上半浙江省房地产估价师《相关知识》：拍卖标的考试试题Word下载.docx

上半浙江省房地产估价师《相关知识》：拍卖标的考试试题Word下载.docx

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4、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（）。

A．目标定价法

B．成本加成定价法

C．随行就市定价法

D．价值定价法

5、购买某类房地产，通常抵押贷款占70%，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为__%。

A．6.0

B．6.9

C．8.8

D．9.0

6、混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的天内较快，以后增长逐渐缓慢。

1～7

7一10

7~14

15—20

执行层的组织协调

7、直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报__审批。

A．土地管理局

B．城市规划管理部门

C．国务院建设行政主管部门

D．国务院

8、房地产具有供给有限特性，本质上在于。

土地总量有限

规划限制

房地产不可移动

价值量大

工业用地的监测点评估价格

9、某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格接近于（）万元。

A．147

B．148

C．149

D．150

10、具有“平均收益等于边际收益等于产品市场价格”特征的市场类型是。

完全竞争市场

完全垄断市场

寡头垄断市场

垄断竞争市场

执行层的组织协调

11、城市规划的实施管理主要包括两部分内容。

报建审批管理和批后管理

网络管理和批后管理

报建审批管理和人工管理

批后管理和微机管理

12、2006年w国本国所有单位、个人国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值为1000亿元，w国所有单位、个人在外国生产的全部最终产品和劳务的市场价值为200亿元，外国所有单位、个人在w国生产的全部最终产品和劳务的市场价值为100亿元。

试计算2006年w国的国民生产总值GNP为亿元。

1000

1100

1200

2000

13、某完全垄断市场的需求曲线为Q=19-P/Q，成本曲线为，则满足该垄断厂商利润最大化原则下的产量是个单位。

4

5

6

7

14、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的直接成本利润率为。

36％

62．07％

73．47％

80％

15、住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的。

长期住房储金

短期住房储金

临时住房储金

短期住房工资

16、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。

A．400

B．450

C．500

D．540

17、原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定，房屋拆迁管理部门行政裁决应当自收到申请之日起日内作出。

30

45

60

90

18、房地产项目敏感性分析主要的步骤如下所示，排列正确的是__。

①计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值；

②确定不确定因素可能的变动范围；

③通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析：

④确定用于不确定分析的经济评价指标

A．③①②④

B．④①②③

C．④②①③

D．④②③①

19、某新建写字楼的公开售价为6000元/m2，现开发商推出以租代售的方式来促销，具体方案为：

每年需支付净租金1450元/m2，5年付清。

若同类物业投资收益率为8%，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说__。

A．比售价优惠

B．不如售价优惠

C．与售价一样

D．难以判定是否给予了优惠

20、某刚建成的写字楼售价为8000元/m2，月租金水平为60元/m2，若租客以一次性支付租金的方式承租5年，则业主要求租客一次支付的优惠租金为__元/m2。

A．3600

B．800

C．2900

D．2700

21、房地产泡沫形成的促成因素是__。

A．土地的有限性

B．土地的稀缺性

C．投机需求膨胀

D．金融机构支持

22、城建税实行的是地区差别税率，纳税人所在地在城市市区的，税率为__，在县城、建制镇的，税率为__，不在城市市区、县城、建制镇的，税率为__。

A．8%，6%，2%

B．7%，5%，2%

C．7%，5%，1%

D．8%，5%，1%

23、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算该建筑物的成新率为．【2004年考题】

82％

83％

92％

24、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于。

物质折旧

功能折旧

经济折旧

会计折旧

工业用地的监测点评估价格

25、单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为__。

A．屋面板

B．屋架

C．天窗架

D．托架

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是__。

A．全部投资现金流量表

B．资本金现金流量表

C．投资者各方现金流量表

D．资金来源与运用表

2、潜在购买者一般具有三个特点：

兴趣、收入与。

意愿

途径

能力

动机

借款合同

3、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50％，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50％，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是。

甲物业投资风险大

乙物业投资风险大

甲、乙两个物业投资风险相同

无法判断

借款合同

4、住房置业担保公司的实有资本以为主。

政府预算资助

资产划拨

房地产骨干企业认股

社会集资

个人集资

5、城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则。

必须经房屋拆迁管理部门同意

前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议

实行“一裁终局制”

只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理

对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理

6、下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（）。

A．债权人通常是商业银行

B．不能用于偿还土地购置贷款

C．主要担保物为在建工程及相关土地使用权

D．还款资金来源通常是销售收入

7、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。

从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于__元。

A．10000

B．11000

C．7800

D．9200

8、下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有。

差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率

差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率

差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案

采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案

9、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为__万元。

A．417

B．500

C．460

D．450

10、某房产面积10000m2，要求测绘精度为二级，则其限差为__。

A．4

B．6

C．12

D．24

11、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有__。

A．基准收益率

B．目标收益率

C．出租率或空置率

D．毛租金收入比率

E．运营成本

12、不属于通风施工图纸类别的是。

平面图

剖面图

系统图

分部图

13、在编制房地产开发项目的可行性研究报告过程中，是可行性研究中定量分析的基础。

项目策划

构造可供评价比较的开发经营方案

选择相关基础参数

投资估算

经济效益评价

14、下列不属于建设用地使用权出让特点的是__。

A．平等

B．自愿

C．有偿

D．无限期

15、下列属于房地产估价师的职业道德是。

职业品德

职业理念

职业责任

职业情感

职业行为习惯

16、在风险分析中的风险估计阶段，需要开发的工作包括。

风险估算

分析风险概率分布情况

辨识风险发生的原因

检验各风险变量是否相关

提出应对风险的建议

17、某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。

因估价结果有争议，2003年8月15进行复估，则复估的估价时点为__。

A．2003年6月15日

B．2003年8月15日

C．签订估价委托合同之日

D．估价人员与委托人商定的某日

18、合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，如果买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，处理的原则是。

面积误差比在3％以內（含3％）的房价款由买受人补足

面积误差比在5％以内（含5％）的房价款由买受人补足

面积误差比绝对值在3％以內（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人

超出3％部分的房价款由买受人补足，产权归买受人

超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人

19、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是__。

A．确定调查方式

B．设计问卷

C．收集信息

D．定义市场区域

20、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。

A．业主希望的投资