城市更新案例分析文档格式.docx

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本报告主要通过对不同主体典型案例剖析，从而总结当前城市更新市场主要商业模式和未来机会点。

投资机构——城市更新新阶段早期参与者

型代表：

1

典

1）城市更新介入模式和项目操作流程

房地产基金高和资本作为新城市更新的早期参与者，根据专业判断力寻找项目，引入资金方整体购入有增值

长期租赁

空间的物业后，引入跨界资源对其再定位、改造，以增加租金回报率、提升物业估值；

部分物业运营成熟后，将通过资产证券化或出售方式退出，获取资产增值收益。

品牌输出

资产证券化

持有运营

第一太平戴维斯合作

项目获取

1.筛选优质资产

2.通过收并购获得资产

图：

高和城市更新主要模式流程

改造升级

提供资金

16年和红星美凯龙成立基金

发行基金

私募REITs

硬件改造

软件改造

联合成立公司

1.导入跨界资源

2.对资产进行定位改造

退出

 出售套利

•操作：

购买价格相对较低的优质物业

•类型：

商办物业为主

•操作：

现状基础上进行提升

重新设计改造

持有出租及转售给第三方为主。

目前由于已投项目体量较小，证券化退出情况较少

•城市：

北京、上海等一线城市为主 室内精装修

提升外观及品质等数据来源：

保顾研究院整理

2）

围绕商办存量物业更新及上下游产业链投资

高和资本的城市更新偏重一线城市商办物业更新改造，其偏好价格合理、周期适中并具有稳定现金流的成熟资产，同时也对房地产运营公司进行股权投资，连接资金、资产和跨业资源打通整体产业链条。

居住

业态情况

办公

商业

……

产业链备注：

坐

标轴根据高和房地产价值链得出

3）改造运营后出售模式——以静安高和大厦为例

高和联合国开金融于2012年10月收购了上海市南京西路中华企业大厦（现名静安高和大厦）标的约2.6万㎡，

交易金额7.9亿元，由于写字楼年代较早，交易价格相对较低

项目改造后带租约散售，租金涨幅达70%，售价每平米上涨100%，2年内完成退出。

市

场机会点抓取

静安高和大厦案例

取

项目获

 运营后出售（带租约）

买方：

卖方：

中华企业股份有有限公司标的：

中华企业大厦（静安区）写字楼年代较早，大部分租约即将到期

建面：

2.6万㎡金额：

7.9亿元

募资：

成立私募基金

抓住市场断层机遇—中端区域市场断层顶级

乙级写字楼平均租金

写字楼租金10元/㎡以上普通写字楼租金3-

5元/㎡ ，

产品定位：

中高端甲级写字楼

目标客群：

金融、文化、服务业为主耗时：

约半年

4.1元/天/平米出租率66%

售价约3万/平米

项目IRR达到30%

甲级写字楼平均租金

7元/天/平米出租

率超90%

售价约6万/平米

产品定位

（买入估值7.63亿、改造运营后估值超10亿）企业进驻：

金赛药业国都证券等

收购前：

年代久远、规划设计陈旧大规模的硬件升级改造改造后：

甲级写字楼

数据来源：

4）改造再运营、带资管协 议出售模式——以高和蓝峰大厦为例

高和于2013年11月收购了北京市东三环丹阳大厦（现名高和蓝峰大厦）改造中，引入不同行业的资源将项目整体再定位为文化创意写字楼（共享办公雏形）

改造后再运营，租金涨幅高达75%，部分带资管协议实现出售，为15年北京高端写字楼销售冠军（成交8.5亿）

持有运营（部分带资管协议出售）

•2013年租金：

4元/㎡

•2014年租金：

7.2元/㎡

•项目资产回报率为5%

•当年度北京租金上涨最快的写字楼

北京丹阳公司

标的：

北京丹阳环）硬件尚可但

4.36万㎡

艺术

写字楼

•

软件

引入资

互联增幅75%

•新媒

签订资管协议，

保留一定年限资产出租权，方便统一招租

和物业管理。

等

•给企业内部活

高和蓝峰大厦案例

•……

•平安保险•

中投基金

•喜马拉雅

•长盛工作室

品牌进驻（部分）：

2

开发商——城市更新新阶段全面参与者 典型代表：

万科

1）万科总部、地方城市更新介入模式探索各具特色

万科从多种方式积极切入城市更新，总部、地方公司均积极尝试，轻重模式、基金模式综合参与：

一、设立专门基金万丈资本寻求一线城市的存量物业改造，主要是寻求旧商业体改造为新型商业体

二、各地方公司自行探索，一线城市多方试水，逐步形成城市特色战略，积极寻求旧商业体或旧厂房、仓库等进行更新改造。

图：

万科城市更新参与模式

万科旗下定位于资产管理的基金平台

城市更新介入模式

基金 地方公司

万丈资本

地产基金模式

寻求一线城市存量物业增值型投资改造

曼哈顿计划

寻求核心地段的高品质的商改办等物业作为标的

产业地产战略

工改工/商为主

寻求优质工业物业改造

村改、工改住为主

参与旧村改造、寻求存量工业地改造成租住地

北京 上海 深圳

典型项目

•上海企业天地3号

•上海人民中区广场

•北京西单商场 •上海张江国创中心

•上海哥伦比亚公园

•深圳万科公园里

•深圳万科大厦

•深圳万科南苑新村

2）万丈资本——地产基金运作模式：

以上海企业天地3号项目为例

改造升级

退出

万丈资本采用地产基金方式瞄准核心一线城市存量物业增值型投资目前已收购两个上海项目，企业天地3号项目是万丈小股操盘的首个落地项目由万丈资本设立基金获取项目、负责操盘，并联合万科物业共同进行运营管理

收购有潜质的存量资产

重新定位、重新设计、

万丈作为运营方切入资产管理，

实现资产增值后，通过资

①核心城市核心区域；

②存量商业资产

再建改造

获取资管费用

产证券化等退出

以万丈小股操盘收购上海企业天地3号为例

标的情况：

①位于黄浦区，为瑞安旗下新中一部分

②瑞安资产，2015年中建成有部分商家预入驻

收购方式

万丈（10%）联合李锦记（9获取99%权益

①收购后对该项目进行

为集合商业、办公、居

型市场消费地

②重新进行设计，对公

进行改造，装修，调整

万丈全权负责操盘，和万科物业共同进行运营管理（招商、运营等）

•无极限大厦甲级写字楼出租率已达

99%

•瑞安原签约商家由万丈转手负责签约，并拓展新的商家

•入驻商家：

普华永道、麦肯锡、保乐力加等国际知名企业

3）北京万科——“曼哈顿计划”：

以北京西单商场改造为写字楼为例

北京万科2015年启动“曼哈顿计划”，旨在以相对低价获取北京稀缺地段的存量物业，改造后获取溢价北京西单

商场是“曼哈顿计划”产业办公战略的首作品，万科估计三年培育期后其资产回报率（ROA）超6%

筛选并获取优质资产

整合万科内部资源进行装修改造

•商改办

•整体出售

如：

成立万链家装公司嵌入装修中

•商改商住

•资产证券化

以北京万科收购北京西单商场改造为写字楼为例

仍在改造中，预计

18年完工

•项目资产回报率为

6%

（估计）

•预计三年培育期后可获6亿元/年租金

北京万科

香港力天置业有限公司标的：

北京十里堡西单商场项目建面：

3.15万㎡

金额：

10.2亿元（82.5%权益）

•产品定位精品酒店写字楼，客群为传媒、文创产业相关公司

•软件配套（生态互联）业态互动社区、企业能源管理、景观艺术融合

•硬件改造

引入资源：

房地产行业、设计师

改造特点：

LEED绿色建筑；

立面升级；

平层高效灵活；

三大互动中庭

•…… •……

•资产获取来源：

传业主因资金链问题寻求华融AMC介入（未正式认定为不良资产）

，后万科再从华融方获取该项目。

4）上海万科——产业地产改造战略（重资产模式）：

以张江国创中心为例

在上海万科产业地产战略下，将旧工业物业改造产业办公综合体成为其切入城市更新的主要方式，轻重模式皆有尝试，设立上海万科产城发展负责产业园改造后的运营管理，同时成立星商汇产业地产服务平台为进驻企业提供服务，其中典型案例有张江国际中心，采取的是重资产模式。

改造升级

持有运营

退出

上海万科

张江集团旗下子公司张江文控

液晶显示器厂房

主楼+辅楼，约10万㎡收购时间：

2015年

收购方式：

收购标的50%股权

•目前出租率约40%

•出租均价为120元/㎡/月

由上海万科产城发展