北京地产分析报告.ppt

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2006北京地产分析报告,2006地产综合分析2006住宅楼市分析2006写字楼市场分析2006商业地产市场分析,2006地产综合分析,“7090”政策，住宅市场供应结构将形成小户型为主的格局市场“原需求”被调控住宅市场结构将趋于单一比例化，是否会引起大户型稀缺，而形成另一种层面的价格哄涨？

新政面前，符合需求而又符合政策的产品研发面临挑战最新说法中小户型住宅面积标准将明确北京可达106平米建设部近期出台了90平米以下住宅设计要点（征求意见稿）。

意见稿对中小户型面积的概念进行了明确；同时，根据各地情况不同，中小户型建筑面积可在一定程度内浮动。

其中，北京的中小户型住宅套型建筑面积最大可达106平方米。

信贷央行控制偏紧，多种手段频用企业融资困难，基金蠢蠢欲动由于通过银行渠道间接融资的成本和难度在提高，尤其是07年1月开始执行的“封顶按揭”政策，打乱了许多开发商的现金流计划，房地产企业在备受房贷紧缩困扰的情况下，正在积极寻找突破口，基金、上市融资、利用信托资金等方式越来越普遍；房地产的融资多元化趋势更加明显，其中最引人注目的是房地产产业基金。

基金的优势在于，一方面，房地产投资基金对房地产企业的投资大多属于股权投资，不会给企业增加债务负担；另一方面，房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，在房地产企业的投资不会超过企业净资产额的一定比例，使企业依然拥有自主经营权，同时也解决了个人投资房地产的渠道与风险问题。

对于房地产企业来说，房地产产业基金无疑提供了新的融资渠道，而对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险，可谓“双赢”。

政府中央政府鞭指地方，土地财政受约束地方政府的扩张欲依然强盛2006年9月5日下发的国务院关于加强土地调控有关问题的通知，是土地管理和调控政策的一次重大调整，着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题，与以往政策相比，改革的力度比较大，内容更加具体、务实，相关措施更有针对性。

政策出台前的实际情况是：

地方政府把土地看作财政收入的主要来源，以地生财，热衷于经营土地、经营城市。

在东部沿海发达地区，有的县市土地出让金收入已占到地方财政收入的50%以上，成为名副其实的“土地财政”。

有鉴于此，这次出台的土地调控政策明确提出，要提高新增用地土地有偿使用费缴纳标准，缴纳范围包括那些没有经过批准的新增建设用地。

同时，国有土地使用权出让总价款将全额纳入地方财政预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。

土地出让总价款必须首先足额支付土地补偿费、安置补助费等，其余资金还应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重。

这些措施完善了土地利益分配机制，强化了对土地收益的收支管理，有利于遏制地方政府盲目扩大征地规模的冲动。

银行房地产业发展的第二大受益者银行间竞争更激烈，按揭优惠条件仍会百出中国房地产有如此迅速的发展，与银行的支持息息相关，一是开发投资，一是置业投资，房地产最重要的一头一尾，主要资金都来自于银行。

同样，银行也从开发商、购房者手中赚取了相当可观的贷款利润，成为继政府之后房地产业发展的第二大受益者。

虽然政府颁布了紧缩银根政策，旨在提高贷款门槛，降低风险，但房地产贷款长期以来一直被银行列为优良的贷款品种，因此，2007年，各银行间竞争将更加激烈，打擦边球，中小银行为抢占市场份额，优惠条件和品种将更加丰富。

消费者观望，降价希望落空受政策制约，2006年京城许多项目延迟供应，高性价比的普通住宅甚为稀缺，房价持续快速上涨，令等待降价的自用购房者懊悔不已，只能咬紧牙关作“房奴”。

预计明年将产生更多的购房人，在恐慌心理及“追涨”心理的共同作用下，纷纷出手购买。

购房投资者心存疑虑，小心谨慎炒房空间日小，股市启动，移地再战由于近期国家宏观调控趋紧，抑制了投资者在房地产市场的购买行为，提高了投资成本，降低了预期的收益率，他们纷纷将资金撤出并投入“牛气冲天”的股票市场，这是很自然的事。

从国家调控的角度，也是希望将大量的炒作资金从楼市引出，这样可以分散风险，也有利于其他类型消费的活跃。

2006北京楼市交易分析,北京的房地产市场2006年的销售额突破2000亿元人民币。

对北京的房地产市场来说，这只是一个新的增量。

如果把已有的二手房市场和这2000亿元的一手房加起来，房地产市场已经是一个非常庞大的市场。

基于这些数据，我对2006年北京的房地产市场做了一些简单的分析。

总量2006年北京房地产市场成交金额共2011亿元，比去年增长了20；销售面积2287万平方米，比去年增长3；2006年销售的项目共865个项目，前100个销售排名占了销售额的50；前200个项目占了销售额的71；前300个项目占了销售额的83.5；前400个项目占了整个销售额的92。

在这865个项目中，约有150个项目销售金额不足1000万元，只是一些零星的尾房在销售。

这也基本上符合“三七”的原则，即30的项目完成70的销售额。

销售额从区域的分布来看，朝阳区占全北京销售额的45，其次是丰台区、海淀区、昌平、通州、大兴。

而怀柔、亦庄开发区、门头沟、平谷、密云销售额非常的少，对北京房地产市场的影响微乎其微，基本可以忽略不计。

空置率下降2006年5月末的调控风暴刮起后，北京房地产市场开始经历了短暂的寒冬。

但与新房交易量步入低谷不同的是，北京空置商品房的大量消化。

根据北京市统计局的统计数据，从5月调控措施出台起，北京商品房空置率就持续走低，到8月末时，全市商品房空置面积比上年末水平下降31.7%；其中住宅空置面积更是下降了37.7%.此后空置率下降直到年底也未停止。

力道十足的调控背后掩盖不住的是市场上强劲的真实需求。

价格06北京房地产销售均价8792元/平同比上涨16.7%市房地产信息网透露，18区县房地产平均销售价8792元/平米，销售面积2287万平米2006年北京市十八区县房地产平均销售价格8792元/平方米，同比上涨16.7%.昨日，北京房地产信息网在一论坛上公布该数据。

数据还显示，虽然经历了“国六条”等严厉的宏观调控，2006年北京房地产销售面积总量仍有增长。

865个项目，销售总额2001亿元搜狐焦点网公布了2006年北京房地产分析报告，该报告数据显示：

2006年北京在售项目共有865个，销售总面积达到2287万平米，销售总额则达到2001亿元人民币平均销售价格为8792元/平米。

而2005年销售均价为7543元/平米，2006年比上一年销售均价上涨了16.7%.注：

该数据统计包括了普通住宅、别墅、写字楼、商铺等各类楼盘。

2006年北京市房屋月销售情况对比图,2006北京房屋销售额前十,2006北京房屋销售均价前十,2006北京CBD房屋销售额前十,2006北京公开交易土地面积和房屋销售面积对比,2,楼盘销售额20强仅5盘低于7000元/平米据统计，2006年865个在售项目中有435个销售总额在1亿元以上，从这些项目的成交套数分析发现，2006年交易比较活跃的项目有400多个，除了部分项目属于尾盘销售外，年度交易量不到100套住宅项目也相当多，这些项目集中分布在昌平、大兴、石景山等区域。

如销售价格为12729/平米的庐师山庄，仅售了5套。

2006年销售前20名的楼盘中，只有明天第一城、科协家园住宅区（新龙城）、远洋山水、富力又一城等5个项目的销售均价低于7000元/平米，而其他包括建外SOHO、泛海国际、星河湾等销售前10名的项目均价都在14000元/平米以上。

几年内将保持2000万平米销售量从公布的数据统计中可见，2006年北京销售总面积达到2287万平米。

而同样来自北京房地产信息网站的数据显示，2004年北京房地产销售总面积为2602万平米，2005年销售总面积为2216万平米。

从以上数据分析可以看出，虽然经历了宏观调控，2006年北京房地产市场销售总量并没有减少，反而比2005年上升了3.2%.2006年是宏观调控比较严厉的一年，该年来自中央及相关部委、北京市的有关房地产政策接连不断，尤其是以国六条和九部委新政为核心的调控政策对北京房地产市场形成了一定的影响。

从2006年6月1日起，北京有关部门在执行90平米70%比例政策时，采取了“一刀切的政策，导致好多住宅项目因此推迟了入市时间。

北京2006年进入市场的房地产供应量是减少的。

在市场供应减少的情况下，销售量上升，说明北京房地产市场的需求非常强大，在这种刚性的需求支持下，北京房地产的销售量会在几年内稳定在2000万平米左右。

2007年京城住宅用地供应总量将超去年北京市国土资源局公布了首批土地一级开发项目招标结果。

从今年起，北京将全面实行土地一级开发招标制，共有90多个项目、约5000公顷土地将在2至3年内完成一级开发，形成“熟地”并上市。

同时，今年的住宅用地供应总量将超过去年。

全面推行土地一级开发招标今年起，北京全面推行土地一级开发招投标制度。

今年约有40余个项目、约860公顷土地通过了政府储备土地和入市交易土地联席会的审议，土地一级开发实施方案也已按程序审核完成，目前正在编制招标方案。

从今年开始将陆续通过招投标方式完成征地等工作，尽快形成“熟地”，并进入土地二级市场。

今年住宅用地计划正在编制对于今年的住宅用地供应量，张维表示，目前还在编制计划，“可以肯定的是2007年的供应总量肯定比2006年的实际供应土地要多。

”2006年初，北京提出年度供应住宅用地1800公顷。

截至11月底，供应量完成60，预计全年完成计划的80。

昨日，张维坦言，2006年的土地年度供应计划指标没有完成。

他同时表示，土地供应量并非越多越好，如果供应过多，不利于存量用地的开发利用。

来自伟业顾问的统计显示，2007年北京有效土地供应量约为1192公顷，并且乐观地预测2007年将打破2006年供不应求的局面。

今年新增住宅供应量大涨，涨幅超过50%。

北京房地产交易管理网的统计数据显示，去年北京取得预售许可住宅面积达到1700万平米。

如果按照伟业顾问的预测，2007年北京新增供应量将达到2500万平米，此新增供应量则有望与2004年持平，超过2003年和2005年的新增加供应。

供应,07下半年万套小户型井喷,按照北京房地产市场推盘的习惯，新盘放量主要是在5月份以后，在9月前后形成高潮。

来自中原地产、中大恒基等代理公司的统计数据显示，今年1月新开盘的数量为29个，而新盘只有11个。

而2006年上半年的供应量也以老盘后期为主，这样的情况将延续到2007年上半年。

而到下半年，新盘将形成集中入市的局面。

据不完全统计，2006年因政策因素而推迟至今年入市的项目达到上百个，因此将带来2007年新盘供应的高潮局面，而且它们将带来与2006年最大不同点新开盘项目中90平米以下中小套型住宅供应量增。

此外，去年9月1日至今，北京市成交地块共18块，规划总建筑面积为260万平米，除去两个容积率较低的地块外，如果按照70建成90平米套型估算，将有2万套90平米以下的小户型。

根据开发周期1年左右计算，这批因规划改变带来的小户型将集中在今年九十月份到2008年上半年入市。

产品,主流住宅单价将涨至1万1.2万元,仲量联行日前发布报告预测，受强劲需求和众多新项目投放市场的预期影响，2007年北京物业市场持续乐观。

展望2007年的住宅市场，新建住宅的价格增长幅度将放缓，降至11%到14%不等，多数地区的租金将保持平稳或略有下调。

由于惯性的原因，2007年上半年住宅价格仍可能上涨，但下半年将趋于稳定。

由于奥运会日益临近，许多潜在的买家可能选择持币待购，从而造成交易量的短期下降。

北京房地产信息网的数据显示，2006年11月普通住宅期房销售均价已经达到8542元/平米。

事实上，这个均价是北京所有区县普通住宅产品销售的平均价格，即包括了密云、延庆、怀柔等售价约3000元/平米的住宅。

四环附近的住宅售价均在每平米万元左右，而8000元/平米左右的住宅逐渐减少。

如果延续去年的势头，则2007年北京住宅均价仍将持续快速上涨。

那么，到2007年底的时候，北京住宅主流价格将跨越万元大关，10000元12000元/平