房地产估价报告 (2)Word文档格式.docx

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四、估价的假设和限制条件…………………………………………………………5

五、估价结果报告……………………………………………………………………6

六、估价技术报告……………………………………………………………………9

七、附件……………………………………………………………………………14

报告摘要

本次估价对象为益阳市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室，建筑面积85㎡。

用途为转让住宅房，该对象为框剪结构，精装修。

估价对象所在小区南接秀峰公园，美景尽收眼底，往北纵享2000米沿江风光带美景，位置临街，处于相对繁华地段，交通比较便捷，人流量较大。

本次估价目的为房地产进行市场转让提供价值依据，估价时点为2015年1月22日，估价方法采用市场比较法、收益法和成本法。

最终估价结果为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地单价为3163元/平方米。

致委托方函

房屋所有权人叶女士：

承蒙委托，我们公司对坐落于益阳市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室（建筑面积85平方米）的房地产进行市场价格评估，估价时点为二○一五年一月二十二日，估价目的为核定资产提供价值参考意见以备其进行转让的需要。

根据您提供的有关资料，我们公司估价人员严格按照国务院、建设部、原国家土地管理局、国土资源部，湖南省和益阳市政府等有关部门颁发的有关法律、法规和文件、技术规程等操作规范，遵循独立，客观，公正的原则，经过周密准确的测算，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，现将估价结果报告如下：

该房地产在估价时点的正常市场价格为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地单价为3163元/平方米。

梓桐房地产评估有限公司

法定代表人：

2015年1月22日

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的、准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。

但受到本3、估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

6、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地的查勘。

7、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要的专业帮助。

8、未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。

估价师：

2015年1月22日

估价的假设和限制条件

本次估价以估价对象为合法房地产，即已依法取得房屋所有权和土地使用权，且未设定他项权利为假设前提。

1、本次估价参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，但考虑其他因素的影响，其拍卖底价可能会与其市场价值稍有偏差。

2、估价对象所占土地使用权类别为划拨，估价中是以出让方式获得（即已向政府补交了土地出让金）为假设前提。

3、本次估价是以估价对象现状和转让后用途不确定，但受当地政府对本地段城市规划政策的限制为前提。

4、本次估价是以委托方提供的全部资料和数据是真实有效的为假设前提。

5、本次估价结果为估价对象在估价时点上的本地区社会正常交易的市场价格，是以市场上存在着自愿购买者为假设前提。

估价对象具体交易额在市场相对稳定即价格不会发生较大变动的一定时间内交易时，由转让双方依据本结果协商确定。

6、本估价报告仅为估价目的之用，不得他用。

未经本所许可，本报告不得公开发表。

估价结果报告

一、委托方

法人代表：

地址：

湖南省益阳市赫山区建筑路146号景湖春天小区

二、估价方

单位名称：

刘梓桐

地址：

湖南省益阳市赫山区湖南城市学院新校区

三、估价对象

（1）估价对象范围界定

（2）土地状况

估价对象所在土地用途为商业用地，地势平坦，地质对建筑物无不良影响。

（3）建筑物状况

估价对象为框剪结构、外墙采用瓷砖装饰、内墙涂料简易装饰。

房屋设备使用正常，无暖通设备，十成新。

（4）地理位置

估价对象坐落于益阳市赫山区建筑路146号。

按益阳市基准地价标准，估价对象土地利用级别为一级。

（5）交通便捷程度

估价对象所处位置交通便捷，3、5、7、26、28路公交均可直接到达。

（6）公建配套设施

学校：

西流湾小学、一师附小、市一中、市中心幼儿园

综合商场：

沃尔玛、步步高

医院：

市中心医院

银行：

工、农、中国银行

其他：

桥南综合批发市场、桥南农贸市场、秀峰公园、沿江风光带、中心广场，架空层花园

（7）环境质量

估价对象接秀峰公园，美景尽收眼底，往北纵享2000米沿江风光带美景，环境质量好。

四、估价目的

委托方拟将估价对象进行市场转让。

评估其市场现值，以便委托方确定市场交易价格提供参考依据。

五、估价时点

六、价值定义

估价房地产的市场转让价值，采用公开市场价值标准。

七、估价原则

1、合法原则

2、替代原则

3、最高最佳使用原则

4、估价时点原则

5、客观、公正、公平原则

八、估价依据

1、国家标准《房地产估价规范》；

2、房地产估价委托书；

3、房地产估价合同书；

4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息；

5、委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。

九、估价方法

根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场比较法、成本法和收益法进行本次估价。

1、估价基本思路：

分别按照上述三种方法对估价对象的价值进行估算，然后对三种方法分别求取的估价结果进行加权平均，求得最终评估值。

2、市场法的技术思路是：

搜集多个市场上类似房地产交易实例，选取可比实例与评估对象进行比较，对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格，求取估价对象的评估值。

3、成本法的技术思路是：

假设在估价对象所处地段上，使用社会现行的建筑材料、施工工艺及有关费用标准，测算在估价时点建造与估价对象相同结构、建筑风格、装修标准和同等效用的全新状态建筑物所需的各项社会必要成本费用，扣除折旧，测算其积算价格，求取估价对象的现行价值。

其基本公式：

评估值=取得土地费用+建筑物建造成本－折旧

4、收益法的技术思路：

在评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益运用适当的资本化率折算到估价时点的现值，并求取现值之和来确定房地产价格的方法。

其中收益价格公式为：

V=a×

[1-1÷

（1+r）n]÷

r

式中：

V————房地产的价格

a————房地产的净收益

r————房地产的资本化率

n————房地产的使用年限与剩余收益年限

十、估价结果

经以上估价测算，确定益阳市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室居民住宅，建筑面积85平方米，在估价时点2015年1月22日的房地产市场价评估总值为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地单价为3163元/平方米。

十一、估价人员

项目负责人（房地产估价员）：

张静

领导审签（房地产估价师）：

十二、估价作业日期

2015年1月12日至2015年1月22日

十三、估价报告有效期

本估价报告有效期为一年，即自2015年1月22日至2016年1月22日止。

在有效期内若房地产价格发生较大变动或或受到不可抗力的影响，该价格应作相应调整。

估价技术报告

一、个别因素分析

土地使用总面积：

85㎡　　用途为住宅出租

土地使用年限：

70年　　　　剩余68年

宗　地　形　状：

矩形

层　　　　　数：

小高层3楼

结　构　类　型：

框架剪力墙结构

建　成　年　月：

2013年10月

建　筑　物状况：

结构质量良好，房屋维护保养状况好，市政条件完善，所需上下供水、供电、通讯条件好，精致装修，有家电。

二、区域因素分析

估价对象位于益阳市赫山区建筑路，各项区域因素如下：

1、基础设施完备程度

估价对象所在区域基本设施完善。

供水、排水、供电，对外交通设施完备。

区域地质条件上乘。

2、交通状况

　　估价对象所处位置交通便捷，3、5、7、26、28路公交均可直接到达。

3、繁华程度

估价对象周边商业配套设施齐全。

附近有沃尔玛、步步高、女人街、大型医院、学校、秀峰公园等，人流量大，商业繁华程度较高。

4、土地等级及基准地价

估价对象所在区域为市一级地段，其商业用地基准地价为1092元/平方米

三、市场背景分析

近数年来，益阳市宏观经济持续高速健康发展，国民经济持续增长。

估价对象所在地段客流量大。

配套设施齐全，商业繁华程度较高，区域位置相对比较优越。

作为商业用地应有较为乐观的市场前景。

随着估价对象所在区域基础设施的完善和房地产市场的日渐发育，房地产市场价格有上涨的趋势，受本次评估的估价目的估价时点的制约未考虑该因素的影响。

四、最高最佳使用分析

所谓房地产的最高最佳使用是在遵循合法原则的前提下能使该房地产获得最大经济利益的使用方式。

按规划限定估价对象为商业用途。

据估价人员现场勘察了解的估价对象的平面布局和实物状况分析以及对周边环境和房地产市场的调查研究，我们判定该房地产目前的商业用途已符合最高最佳使用的原则，并以此作为本报告的估价前提。

五、估价方法的选用

　　根据估价对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区市场状况的调查和对评估对象的实地勘察，并遵循房地产市场价格评估的确定原则。

选取市场比较法、收益法作为本次评估的基本方法，辅助以成本法。

六、估价测算过程

1、市场比较法

（1）选取可比实例（见下表）

可比实例

A:

秀峰·

公园里

B:

太一·

御江城

C:

鹏利广场

坐落位置

桃花仑西路

滨江路

益阳大道

用途

住宅

出租面积

87㎡

86㎡

88㎡

出售价格

3100元/㎡

3200元/㎡

交易日期

2014年2月

2014年6月

2014年8月

交易类型

转让

竣工时间

2013年1月

2013年6月

2013年2月

个别因数

建筑结构

框剪

层数

三层

装修档次

高档

环境条件

较好