农村宅基地审批PPT课件下载推荐.ppt

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（3）农村宅基地使用权的权利主体就农村集体经济组织的成员,二、宅基地使用权的特点：

（1）主体的特定性。

农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的。

也就是说农民申请宅基地很大程度上是因为农民是农村集体、经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或者农户的名义申请宅基地，土地权利的特定性和土地的有限性决定了集体经济组织以外的人员一般不能申请宅基地。

（2）农村的宅基地具有一定的福利性质。

这种福利主要表现在农民能够廉价取得宅基地，获取基本的生活条件，这也是农村居民与城市居民相比享有的最低限度的福利。

因为提供了宅基地，农村居民享有了基本的居住条件，从而维护了农村的稳定。

（3）宅基地使用权是一种用益物权。

权利人可以对宅基地长期享有占有、使用的权利。

权利人有权在宅基地上建设房屋和附属物。

由于房屋可以继承，所以宅基地使用权实质上也可以继承，因此宅基地使用权是一种无期限限制的，即长期的权利。

当然，这种使用权不是长期不变的。

如果因为国家建设需要征用土地，或者村镇规划需要改变土地用途，或者居民个人的宅基地实际过多，远远超过了当地规定的标准，可以经过法定程序，进行合理的调剂或重新安排。

（4）数量的限定性。

土地管理法明确规定一户只能拥有一处宅基地，集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。

但在实际工作中，客观上存在一户可能拥有多处宅基地，最常见的就是继承父母的房屋，形成一户两块宅基地。

那么法律是否禁止公民获得两处以上的宅基地呢？

公民只能拥有一处宅基地，只是就申请而言的，法律上不应当禁止公民通过继承等方式取得两处以上的宅基地使用权。

当然，公民拥有两处以上的宅基地可能会造成土地的浪费，如果宅基地长期闲置的，集体应当有权重新规划、调整，以保证土地资源的有效利用，集体如果因规划调整需要收回宅基地的，应当给予恰当的补偿。

三、审批依据,1、中华人民共和国土地管理法第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；

其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

中华人民共和国土地管理法第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。

在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

2、浙江省实施中华人民共和国土地管理法办法第三十六条农村村民建造住宅用地，应当向户口所在地的村民委员会或者农村集体经济组织提出书面申请，经村民委员会或者农村集体经济组织讨论通过并予以公布，乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准。

农村村民建造住宅使用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。

农村村民经批准易地建造住宅的，原宅基地应当在住宅建成后交还村民委员会或者农村集体经济组织，并由土地行政主管部门注销原宅基地的土地使用权；

属于建新拆旧的，地上建筑物应当自行拆除，拒不拆除的，由土地行政主管部门责令限期拆除。

3、安吉县农村宅基地管理办法（安政发201256号）该办法对农村宅基地的审批条件、户型标准、审批方式和注意事项进行了明确和规定。

四、审批原则,1、坚持符合规划原则。

使用的农村宅基地必须符合乡镇土地利用总体规划、村庄规划整治规划。

严格控制占用耕地，尽量利用村内空闲地和原宅基地；

2、坚持一户一宅的原则；

将原有住房出卖、出租或者赠与他人后再申请宅基地的不予批准；

从控制用地面积，禁止超标审批，非法超占；

3、坚持节约集约用地原则。

农村村民建造住宅应当结合村庄规划，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的未利用地，严格控制占用耕地建造住宅，不得占用基本农田保护区的土地建造住宅；

4、坚持依法审批原则。

占用原有的宅基地、村内空闲地和未利用地的，由县政府批准用地（最近省政府关于规范农村宅基地切实破解农民建房难（浙政办发201446号）拟将审批权限下放到乡镇）；

占用农用地的必须上报市政府办理农转用审批手续。

五、申请资格,农村村民建造住宅用，应向户口所在地的村民委员会或农村集体经济组织提出书面申请。

经委会或农村集体经济组织讨论通过并予以公布。

公布期满无异议的，报上级政府部门审批和审批安吉县农村宅基地管理暂行办法第十三条规定：

农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地审批中户的认定由县国土资源局另行规定。

符合下列条件之一的可申请宅基地：

（一）具备分户条件，确需另立门户建房的；

（二）现有宅基地面积尚未达到本办法规定标准需扩建的（按城市、集镇或村庄建设规划的除外）；

（三）现有房屋属危房需拆除新建的；

（四）因国家或集体建设，原有住房需要搬迁新建的；

（五）灾毁住房需要重建的；

（六）家庭成员虽全是城镇居民但未享受过国家住房政策且一直生产、生活在农村并具有合法住宅的；

（七）其他符合法律、法规、规章规定情形的。

办法中还明确了不得申请宅基地的情形：

第十四条有下列情形之一，宅基地申请不予批准：

（一）现有宅基地面积已达到本办法规定标准再申请宅基地的；

（二）出租、出卖、赠与或以其他形式转让房屋，再申请宅基地的；

（三）以所有家庭成员为一户申请批准宅基地后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的；

（四）征地拆迁或农村土地综合整治搬迁安置中按产权调换或货币方式进行安置补偿的；

（五）有违法用地行为未改正的；

（六）不符合法律、法规、规章规定的其他情形。

六、申请材料,1、个人书面申请、身份证及户口本复印件；

2、村组审查意见、公示结果；

3、所在国土资源所审查意见；

4、旧宅基地原土地使用权证、拆除协议或保证书（保证金）、相邻户协议；

5、土地利用总体规划和城镇或村庄规划情况；

6、乡镇人民政府审核审批意见；

7、其他要求提供的材料。

七、用地标准,1、浙江省实施中华人民共和国土地管理法办法第三十五条第二款农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积标准（包括附属用房、庭院用地），使用耕地的，最高不得超过一百二十五平方米；

使用其他土地的，最高不得超过一百四十平方米，山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过一百六十平方米。

农村村民宅基地的具体标准，由市、县人民政府在前款规定的幅度内根据当地实际确定；

2、安吉县农村宅基地管理暂行办法第十五条申请宅基地的面积按人口以以下方式确定：

（一）4人及4人以下耕地100平方米，非耕地130平方米；

（二）5人及5人以上耕地110平方米，非耕地150平方米；

（三）夫妻双方均年满65周岁且未有其他家庭成员的，宅基地申请面积不超过80平方米；

领取独生子女证或已婚尚未有子女的，可以增加1个建房人口。

第十六条农村村民申请宅基地除户籍在册人员外，下列人员可计入本户人口：

（一）家庭成员中的在校大中专院校学生；

（二）家庭成员中的现役义务兵或士官；

（三）家庭成员中在服刑、劳动教养的人员；

（四）法律、法规、规章规定可计入的其他人员。

特别规定：

第二十条规划区范围内城镇居民原有住宅确需拆建的，经规划部门同意，报县人民政府批准。

其建筑占地面积标准，按家庭在册人口计算，平均每人不超过25平方米（因国家建设需要拆迁安置户除外），每户最多不超过80平方米。

八、审批程序,办法第十七条农村村民申请宅基地使用权按下列程序办理：

（一）申请：

农村村民建房使用宅基地应向所在地村（居）民委员会提交书面申请。

属易地建新或原拆原建的需提交原有宅基地土地使用权证书；

（二）初审：

村（居）民委员会对申请资格进行初审核实；

（三）公示：

经村（居）民委员会初审核实符合申请宅基地条件的，将申请人的情况在本集体经济组织内进行集中公告，公告日期不少于七日；

（四）审核：

经公告无异议的，由村民委员会将建房申请报送乡镇人民政府，乡镇人民政府在接到申请之日起十个工作日内会同国土、规划部门至现场联合踏勘核实，符合审批条件的报县国土部门审核；

（五）审批：

县国土部门对乡镇上报的宅基地申请资料进一步审核后于7个工作日内报县政府批准；

涉及需先行办理农用地转用手续的，办理农用地转用审批手续的报批时间不计算在本规定期限内。

第十八条宅基地申请经乡镇（街道）政府批准后，国土、规划部门应实地放样，并做好现场工作记录。

属易地建新或原拆原建的，原土地使用权证书自行注销。

农用地转用的相关规定：

第十九条农村村民申请建房占用耕地的，必须办理农用地转用手续，经依法批准农用地转用后方可办理宅基地审批手续。

现阶段，上报市政府进行农用地转用审批的农村宅基地，一般需要提供以下资料：

1、县政府关于年度农村宅基地农用地转用的请示；

2、县国土资源局关于年度农村宅基地农用地转用的审查报告；

3、一书二方案（建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地案）；

4、土地利用总体规划落实情况；

5、农村宅基地用地指标到村组分解表；

6、占用林地的，需提供林业部门出具同意使用的书面材料。

九、审批中发现的问题,1、农村宅基地用地比较零星分散，土地利用总体规划落实容易出现偏差，造成违法用地。

2、对申请人申请资格审查不严，如有无宅基地、是否存在出卖或转让的宅基地、是否为“空挂户”和是否变相分户等不容易验证的情况，村组审核结果很少张榜公示；

3、节约集约用地不够，粗放利用。

受传统片面观念的影响，宅基地审批面积普遍过大；

宅基地占用耕地的情况较多；

4、在宅基地审批中和审批后监管不严，未真正落实宅基地审批“四到场”，违法违规用地多，批东建西、批少建多、建新不拆旧和乱搭乱建等现象仍然较多。

十、法律责任,中华人民共和国土地管理法第七十七条农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

第七十八条无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；

构成犯罪的，依法追究刑事责任。

非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。

非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。

十一、需要