只有实现以市场配置为主，才能健全全社会的市场体系，最大限度发挥市场机制的作用，实现全部生产要素的最佳组合。
4．调控土地供给，控制投资过热或过冷
通过土地市场，加
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