在建工程拍卖底价评估报告.docx
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在建工程拍卖底价评估报告
《金马大厦第2～6层、第28层
在建工程拍卖底价评估报告》
（一）、致委托方函
××省高级人民法院执行庭：
我公司于2001年3月13日接受贵庭委托，对金马大厦第2～6层及28层房地产的价值进行评估。
自2001年3月13日收到委托方提供的项目相关资料后，我公司组织人员于2001年3月13日至2001年3月18日对委估房地产进行了评估。
评估人员在现场查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验数据，结合委托方提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过仔细的分析计算，最终确定委估房地产在2001年3月16日的市场价值为RMB3745.20万元，大写人民币叁仟柒佰肆拾伍万贰仟元整；拍卖底价（建议）为RMB2247.12万元，大写人民币贰仟贰佰肆拾柒万壹仟贰佰元整。
（本估价结果应用的限制条件见“估价结果报告”相关说明）
特此函告。
××××房地资产评估有限公司
法定代表人：
×××
二○○一年三月十八日
（二）、估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的；
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系；
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告；
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（本报告的评估人员中，×××对估价对象进行了实地查勘）；
6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助；
7、如未得到本公司的书面许可，本报告书的全文或任何部分内容均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
中国注册房地产估价师：
中国注册房地产估价师：
（三）、估价的假设和限制条件
一、本估价报告基于以下假设条件：
1、本次估价基于委托方所提供的全部资料具备真实性和合法性，并以此作为估价的重要依据之一。
若因委托方提供的资料有误而产生的责任由委托方全部承担。
2、本估价报告以估价对象房地产能够按照规划批准的用途持续有效地使用为假设前提。
3、本估价报告以产权人拥有估价对象房屋合法产权及分摊土地的合法使用权为假设前提。
4、本次估价是以估价对象的房屋所有权及所分摊的国有土地使用权不存在任何他项权利（包括租赁权、抵押权）及共有权人为假设前提。
5、本次估价以估价对象不存在未设定租赁期限的租约为假设前提。
6、估价人员于2001年3月13日对估价对象的现场勘查仅限于估价对象的外观和使用状况，并未对结构等内在质量进行测试，故不能确定其有无内在缺陷。
本报告以估价对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为假设前提。
7、根据建设工程规划许可证所载，估价项目用途为综合大楼。
估价人员在合法原则的前提下，按照最高最佳使用原则，假定估价项目一至六层用途为商场，其余部分用途为写字楼，并按照该用途进行计算。
如实际状况与该假定不符，报告书价值应做相应调整。
8、由于估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。
二、本估价报告的限制条件：
1、本报告有效期一年，即本报告及估价结果的应用日期与估价报告完成日期相差不可超过一年。
如在一年中房地产市场发生重大变化或政府有关政策有重大调整以及不可抗力等状况出现，报告书的价值应作相应调整，有效期也应随之调整。
2、本报告所确定的房地产价值，即该房地产的客观合理价格，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格，对于其它估价目的并不适用。
3、本报告估价结果没有考虑税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其它不可抗力对估价对象房地产价值的影响。
4、本报告估价结果的计算是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。
5、本报告书包括致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、房地产估价结果报告、房地产估价技术报告、附件共六部分，必须完整使用方为有效，对使用本报告中部分内容而导致的损失，我公司不承担责任。
6、如未得到本公司的书面许可，本报告书的全文或任何部分内容均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
三、其他需要说明的问题：
1、本报告书结果为估价对象房屋及其分摊用地的综合价值。
由于缺乏估价项目的相关资料，委托方未提供估价对象房屋的分摊用地面积，估价对象房屋的准确分摊用地面积待有关部门认定。
2、估价项目拟建状况由估价人员掌握的原金马房地产开发（湖北）有限公司提供的相关资料确定。
3、根据委托方要求，本报告书提供××市拍卖底价范围，并提出一个建议价格供委托方参考。
4、拍卖底价仅作为特殊交易情况下买卖双方的保底参考价，随着竞拍过程及供需市场的变化，实际成交价有可能高于此价格。
（四）、估价结果报告
一、委托估价方名称：
××省高级人民法院执行庭
二、受理估价方名称：
××××房地资产评估有限公司
受理估价方住所：
汉口××××××号
三、估价对象概况：
估价项目位于××市××区××路50号，处于××路与中山大道的拐角处，属××市城区二级地段，中山大道为横贯汉口东西的主干道，武胜路南接江汉桥。
周边有泰合广场、长江大酒店、五洲大酒店、××饭店、上海国际商城、汉华花园等大型物业。
商业网点众多，公共服务设施齐全，市四医院、一医院、邮政总局、大型书店及武胜路文化市场、银行、学校应有尽有，人车流量大，交通便利，距汉口火车站、××港10分钟车程，离天河国际机场30分钟车程，拟建的轻轨中心站近在咫尺。
估价项目原名为“明鸿大厦”，根据××明鸿房地产开发有限公司与金石房地产开发（湖北）有限公司签订的联合开发协议书，该项目首先由××明鸿房地产开发有限公司开发，当项目的前期工程（包括项目规划，地盘拆迁，还建，勘探，红线定位，项目建筑结构、通风、采暖设计，方案审批，初步设计文件审批，领取土地使用权证，项目外销许可证，建设许可证等）基本完工后，××明鸿房地产开发有限公司于1993年5月24日将该项目转让给金石房地产开发（湖北）有限公司，后××金石房地产开发（湖北）有限公司更名为金马房地产开发（湖北）有限公司，并将项目更名为“金马大厦”。
估价项目“金马大厦”拟建成为集商场、停车场、写字楼、餐饮、娱乐于一体的多功能现代化高级商务中心。
项目总用地面积为2722.60M2，共29层及2层地下室，总建筑面积为36400M2，容积率为13.37，其中地下室为停车场及设备层，1至6层为商场，7层以上甲级豪华写字楼、空中花园、娱乐美食广场。
本次评估对象为“金马大厦”第2～6层及28层房地产，建筑面积为7971.33M2。
估价项目土地使用权取得方式为出让，使用年限自1993年4月30日起50年。
估价项目“金马大厦”装修拟建为：
外墙正立面6层以上为进口大屏蓝色玻璃幕墙，1至6层裙楼外立面为花岗岩饰面；内墙采用泰柏木，高级乳胶漆；多彩喷涂；楼面为花岗岩、水磨石、防滑地砖铺设；卫生间配置三大洁具，二十四小时热水供应；大厦还配有紧急供电系统，保证电力中断十秒钟以内提供后备电力；空调采用意大利RC中央空调；电梯为日本三菱豪华电梯五台，十部自动扶梯；消防系统采用烟雾自动报警系统，疏散指示灯自动喷洒管道喷水灭火。
该大厦提供24小时服务，闭路卫星电视系统，充足电话线接驳国内外直拨电话。
根据估价人员现场勘查，目前该大厦主体结构巳封顶，外装修玻璃幕墙竖向支架已经完成，其余部分均未进行。
由于该项目涉及借款纠纷，现处于停工状态。
本次估价范围为金马大厦第2～6层及第28层，各层用途及建筑面积见表一
表一
楼层
用途
建筑面积（M2）
楼层
用途
建筑面积（M2）
2
商场
1324.70
5
商场
1393.91
3
商场
1316.25
6
商场
1354.62
4
商场
1340.50
28
写字楼
1241.35
总计
7971.33M2（其中商场6729.98M2，写字楼1241.35M2）
四、估价目的：
为司法诉讼提供房地产拍卖底价
五、估价时点：
2001年3月16日
六、价值定义：
本报告所确定的价值为估价对象在估价时点的公开市场价值以及依据本次估价目的参考拍卖底价。
七、估价依据：
1、国家、省、市人民政府及其有关部门颁布的法律、法规和政策性文件；
2、房地产估价委托书；
3、房地产估价规范（GB/T50291-1999）；
4、国有土地使用权证（武房地籍市字第00977号）；
5、国有土地使用权秕租合同（WP—93—041号）；
6、红线定位图；
7、建设工程规划许可证[武规地证（93）202号]；
8、施工许可证（武建施字第138号）；
9、××市预售商品房许可证（武开管办字[1997]0001号）；
10、××市经营外汇商品房许可证（武开管办字[1996]011号）；
11、××明鸿房地产开发有限公司与金石房地产开发（湖北）有限公司签订的联合开发协议书；
12、湖北省工商行政管理局出具的证明：
“金石房地产开发（湖北）有限公司”变更为“金马房地产开发（湖北）有限公司”；
13、估价人员掌握的金马房地产开发（湖北）有限公司提供的建筑面积清单；
14、估价人员经现场查勘、了解、整理而得的资料。
八、估价原则：
本估价报告是在独立、客观、公正的前提下，遵循下列原则：
1、合法原则：
即以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
2、最高最佳使用原则：
即以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
3、替代原则：
即要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4、估价时点原则：
即要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
九、估价方法：
估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地勘察和调查，根据估价对象的特点及评估目的，确定运用假设开发法作为本次估价的基本方法。
假设开发法：
预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
十、估价结果：
经计算（具体分析测算过程见估价技术报告），估价对象房地产市场价值为RMB3745.20万元，大写人民币叁仟柒佰肆拾伍万零贰仟元整；拍卖底价（建议）为RMB2247.12万元，大写人民币贰仟贰佰肆拾柒万壹仟贰佰元整。
十一、估价人员：
签发人员：
中国注册房地产估价师
项目负责人：
中国注册房地产估价师
复核人员：
中国注册房地产估价师
撰写人员：
十二、估价作业日期：
2001年3月13日至2001年3月18日
十三、估价报告应用的有效期：
本估价报告及结果应用的有效期为一年，即自2001年3月18日起一年内有效。
（五）、估价技术报告
一、个别因素分析
估价项目位于××市××区××路50号，处于××路与中山大道的拐角处，属××市城区二级地段，中山大道为横贯汉口东西的主干道，武胜路南接江汉桥。
周边有泰合广场、长江大酒店、五洲大酒店、××饭店、上海国际商城、汉华花园等大型物业。
商业网点众多，公共服务设施齐全，市四医院、一医院、邮政总局、大型
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