大型商场与开发商租赁合作协议.doc

大型商场与开发商租赁合作协议.doc

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合作协议

甲方：

XX公司（以下简称甲方）

乙方：

XX百货公司（以下简称乙方）

鉴于：

1、甲方为位于的“XX项目XX期商业物业”（规划项目名称）及其附属设备设施建议将附属设备设施清单作为本协议附件。

（以下简称标的物业）的所有人，标的物业南至街，东至，北至，西至（具体位置见附件2：

XX项目XX期商业物业总平面图）。

标的物业地上部分建筑面积以郑州市房产测绘大队实际测量结果为准，地下部分建筑面积以双方确认的施工图纸建筑面积为准。

并且甲方已取得市政府有关部门对XX项目XX期商业物业立项批复文件、标的物业的《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。

2、甲方同意以标的物业出资设立全资子公司（以下简称丙公司）。

甲方同意承建标的物业的所有资金均由甲方投入。

并保证标的物业的土地、房产及其附属设备设施的合法权利人均为丙公司。

3、经甲、乙双方协商一致同意在标的物业具备办理《房屋产权证》条件后，甲方将所持丙公司100%股权中的30%股权转让给乙方，并且一致同意在标的物业达到乙方要求的物业标准后，将依据本协议把属于丙公司所有的标的物业租赁给乙方，由乙方做为购物中心使用。

甲、乙双方经过平等协商，本着公平、公正、有利于双方发展的原则，现就甲方所持有丙公司股权转让以及乙方承租标的物业相关事宜，达成如下协议：

一、合作方式

1总则

1.1甲方负责以丙公司为主体承建标的

物业。

1.2甲乙双方确认该标的物业的总投资为万元人民币（按原始投入计算物业价值）。

在丙公司成立后甲方将所持丙公司或标的物业竣工验收后。

100%股权中的30%以的价格全部转让给乙方，并就股权转让事宜另行签订协议。

1.3丙公司成立后，由甲方行使丙公司的经营管理权，但根据公司章程及双方另行签署的协议约定需双方一致同意的事项，必须经乙方书面确认。

1.4标的物业的相关报批手续、物业的修缮维护等工作和相关费用均由甲方承担。

1.5在丙公司设立前所取得的与标的物业有关的权利凭证（如《国有土地使用证》等），甲方应负责在丙公司设立后的合理期限内将上述权利凭证的权利人变更为丙公司；在丙公司设立后，甲方应负责以丙公司的名义办理与标的物业有关的权利凭证（如《房屋产权证》等），所办理的权利凭证的合法权利凭证的权利人均为丙公司。

1.6经甲、乙双方协商一致同意，在甲方依据本协议约定成立丙公司，并且将所持丙公司股权转让于乙方后，丙公司将标的物业出租给乙方。

同时，乙方与甲方及丙公司就标的物业租赁相关事宜另行签订租赁协议。

但所签订租赁协议应包含以下内容：

1.6.1租赁期限

租期：

本合同所约定的租赁期限为20年，租赁期限自乙方所经营的商场正式开业之日起开始计算租赁期限。

（其中含试营业）自标的物业正式交付日起，甲方给与乙方6个月的装修期。

租赁期满后，乙方享有优先续租权。

1.6.2租金

乙方在租赁期内，按照以下约定向丙公司支付租金：

租金按人民币结算。

租金以每年6000万元为基准。

丙公司按乙方含税营业额的1%提取抽成租费。

（营业额含乙方自营，联营部分的营业额，租赁部分的抽成双方另议）每四年递增一次租金，递增额度为上一年租金额的10%。

各年租金标准具体为：

第一年为免租，时间从乙方进场装修开始算起。

第二年租金为：

5000万

第三年至第四年：

为每年6000万元

第五年至第八年：

为每年6600万元；

第九年至第十二年：

为每年7260万元

第十三年至第十六年：

为每年7986万元；

第十七年至第二十年：

为每年8784。

60万元；

递增率均为每四年递增10%。

1.6.3租金交纳方式

16.3.1乙方租赁丙公司标的物业及与之相配套建筑内的设施、设备和系统（包括但不限于供电系统和设备、中央空调系统和设备、给排水系统和设备、消防系统和设备、电梯设备及室内、外管网等等），本合同项下的租金是乙方应支付给丙公司的租赁标的物的全部款项，乙方无需支付公共部分的物业管理费、设备使用费、场地费等。

自起租日起经营每满一年（12个月）称为一个计租年度。

乙方按以下方式缴付租金：

租金每1个月支付一次，乙方应于每月十号之前向丙公司支付当月租金，丙公司应提前五个工作日出具由税务部门监制的相应项目的合法有效的发票作为收款凭证（如遇法定节假日应顺延），。

乙方向丙公司支付的所有款项（包括但不限于租金）的结算应以税务局制定的相应项目的合法有效的发票为收款依据；若丙公司迟延开具上述发票，乙方亦有权相应顺延租金支付日期，直至收到合法有效的发票为止，且不承担任何违约责任。

如遇节假日，乙方交纳租金日期相应顺延至节假日后的第一个工作日。

16.3.2在本合同履行过程中，若税务或政府其他部门变更关于以上各项款项发票的规定，则丙公司应提供符合新规定的发票。

因丙公司提供的发票未能达到税务或政府其他部门的要求致使乙方被要求补缴税款、罚款或遭受其他与此有关的损失，则丙公司应赔偿乙方因此而受到的全部实际损失，乙方亦有权从当期及今后应付丙公司的租金中抵扣全部损失款项。

同时，乙方有权顺延租金支付时间，直至丙公司提供相应款项的发票时止。

16.3.3每年的租金明细由双方依据最终计租面积及起始计租日

另行确定租金支付明细表。

16.3.4承租期间，乙方经营实际发生的电、水、电话、煤气等公用事业费用，由乙方承担。

甲方、丙公司负责在交付标的物业之日起三日内将乙方使用的上述公用事业的户名变更到乙方名下，过户费由甲方承担，且过户至乙方前产生的费用由甲方结清。

各项费用均由乙方直接支付给有关部门；租赁期满后，乙方应将其转回到丙公司名下，过户费由乙方承担。

16.3.5按前款规定，为实现乙方在公用事业公司的单独立户，如需乙方单独与公用事业公司签订相关合同，甲方、丙公司应予以协助和配合；但在不损害甲方或乙方、丙公司的任何权利情况下，乙方与公用事业公司单独签订有关合同的行为，不得被视为改变了甲方在本合同项下对公用事业设施设备所负有的一切义务，甲方、丙公司仍需根据合同的约定对公用事业设施设备的运行管理及维修维护承担责任。

16.3.6除本合同明确约定应由乙方支付的租金和费用外，乙方不再向丙公司及第三人支付不合理费用。

1.6.4租赁面积确认

1.6.4.1标的物业的计租面积合计为十万平方米（以最后双方确定的面积为准），为地上一层至地上六层,和地下:

一层。

地上一层的计租面积平方米，

地上二层的计租面积平方米

地上三层的计租面积平方米

地上四层的计租面积平方米

地上五层的计租面积平方米

地上六层的计租面积平方米

地下一层的计租面积平方米

（见“附件一”中的平面图）；丙公司应在负二层位置提供给乙方个停车位，以满足乙方正常经营需要，租金由双方另行约定。

以及免费提供门前广场，并确保乙方独立使用并自行管理该范围之内的门前广场。

见“附件一”中的总平面图确定的乙方停车场及门前广场范围。

1.6.4.2丙公司同意向乙方免费提供标的物业的所在建筑的外立面以及双方约定的其他位置供乙方设立广告、店招，（详见“附件一”乙方店招位置图所示位置），丙方协助乙方办理相关手续。

1.6.4.3丙公司同意在本合同有效期内确保租赁范围内的车辆及人行进出口、商场进出货通道和其他有关设施的使用通道符合“附件一”中的租赁物业周边道路、公共区域、公共设施及公共通道示意图的规划设计要求，并保持畅通，保证满足乙方正常经营需要。

1.6.4.4丙公司同意乙方可将标的物业用于合法经营百货及超市、电器、餐饮、娱乐等其他商业项目等，如乙方承租后根据经营需要经相关的管理部门批准增加的经营项目，需提前通知甲方、丙公司经认可后，甲方、丙公司应协助乙方办理相关手续。

1.6.5标的物业的设计装修

1.6.5.1标的物业的设计：

为便于实现甲方原有的规划，即按百货公司用途建设标的物业及便于乙方经营，装修设计由甲方完成，乙方可以结合经营需要提出修改意见。

设计内容包括：

①土建结构设计：

由甲方委托国内本建筑原有结构设计院根据乙方对经营的要求进行设计；

②装修设计：

包括装修扩初设计、土建阶段装修设计、深化设计。

其中扩初设计、土建阶段装修设计由甲委托现有的国外专业设计公司设计完成；深化设计可由甲方指定的具有一级资质的施工单位按照国外专业设计公司的要求完成设计。

③机电设计：

由甲方按照乙方的要求确定国内专业设计院进行设计；

④弱电设计：

包括安防、楼控、广播、电话等系统。

由甲方按照乙方的要求委托施工公司出具设计方案；

上述①、②、③、④设计方案双方共同确定后由甲方指定设计院最终完成综合布线设计。

⑤外立面及周边广场的设计：

包括扩初设计和深化设计。

扩初设计由甲方指定的国外专业设计公司设计，乙方可以提出修改意见；深化设计（包括结构图和深化设计图）由甲方指定的具有一级资质的施工单位按照国外专业设计公司的要求完成设计。

1.6.5.2装修

甲方负责标的物业的全部施工装修。

1.6.5.2.1施工范围：

①室内公共部分的全部装修，包括但不限于土建、机电、弱电、照明、消防等。

其中，独立品牌店的天花、地面、照明除外；

②地下停车场及收费设施依据甲乙双方的设计方案实施；

③项目整体外立面、周边广场的地面、绿化及休息和照明设施。

1.6.5.2.2工程施工过程中的控制：

甲乙双方应共同确认和指派第三方监理。

同时，乙方有权对不合理的设计方案提出修改意见，甲方应按照乙方的修改意见施工。

1.6.5.2.3工程验收：

施工过程中乙方按照双方共同确认的图纸进行监督跟进,如施工中存在不符合规范及使用要求的项目,甲方应督促施工单位立即整改。

工程交工15日内，由乙方组织人员进行整体验收。

1.6.6标的物业的交付期限

丙公司于2013年4月1日前向乙方正式交付标的物业，如交付时间提前，应提前30天书面通知乙方。

1.6.7标的物业的交付租赁及验收

此停车位属于甲方还是属于标的物业？

1.6.7.1丙公司向乙方交付具备如“附件二”《工程分工范围、交付条件及其他约定》的完整房屋及施工图纸、技术资料；丙公司在按照约定交付标的物业时，甲方、丙公司应保证标的物业的建筑及所有设施、设备（包括但不限于：

室内地面、墙面、柱面、顶棚、楼梯、消防系统、上下水设施、供电供暖设备、中央空调、电梯、广播通讯器材等）符合上述约定且处于良好状态，能够满足乙方日常经营需要，并按合同规定的清单内容履行交付义务（连同行政主管部门验收证明文件一同交付，包括但不限于《消防验收审核意见书》）等。

甲方、丙公司完成或预计完成应由其完成的工作后，应以书面形式向乙方发出《房屋交接通知书》，乙方应在该通知书所确定的交接日或乙方收到通知书之日（以较晚者为准）起七日内与甲方、丙公司共同派代表前往标的物业现场进行验收并做出验收报告，如确实满足交付条件的，应及时与丙公司签署《房屋交付确认书》。

确认书签署之日，为标的物业正式交付之日甲方、丙公司应结清正式交付前标的物业内所有应由甲方、丙公司承担的费用（包括但不限于水费、电费等）。

任何人以任何名义提出的应由甲方、丙公司承担的费用及债务与乙方无关，由甲方、丙公司负责。

1.6.7.2丙公司在交付标的物业时，标的物业的地上广场、室外广告的经营权和收益权也一并转移至乙方。

甲方、丙公司负责解除已有广告合同并保证无任何纠纷，统一交予乙方使用。

如丙公司未能于上述期限前交付完整标的物业的，乙方有权选择相应顺延装修期及合同期限或与丙公司终止合同。

1.6.7.3甲方、丙公司须把详细叙述于“附件二”《工程分工范围、交付条件及其他约定》内规定由甲方、丙公司提供之水、电等公用事业管线引至乙方场地内，费用由甲方支