房地产会计如何合理避税.docx

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房地产会计如何合理避税

房地产会计如何合理避税

不过无论如何征税，都必须等待项目完全竣工之后才具备核算成本的可能。

因此事前只能通过1%或0.5%的预征来解决，一旦项目还有哪怕一点没有完工，国家就无法征收本税、企业也就可以不交纳本税。

设想一个小区，完工95%，另外5%拖着不完工，本税就可以不缴、迟缴，与法是一点问题都没有。

相信如果国家严格征税，由于影响太大，必然迫使一些企业采取这种消极的方式去避税。

■避税渠道2：

提高人工

对于股份公司来说，一旦经过平衡核算发现提高人工可以归避税收，就极其可能提高尤其是高管的工资。

尤其是类似内部人控制的万科。

当然还有类似购买巨额保险等传统的避税办法可以应用。

所以，在这里，先要预祝类似万科等上市房地产企业、私营企业的高管们了，等着加工资吧。

■避税渠道3：

搞精装修

目前房地产市场一直以毛胚房为主要供应，使得土地增值部分较大。

开征收土地增值税以后，相信很多房地产公司都更愿意加大成本，做精装修房出售，以减少增值部分从而避税。

也就是说，未来的装修市场，面对购房者的份额要萎缩，而面对发展商的大盘、同意装修将增加。

■避税渠道4：

项目公司

那些通过项目公司操作的发展商多聪明，在预缴征收时期，由于可以开发完毕就注销，因此，这种方式可能能够更好地归避某些税费，相信项目公司制会越来越多。

同时，已经开发完毕的项目公司，进行注销的应该也会逐渐增多。

由于具有普遍性影响，而且影响幅度比较大，因此房企为了增加扣除项目、增加成本，土地增殖税的恢复征收将促使一些企业做假帐，以达到少缴甚至无须缴纳土地增值税的条件。

■避税渠道5：

转售为租

土地增值税对于产权未发生转移的企业自用或用于出租等商业，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

这就表明，租赁比重比较大的企业，比如招商地产等的影响相对较小。

而由于既有销售类房产、也有租赁类房产，因此存在内部操作空间，从而增大销售类房产的成本，这类房企将具有归避土地增值税的更多条件。

而这个约定，极其可能促使更多企业增加租赁比重，改变行业的经营产品结构，这对于保障行业业绩平稳大有帮助。

■避税渠道6：

加快周转

很多以前销售高端房产取得暴利，而没有预提本税、又把原来的钱投放出去了的企业，将受到较大冲击，甚至引起严重事件。

这将导致行业集中度提高，从而有利于融资能力强、预先准备好的房企。

根据测算基本可以得知，只要企业的各项成本占到70%，也就是企业毛利率在30%以下，那么就可以满足“增值额未超过扣除项目金额20%的，免收土地增值税”。

这将促使更多发展商抛弃暴利观，建立新的价值观。

同时，为了在规定条件下获得尽可能大的利润回报，因此存货周转率的控制将越来越重要，企业必然要使自己的周转速度加快。

关于房地产开发企业纳税及合理避税浅析

一房地产行业简述（作为开头，少许字数即可）

二房地产开发企业涉税分析

1营业税

分为一般方式销售不动产；预收货款方式销售不动产；自营建筑施工业务；对外出租自行开发的商品房业务

2增值税、关税

3土地增值税

4企业所得税

5房产税

6其他个税

三房地产开发企业避税筹划（重点）

1营业税

（1）不动产投资入股不征营业税

（2）用于农业生产免征

。

。

。

2房产税

参照其征税范围，不在其中的不征

3土地增值税

。

。

。

四房地产开发企业纳税避税筹划案例

五总结

参考资料：

税收筹划课教授所讲

谈房地产企业如何节税与避税

李 松

   节税与避税属于税收筹划的范畴。

所谓税收筹划，就是纳税人在不违反国家有关法律、法规的前提下，通过对涉税业务的事先周密筹划和合理安排，制作一整套完整的纳税操作方案，从而达到减轻税赋的目的。

税收筹划起源于上世纪50年代末60年代初的西方发达国家，虽然仅有短短几十年的历史，但已具有了产业化的规模，而在我国，税收筹划则只有十几年的发展与探索，理论与实践都处在不成熟的阶段。

在长春，税收筹划还只是刚刚起步，尤其是长春本土的房地产企业，很多还只是停留在对税收筹划概念的认知阶段。

其实房地产开发具有周期长、业务复杂多样、资金占用量大等特征，并且，国家税收调整政策比较繁多，因此具有巨大的筹划空间。

在北京、上海、广州等发达城市，税收筹划已成为一个新兴的产业在迅速发展，而税务律师、税务策划师、税务会计师等新兴行业也在日益壮大。

长春无疑是落后了。

   在理论界，关于税收筹划所包含的内容，有多种不同的观点。

比较普遍的观点认为，税收筹划包括节税、避税、规避“税收陷阱”，税赋转嫁及涉税零风险五个方面。

在我们长春市的房地产业，涉税零风险是企业应尽的义务，而规避“税收陷阱”更是一个房地产企业财务总监应尽的基本职责，对于此两项，不应归入税收筹划的内涵之列。

至于税赋转嫁，每个成熟的企业都不会也绝不该允许将税赋转嫁到合作伙伴或客户的头上，这非企业的生存与发展之道。

因此，我们认为，关于长春房地产企业的税收筹划，探讨节税与避税足矣。

   那么什么是节税呢？

节税是指纳税人在不违背立法精神的前提下，利用税法中固有的起征点、免征额、减免税等一系列的优惠政策和税收惩罚等倾斜调控政策，通过对企业筹资、投资及经营活动的巧妙安排，达到少缴国家税收的目的。

节税的合法性在理论界早已达成共识，国家也从各方面给予扶持，因其大多数的优惠政策都是带有鼓励性及引导性的，国家也正是利用税收这一重要的经济杠杆，引导纳税人采取符合政策导向的行为，以实现国家宏观经济调控或治理社会的目的。

   关于避税的合法性问题，在理论界争议颇多。

避税是指纳税人采用不违法的手段，利用税法中的漏洞、空白或税法及相关法规的衔接不足获取税收利益的行为。

避税所采取的手段尽管在形式上是合法的，但与税法的立法精神相悖。

据此，一些学者认为，这是对国家法律的蔑视，应该坚决取缔。

可禁止或处罚的依据是什么呢？

纵观我国的各项法律法规，并无涉及此项内容的条款，那么何谈禁止或处罚呢？

持此观点的多为对法律缺乏基本研究的经济学者，由于其观点根本经不起推敲，早已退出了主流观点之列。

目前税收理论界、会计学界普遍认为避税既不合法又不违法，属于中间的灰色地带，并给出了个“非违法”的概念。

在法学理论上，广义的合法行为指法律所不禁止的一切行为。

一切行为只要法律未禁止，就是允许的，即“法不禁止即自由”。

但“法律所不禁止的行为”都是有条件的，即这种行为不仅是法律未明文禁止的，而且是不违反法律基本原则和公序良俗的行为。

避税涉及到刑法与行政法。

刑法的三大原则中，核心原则是罪刑法定原则，即“法无明文规定不为罪，法无明文规定不处罚”。

行政法的两大基本原则是，行政合法性原则，即依法行政原则和行政合理性原则。

避税行为并未违反。

反过来说，我国的法律责任分为四类，即刑事责任、民事责任、行政责任和违宪责任，而对于归责的四项基本原则，避税行为也没有违反。

在法理学上，法只是众多社会调整手段中的一种，并不是唯一手段，在处理复杂社会问题时，还应有政策、纪律、规章、习俗、道德等的调整。

那些看起来不合法也不违法的行为，处于法律调整之外，从理论上理解也就是说，我国的立法机关并无将这些行为纳入法律调整的意愿。

既然避税行为不在法律的调整范围之内，那么探讨避税的合法或违法性也就没有什么实质意义了，如果一定要搞清楚避税行为的性质，那么将其归入广义的合法行为领域要更合适一些。

   但是，避税毕竟是违反立法精神的。

这又回到了行政法的领域，回到了行政法的基本原则，行政合法性原则，即行政权的存在、行使必须依据法律，符合法律，不得与法律相抵触。

可以说，政府只能默认避税这种行为，并利用纳税人进行的税收筹划找出漏洞把税收法律法规加以完善。

法律界认为，世界上没有任何法律是尽善尽美的，或多或少都存在漏洞与瑕疵。

而高质量的税法正是在纳税人“钻空子”的过程中产生的。

随着越来越多的纳税人对避税趋之若骛，政府不得不将其注意力集中到完善税收立法和堵塞征管漏洞上。

这种道高一尺、魔高一丈的避与堵，大大加快了我国税制的建设，使税制不断健全，不断完善。

从这个方面来说，避税对于我国社会经济的进步和发展也有着积极的意义。

我国的法制与法治都在走向成熟，对于类似于避税的这种税收筹划也并没有盲目的一棍子打死，而是采取正视并加以引导的态度。

《中国税务报》早在1999年就开辟了“纳税筹划”专栏，由国家税务总局主管的《中国税务》杂志每期都有“税收筹划”的专稿，《东方时空》节目也进行过类似的探讨，全国的一些地方税务局也在网站上与纳税人进行纳税筹划的交流，国内一些高校也纷纷设立了“纳税筹划”专业。

但这并不等于剥夺了企业进行税收筹划的权利。

在现实生活中，有时很难分清节税与避税的界限，两者之间往往可以互相转化，如同税收筹划与偷逃税之间也有个模糊地带一样，一旦筹划失败或失误，就可能变成偷逃税款，难逃法律的制裁了。

其实税收筹划是一门科学，不但要求筹划者要精通国家法律、税法，熟悉财务会计制度，更要有清晰的思路和对技术的熟练掌握。

只有这样，才能为企业规避法律风险，获得最大的税收利益。

   解决了观念上的顾虑之后，下面进入实务操作。

   一、关于优惠政策

   1.《土地增值税暂行条例》第8条规定：

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

该条例第11条规定：

增值额超过扣除金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。

   2.《土地增值税暂行条例实施细则》第7条规定：

从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额，开发土地和新建房及配套设施的成本规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

   从上述两项优惠政策分析，立法目的是：

鼓励房地产企业开发普通标准住宅，抑制房价，同时也是为了抑制炒买炒卖房地产的投机行为，保护正常开发投资者的积极性。

调控手段是：

国家牺牲财政税收，让利于房地产企业，以达到其立法目的。

那么作为房地产开发企业，是顺势而为积极响应政策导向享受优惠还是只求利润逆势而动呢？

当然，无论如何选择都是企业的权利。

   案例1：

㈠长春市某房地产开发企业以1800万元的价格出售普通标准住宅，扣除项目为：

地价款320万元、房地产开发成本730万元、房地产开发费用141.1万元、税金99.9万元（其中营业税90万元、城建税6.3万元、教育费附加2.7万元、印花税0.9万元）、加计20%的扣除210万元。

   扣除项目合计＝320万元＋730万元＋141.1万元＋99.9万元＋210万元＝1501万元增值额＝1800万元－1501万元＝299万元

   增值率＝299万元÷1501万元＝19.92%＜20%符合免征土地增值税的条件

   税后利润（企业所得税后）＝（299＋210）×（1－33%）＝341.03万元

   （加计20%的扣除不得在应纳税所得额中扣除）

   ㈡该企业以1900万元的价格出售会是什么效果呢？

税金的税基增加了100万元。

因而营业税增加5万元、城建税增加0.35万元、教育费附加增加0.15万元，印花税增加0.05万元，税金合计增加5.55万元，其他扣除项目金额不变。

   扣除项目合计＝320万元＋730万元＋141.1万元＋99.9万元＋210万元＋5.55万元＝1506.55万元

   增值额＝1900万元－1506.55万元＝393.45万元

   增值率＝393.45万元÷1506.55万元＝26.12%＞20% 应以全部增值额按30%的税率征收土地增值税。

   增值税税额＝393.45万元×30%＝118.035万元

   税后利润＝（393.45万元＋210万元－118.035万元）×（1－33%）＝325.22805万元

   真是不算不知道，一算吓一跳吧！

明明多卖了100万，可税后利润却减少了15.80195万元。

多卖的钱呢？

变成国家税收了，而且还不够，又从你的净利润中多拿走了近16万