天门市物业管理办法暂行文档格式.docx

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　　市政府有关职能部门按照各自职责分工，负责协助实施本办法。

　　乡镇人民政府负责指导、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，配合调解物业管理中的投诉，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

　　乡镇人民政府，是指各乡镇人民政府、各办事处、农场，天门经济开发区、天门工业园的简称。

　　新建物业与前期物业管理

　　第五条 

物业管理区域的划分，应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照下列标准执行：

（一）以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准，一个项目视为一个物业管理区域；

但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域；

（二）分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域；

　　（三）已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。

　　第六条 

开发建设单位应当在取得建设工程规划许可证后30日内，按照本办法第五条规定划分物业管理区域，并将划分方案报送市房地产行政主管部门；

市房地产行政主管部门认为符合第五条规定要求的，予以备案并在有关图纸上予以注记。

　　开发建设单位应当在物业销售前将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。

　　第七条 

新建物业，开发建设单位应当按照规定无偿配置物业管理用房，物业管理用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。

配置物业管理用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之五，并不少于80平方米，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于30平方米。

物业管理用房必须依据形状规则、实用便利的原则，应在一、二楼层安排用房，不得以车库、地下室等替代。

　　物业管理用房应当具备水、电等基本使用功能，有明确的坐落、房号，并且具备办理房地产权属登记的条件。

　　开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，其提交的规划设计方案中应当注明物业管理用房的具体位置和面积。

　　物业管理用房属于全体业主共有，产权属业主委员会，专用于物业管理服务工作。

　　第八条 

新建物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户门号一结算表，共有部分独立计量表；

安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件和有关部门的规定。

　　第九条 

新建物业内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数按相应的比例标准配置。

　　第十条 

住宅及同一物业管理区域内非住宅的开发建设单位，应当按照国家及本市相关规定，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。

　　有下列情形之一的，经市房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业：

（一）投标人少于3人；

（二）多层物业总建筑面积少于3万平方米，或者单栋高层（含小高层）物业总建筑面积少于2万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米。

　　招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向市房地产行政主管部门备案。

　　第十一条 

开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包括前期物业服务合同约定的内容，并明确物业管理区域内属于全体业主共有共用的配套设施设备。

　　前期物业服务合同可以约定期限。

但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第十二条 

房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用,由开发建设单位承担。

房屋交付使用后所发生的物业服务费用,由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按70%的比例承担物业服务费用；

房屋交付一年以上无人入住的，空置期间由业主按照100%承担物业服务费用。

　　房屋通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付；

业主收到书面交付通知后1个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。

　　第十三条 

开发建设单位在出售物业前，应当制定临时管理规约并到市房地产行政主管部门备案。

物业买受人在与开发建设单位签订房屋买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　第十四条 

新建物业交付使用前，开发建设单位应当向市房地产行政主管部门办理竣工交付使用备案手续，并提供建设项目竣工验收文件以及符合法律、法规、规章规定和房屋买卖合同约定的交付使用条件的相关文件、资料。

　　第十五条 

开发建设单位在与前期物业服务企业办理物业承接验收手续时，应当向市房地产行政主管部门和前期物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）业主名册；

　　（五）物业管理必需的其他资料。

　　市房地产行政主管部门、前期物业服务企业应当接受前款规定的资料，并妥善保管。

前期物业服务合同终止时,前期物业服务企业应当将上述资料移交给业主委员会。

　　业主有权查阅开发建设单位向市房地产行政主管部门、物业服务企业移交的资料。

　　业主、业主大会及业主委员会

　　第十六条 

本办法所称业主，是指物业的所有权人。

尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。

　　业主可以依法委托物业使用人行使业主权利，履行业主义务。

　　第十七条 

业主在物业管理活动中，享有国家规定的有关权利并履行相关义务。

　　第十八条 

一个物业管理区域成立一个业主大会。

符合下列条件之一的，应当召开首次会议，成立业主大会：

（一）专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积50%以上；

（二）首次交付使用专有部分之日起满两年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积20%以上。

　　业主总人数在20人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。

　　第十九条 

专有部分面积和业主人数按照下列方式确定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；

尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；

尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

建筑物总面积，按照上述面积的统计总和计算；

（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

总人数，按照上述人数的统计总和计算。

　　业主身份的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

　　第二十条 

物业管理区域符合本办法第十八条第一款规定条件，开发建设单位或者前期物业服务企业应当书面报告市房地产行政主管部门和乡镇人民政府。

　　开发建设单位或者前期物业服务企业未及时予以书面报告的，20%以上的业主可以联名向市房地产行政主管部门和乡镇人民政府提出设立业主大会的书面要求。

　　乡镇人民政府在收到要求之日起60日内会同市房地产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组（以下简称筹备组），筹备召开首次业主大会会议。

　　第二十一条 

筹备组由业主和乡镇人民政府、开发建设单位派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。

筹备组组长由乡镇人民政府派员担任。

　　筹备组应当自成立之日起7日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责，并有权要求开发建设单位提供下列文件资料：

（一）物业管理区域划分证明；

（二）业主名册；

　　（三）建筑规划总平面图；

　　（四）附属设施设备交付使用备案证明；

　　（五）绿化竣工总平面图；

　　（六）物业服务用房配置证明；

　　（七）专项维修资金交存证明；

　　（八）成立业主大会必需的其他文件资料。

　　第二十二条 

筹备组履行下列职责：

（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

　　（三）确认业主身份、核实业主人数和专有部分面积；

　　（四）确定业主委员会委员候选人产生方案和名单，并公开征询意见；

　　（五）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议十五日前以书面形式在物业管理区域内予以公示。

　　第二十三条 

筹备组应当自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。

自业主大会依法成立之日起，筹备组职责自行终止。

　　召开首次业主大会会议所必需的宣传、文印资料等经费由开发建设单位承担。

　　第二十四条 

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。

　　业主大会依法成立后30日内，业主委员会应当就业主大会成立事项向市房地产行政主管部门和乡镇人民政府备案，并依法刻制和使用业主大会（业主委员会）印章。

　　第二十五条 

业主大会履行下列职责：

（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则；

（二）选举业主委员会、更换业主委员会委员，决定业主委员会任期；

　　（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告；

　　（四）决定选聘、解聘物业服务企业;

　　（五）依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项；

　　（六）根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫；

　　（七）决定业主委员会工作经费的筹措方式；

　　（八）决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。

　　第二十六条 

业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会组织召开。

业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。

有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

　　业主委员会不依法或者不依约履行召开业主大会会议职责的，市房地产行政主管部门应当责令其在30日内召开；

逾期不改正的，乡镇人民政府应当会同市房地产行政主管部门在30日内组织业主召开业主大会会议。

　　除前两款规定外，任何单位和个人不得组织召开业主大会会议。

　　第二十七条 

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

采用书面征求意见的形式时，应当将征求意见书送达每一位业主；

无法送达的，应当在物业管理区域内公告；

业主在规定期限内未反馈意见的，视为弃权。

　　第二十八条 

业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

　　业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论