第二章--民宿运营与管理-(2)优质PPT.pptx

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自然、通风、阳光照进来，买来当地的老砖头砌墙、铺地，没有吊顶，没有窗套，装上了酒店一般都没有的纱窗，防蚊还能通风，大量的留白并使用素色。

连防火栓都没有门，用一种文艺的表现方式保留了它原来的样子。

见惯了五彩斑斓世界的城市人，走到这里，立刻就能安静下来。

案例导入：

设计，让老宅“重生”,花迹仅有19间房，分布在5个天井花园的院子里，名字以“花景”、“花街”、“花院”、“花间”等来命名，每一个都和花有关。

客房里的原木地板，拙朴桌椅，纸质的灯具以及书架上水泥的花盆，纯白的浴室，文艺感十足。

条桌、凳子都由旧时松木打磨而成，保留了木纹真实的面目。

设计师还室内墙体上的锐角打磨成圆角，从细节处体现简约美。

学习目标,w了解民宿选址的方法w了解民宿选址的关键因素w了解民宿设计的原则w掌握民宿设计的关键要素w了解民宿的主要经营指标w掌握民宿成本的内容以及成本控制的方法w了解民宿融资的方式,第一节,民宿选址,主要内容,一、民宿选址的重要意义二、民宿选址前的准备三、民宿选址的关键因素,好的民宿选址可以给客人带来独特的体验。

独特的民宿选址可以体现民宿产品的差异性。

好的民宿选址可以大大降低民宿的初期投入和将来的运营成本。

一、民宿选址的重要意义,

（一）掌握民宿行业发展的现状和趋势了解民宿行业宏观发展现状与趋势我国民宿市场规模民宿营业收入民宿消费群体的年龄结构、收入情况、旅游频率、消费偏好等,二、民宿选址前的准备,

（二）明确民宿的性质和定位,二、民宿选址前的准备,

（二）明确民宿的性质和定位1.明确民宿所面向的客人群体,二、民宿选址前的准备,

（二）明确民宿的性质和定位2.明确民宿面向客户群体的消费需求,二、民宿选址前的准备,

（二）明确民宿的性质和定位3.分析自身优势,二、民宿选址前的准备,（三）了解民宿建立的政策,二、民宿选址前的准备,三、民宿选址的关键因素,城市依托型民宿的区位选择：

出现在一线城市或城市群近郊景区依托型民宿的区位选择：

依托景区景点的吸引力乡野民宿的区位选择：

在较为原生态的村庄、林地、山地和田地等地区建设的民宿,三、民宿选址的关键因素,

（一）区位,自然环境人文环境,三、民宿选址的关键因素,

（二）环境,交通工具：

保证各种交通工具能够无缝对接行程市场：

不远不近三小时原则,三、民宿选址的关键因素,（三）交通,自然资源：

最好有A级旅游景区或国家森林公园、旅游保护区其他配套资源：

餐饮、SPA、有机农场、儿童游乐,三、民宿选址的关键因素,（四）资源,地表水系水质达标；

生活饮用水达标；

主要道路要平整，可通行机动车辆；

有稳定的供水、供电及排污系统；

具备合理的电容量和基本的通信通讯条件；

具备合格的消防安全条件,三、民宿选址的关键因素,（五）设施,第二节,民宿设计,主要内容,一、民宿设计的原则二、民宿设计的要素,一、民宿设计的原则,

（一）人与自然和谐共生以尊重的态度对自然及人文环境进行规划设计尊重多样化生物的生存权减少地形及地貌之破坏,一、民宿设计的原则,

（二）文化与科技共生充分挖掘和突出当地文化元素，保留并凸显在地元素运用科技注重内部构造,一、民宿设计的原则,（三）创新与品质共生要确保高标准的服务品质根据市场需求，结合产业新理念不断提升与升级,一、民宿设计的原则,

（一）民宿名字设计,1.诗情画意的名字2.凸显主题的名字3.富有底蕴的名字4.朗朗上口的名字,二、民宿设计的元素,二、民宿设计的元素,老房子的改造评估,民宿风格定位,根据风格完成民宿的建筑风格和内部装修,改造民宿外部环境,

（二）民宿建筑设计,1.老房改造民宿,

（二）民宿建筑设计,2.新建民宿要更好的提炼出历史、人文中的建筑语言尊重当地文化尽量多选用当地的建筑材料,二、民宿设计的元素,（三）民宿功能空间设计,院子合理布局建造微景观,二、民宿设计的元素,（三）民宿功能空间设计,2.室内公共空间主要功能：

接待、会客、餐饮、聊天、休闲,二、民宿设计的元素,（三）民宿功能空间设计,3.客房

（1）民宿客房的数量及主题设计民宿客房数量不宜过多，5-15间给不同的房间定义不同的主题,二、民宿设计的元素,（三）民宿功能空间设计,3.客房

（2）民宿客房的房型和布局设计大床房比较多，标间比较少房间布局一般包括三个基本空间：

卧室、浴室、客厅,二、民宿设计的元素,（三）民宿功能空间设计,3.客房（3）民宿的浴室设计以淋雨为主，浴缸为辅,二、民宿设计的元素,（三）民宿功能空间设计,3.客房（3）民宿的消防安全要求民宿客房的门一般为甲级防火门房间内要布置烟雾探测器门后有紧急逃生示意图,二、民宿设计的元素,（三）民宿功能空间设计,4.楼梯根据消防要求，民宿的楼梯宽度至少在1米以上楼梯不仅起到通达功能，还可以巧妙地结合民宿主题,二、民宿设计的元素,（三）民宿功能空间设计,5.餐厅一般面积较小功能比较简单装修应与民宿主题呼应,二、民宿设计的元素,（三）民宿功能空间设计,6.消毒间和布草间设计用于客房内杯具以及餐厅内碗筷物品的消毒最好单独设置布草间7.设备空间一般设置太阳能热水器，以及其他有效的水加热设施,二、民宿设计的元素,（四）民宿文化符合设计,要突出体现地域性特征的文化符合,二、民宿设计的元素,第三节,民宿投资与运营,民宿经营的主要财务指标民宿的成本、成本预算及其控制民宿融资,主要内容,客房出租率（OccupancyRate），又称客房占用率、住房率和客房销售率等等，是指民宿租出去的房间数占它拥有的可出租的房间数的百分比。

（一）客房出租率,一、民宿经营的主要财务指标,平均占用房价（AverageDailyRate，简称ADR），是指每间被租用的客房的平均出租价格，又称平均房价。

（二）平均占用房价,一、民宿经营的主要财务指标,平均可供出租客房收入（RevenueperAvailableRoom，简称RevPAR），也称平均客房收入，是指平均每间可供出租的客房每天能够为民宿带来的收入。

（三）平均可供出租客房收入,一、民宿经营的主要财务指标,营业毛利（GrossOperatingProfit，简称GOP），是指收入减去成本、人工费、营运部门的直接费用、后台部门的直接费用后的余额。

（四）营业毛利及营业毛利率,一、民宿经营的主要财务指标,营业利润（OperatingProfit）是指民宿营业毛利减去房租、折旧等非经营费用之后的利润，是一项全面体现民宿经营状况和最终财务成果的综合性指标。

（五）营业利润,一、民宿经营的主要财务指标,利润总额是指民宿在营业收入加上营业外收入，扣除折扣、成本消耗和营业外支出的部分,（六）利润总额,一、民宿经营的主要财务指标,净利润是指民宿利润总额扣除所得税费的部分,（七）净利润,一、民宿经营的主要财务指标,投资回报率（ReturnonInvestment，简称ROI）是指民宿主通过投资而应返回的价值，即民宿主从该民宿投资活动中得到的经济回报。

（八）投资回报率,一、民宿经营的主要财务指标,

（一）民宿的成本,二、民宿的成本、成本预算及其控制,建设成本民宿建设成本是指民宿前期除了房租以外的花费，其中最核心的部分为民宿的设计与装修。

（一）民宿的成本,二、民宿的成本、成本预算及其控制,2.运营成本房租人工成本水电成本消耗品维修与维护成本营销成本,

（二）民宿的成本预算,二、民宿的成本、成本预算及其控制,间夜原则100%出租率间夜成本=年运营成本总额房间总数365天高间夜成本=年运营成本总额房间总数（365天出租率）装修回收期价格体系客房数量客房最低价全年280天0.7=全年房租+全年人工支出+全年损耗支出+全年水电+装修费用每年均摊装修材料,（三）民宿的成本控制,二、民宿的成本、成本预算及其控制,人力成本控制优化人员架构体系、提高员工综合素质、制定合理的薪酬方案、淡旺季人员合理安排物耗成本控制客房物耗成本控制餐饮物耗成本控制能源成本控制销售成本控制,众筹消费众筹：

投资人将资金投给民宿发起人用以建设，待民宿开始营业后，筹款人按照约定，无偿或优惠为投资人提供服务住宿接待或其他服务。

收益权众筹：

投资人将资金投给民宿项目后，投资人享有项目对应股权部分的分红或一定份额的消费。

三、民宿融资,股权融资,