现代服务业发展概论（孙杰光）4.第四章 房地产服务业PPT资料.pptx

现代服务业发展概论（孙杰光）4.第四章 房地产服务业PPT资料.pptx

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,第四章房地产服务业总论,第一节房地产服务业概述,教学内容,第一节,房地产服务业概述,一、房地产业的含义及分类房地产的含义具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。

包括：

土地、建筑物及地上附着物和房地产物权。

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，房地产业具有先导性、基础性、带动性和风险性的特点。

第一节,房地产服务业概述,构国,二、房地产产业链及产业框架房地产产业链以房地产开发商为产业链中心，将城市、高端不动产、建筑部品、资金和服务机各方联系起来，形成具有极强先导性和带动性的家基础产业链。

主要特点：

第一、与银行联系紧密，政策性特别强第二、流动性差，地域性明显第三、关系重大，要求严格第四、资金要求巨大第五、大众心理需求更明显。

第一节,房地产服务业概述,三、房地产业的发展现状与趋势房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献，国房地产市场总体上是健康的。

但在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素，表现在：

第一、资源的浪费与流失第二、商品房空置量增加，而且正在进一步扩大第三、房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏第四、房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源,第一节,房地产服务业概述,三、房地产业的发展现状与趋势-中国房地产业的可持续性和趋势可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。

因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。

：

第一、合理利用土地资源，避免浪费第二、重视环境保护，维护生态平衡第三、完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场第四、加快制度创新和科技创新第五、加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规,第一节,房地产服务业概述,四、房地产服务业相关概念房地产服务业是指与房地产业相辅相成、共存共生的偏向于房地产行业的服务业。

房地产服务业的范畴主要包括研发、规划、设计、销售（包括楼盘代理、经纪）、物业管理、投资顾问、评估等相关行业。

在房地产产业链中，附加值更多体现在两端：

设计和销售。

房地产综合服务业发展经验表明，建设房地产综合服务业必需三个基本条件：

一是巨量的房地产信息，并且实现即时通讯与信息完全共享，二是遍布城市社区和主要街道的连锁门店，三是具有先进的信息处理系统和较高的管理水平，这样才能把房地产一、二、三级市场有效联动起来从而形成强大的产业链。

第一节,房地产服务业概述,五、房地产服务业的特征“顾客至上”，“顾客就是上帝”。

第一、优质服务的八个特点第二、认识服务在房地产销售中的作用不是产品，胜似产品的服务。

服务也是一种销售，而且可能是一种更加重要的销售服务应贯穿于住宅开发的全过程培养顾客忠诚度为顾客创造价值让顾客真正满意服务改变利润区,第四章房地产服务业总论,第二节房地产服务业的市场概况与发展现状,教学内容,第二节,房地产服务业的市场概况与发展现状,一、房地产服务业的市场潜力分析商业地产服务业发展的潜力已奔向千亿级市场赛道。

睿意德指出商业地产服务业包括五大领域，咨询服务、设计服务、交易服务、运营服务、其他衍生服务。

资料来源：

中国房地产产业白皮书（2015）,第二节,房地产服务业的市场概况与发展现状,二、国外房地产服务业发展现状

（一）发展历史悠久，中介事业发达在美国，房地产交易有85%是通过中介服务交易而成，主要是他们有一套独具特色的房地产中介管理制度和运作手段。

（二）法规健全法规是美国房地产中介业长期健康发展的基础，是规范中介行为、保护各方权益的保证。

（三）行业个人资格准入严格，机构准入市场化美国房地产经纪人制度规定了两类资历不同的专业人员，一类是销售员，另一类是经纪人，他们必须通过房地产经纪人执照考试，方可取得执照开业。

美国的房地产经纪人考试一般能通过率只有20。

为保证房地产经纪人的专业水准和服务质量，每年还要参加考试，接受再教育。

第二节,房地产服务业的市场概况与发展现状,二、国外房地产服务业发展现状（四）中介企业发展注重连锁经营和品牌效应（五）充分采集信息资源，利用网络信息技术源于美国的MLS“多重上市服务”系统风行于欧美国家，它是一种互联网上的房源数据库解决方案，提供经纪人专业管理运营工具及社区服务网络，含义是房地产业内房屋销售及行销的信息共享。

（六）国外大型中介机构抢滩中国全球规模最大的特许经营房地产中介体系美国“21世纪不动产”已在中国内地全面启动。

它的合作商可以利用其强大的品牌，吸引国际、国内的更多客户，通过互联网共享系统内丰富的信息资源，以及靠体系的规模效应降低自身运营成本。

第二节,房地产服务业的市场概况与发展现状,三、我国房地产服务业发展现状

（一）增量到存量转变，催生新市场在商业地产漫长而曲折的发展周期中，经历了三个主要阶段，分别是2007年-2009年的混沌期，2009年-2012年的风口期，和2012年-2016年的成长期。

12-16年的第三阶段，是互联网开始对传统商业发起冲击的时候，惯性供给加大，竞争加速，商业回归到金融本质。

资料来源：

我国2015-2016年房地产综合服务行业市场现状分析研究报告（2016）,第二节,房地产服务业的市场概况与发展现状,三、我国房地产服务业发展现状

（一）增量到存量转变，催生新市场惯性供给依然是未来几年商业发展的主旋律。

市场对商业物业专业化开发服务的需求量大增，从供给端来看，商业地产开发建设仍处于峰值供给阶段，近几年平均开工1.9亿平米的规模。

中国消费需求还远没有释放。

当前我国的储蓄率远高于其他国家，消费潜力释放将促进未来市场对商业营业用房的需求。

虽然国民储蓄率自2010年起连续五年下降，但目前48%的储蓄率依然高于韩国的34%，日本的22%，以及美国的18%等发达国家，开挖潜力巨大。

我国2015-2016年房地产综合服务行业市场现状分析研究报告（2016）,第二节,房地产服务业的市场概况与发展现状,三、我国房地产服务业发展现状

（一）增量到存量转变，催生新市场3城镇化发展让消费留在城市中国城镇化每年增长1%，但与欧美国家相比仍具有很大的差距。

截止到2015年为止，我国的城镇化率是56.1%，远低于排在世界前列的国家，其中前三位的分别是阿根廷（92.5%）、日本（91.3%）以及澳大利亚（89.2%）。

中国未来城镇化的覆盖进程将延长商业红利期。

但是，结构化不均的生长之痛让中国商业地产蹒跚前行。

一些二线城市的商业氛围虽然远远不如北上广深等一线城市，但却同样供给大量的商场用地。

商场的租金水平并不高，而沈阳和很多三线城市，整体空置率在15%以上。

而很多城市综合排名更靠后的三四线城市空置率更高。

从2010年开始到2015年，中国的网购交易额从4500亿激增到4万亿。

当存量时代到来，投资专项深度服务需求被点燃，当商业回归金融本质，旧的格局正在龟裂破损，新的商机正在破土萌芽，需要用新的模式打破格局，制定新的游戏规则。

第二节,房地产服务业的市场概况与发展现状,三、我国房地产服务业发展现状

（二）国内外物业管理对比国内外的物业管理特点国外物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。

管理公司（机构）人员精干，效率高，固定人员少，一些项目尽可能临时聘请，可承包的就不设固定人员以节约开支。

从我国大约有三分之一的物业管理公司是从房地产开发公司派生出来的“父子关系”企业，这种“建、“管”不分的体制造成了很多应由开发公司解决的矛盾和问题，推给下属的物业管理公司，很多矛盾和问题得不到及时解决。

此外，物业管理市场化、专业化程度低，市场竞争能力弱，经济效益差。

国外的物业管理特征新加坡和香港物业管理有一个共同的鲜明的特点，那就是物业管理的法规制定得非常详尽，对开发商、管理公司、住户各自的权利、义务和责任，违章处罚等都有明确的条文，便于操作。

第二节,房地产服务业的市场概况与发展现状,三、我国房地产服务业发展现状

（二）国内外物业管理对比装修管理国外房源大多数是以精装房出售，很少有新房二装情况。

国外在住宅预售房产时一般是开发商请有装修公司或者请设计院在现场办公，方便客户根据自己的喜好选择装修风格。

可以将设计费打入购房款中，装修是免费的。

而我国的房源基本都是清水房，必须要二次装修。

国外物业管理收费方式,第二节,房地产服务业的市场概况与发展现状,三、我国房地产服务业发展现状（三）中国物业管理的主要差距1.市场化的差距物业管理机构应是市场的主体，即企业化的机构物业管理公司，而不是行政性的组织。

允许市场主体获取合理的利润，并主要以管理酬金的形式来体现，其利润、酬金的有无、多少完全由市场来决定，防止人为地约束物业管理公司对经济收益的追求，抑制其活力。

物业管理实行有偿服务，收费标准在国家法规的指导下由市场决定。

2.社会化差距条块分割严重。

业主委员会的组建要适合国情，真正发挥作用。

北京市政府规定，将物业管理纳入社区管理，这是一个好方法。

总之，社会化的步伐要快，这样才能提高物业管理的层次，最终受益的是广大业主。

第二节,房地产服务业的市场概况与发展现状,三、我国房地产服务业发展现状（三）中国物业管理的主要差距专业化差距专业化要求物业管理公司要有专门的组织机构，有专门的人员配备，有专业工具配备。

最重要的是应聘请专业公司从事专业工作，比如保安、绿化、保洁、供暖、维修等，物业公司主要从事经营、管理、考核工作。

规范化差距规范化要求，物业管理公司要依照政府规定，在有关部门正式登记注册，接受审核，依法经营；

要建立一套完整的、科学的管理制度、工作标准和服务程序，以确保服务质量；

要主动接受政府部门的指导及业主委员会的监督。

第一章现代服务业总论,第三节房地产服务业的未来发展趋势,教学内容,第三节,房地产服务业的未来发展趋势,一、房地产服务业的技术革新-技术革新，形成可及时评估效果的服务二、房地产服务业的软性感知服务和多元化盈利管理

（一）能够提供准确的软性感知服务将成为企业的硬实力。

（二）提供多元化赢利点管理服务将成为必然。

三、“互联网+”和“大数据”模式下