2008峨眉山市房地产市场调究Word格式文档下载.docx

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一、项目基本情况19

二、项目SWOT分析：

20三、市场切入点21

第四部分:

研究结论摘要21一、宏观环境研究21

二、区域房地产市场研究22三、消费市场研究23

11

【本次调查说明】

调查背景及目的

峨眉山“乐哈斯国际社区”项目，是由四川申阳投资有限公司开发的大型房地产项目。

项目位于峨眉山市佛光东路，项目总占地121亩（08-10#-1号地块），拟建大型高品质住宅小区。

目前项目的前期策划工作即将全面开展，因此将针对峨眉山市房地产发展现状及购房需求进行大规模深入调研，以全面收集市场数据，为项目策划提供依据。

1、本次调研的主要目的在于：

1）掌握峨眉山市关于城市规划以及房地产开发的相关政策、规定，为项目寻找市场机会。

2）全面了解峨眉山市房地产开发现状、分布情况、产品结构状况、价格水平与销售状况，为项目产品研发及市场前景预测提供依据。

3）通过对目前在售和待售的楼盘的调查,了解其销售手段及主力客户构成；

掌握峨眉山市目前房地产项目的营销方式,其营销效果和主要消费群体分布，为项目目标消费群定位提供依据。

4）通过调查分析,及时掌握市场动态,以便控制项目运作过程中潜在的市场风险。

5）通过对竞争对手的调查了解,发现其中的优缺点,供项目借鉴。

2、调查时间：

（历时一个月）

前期准备时间：

8月18日-8月19日

调查时间：

8月20日-9月5日

分析研究时间：

9月5日-9月15日

3、调查方法和程序

直接调查法：

对政府职能部门、行业管理机构采用；

实地调查：

针对项目地块现状及周边配套调查；

调查程序：

一、项目组织：

从宏观政策环境、区域竞争环境、房地产发展现状、个案调查、从而保证调查的全面和质量。

二、运作保证：

实行事前充分准备，事中严格执行，事后深入分析三步走；

充分利用当地资源，有效保证了调查访问的效率；

三、项目调查组成员：

申阳投资开发有限公司营销部：

舒玉江、朱俊

信息和数据来源渠道：

1、《2006年峨眉山市年鉴》《2008年峨眉山市年鉴》

2、峨眉山市建设规划局2006-2020年城市远景总体规划

3、2007年度统计公报\2008年1-6月统计信息

4、峨眉山市人民政府公众信息网

5、峨眉山市国土局

6、峨眉山市中心城区行政交通地图

7、景秀华庭、天鹅湖·

滨湖国际、盛天山水、名山花园休闲广场、滨河名城、峨眉印象等楼盘、楼书及DM单

8、相关人员的直接交流。

市场环境调研

一、区域宏观环境调研

（一）峨眉的基本概况

峨眉古系蜀国地，迄今已有2600多年历史，蜀汉时期至两晋、南北朝属犍为郡南安（今

乐山）县辖地，北周武帝保定元年（公元561年）正式建平羌县，隋开皇三年（公元583年）改名峨眉县，历史上属眉山郡，民国时期和建国后沿设峨眉县，1988年9月撤县建市。

峨眉山市是中国优秀旅游城市、国家园林城市、全国卫生城市、全国园林绿化先进市、全国双拥模范城、全国科技工作先进市、全国文化体育先进市。

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1>

.地理位置

峨眉山市位于四川盆地西南边缘，东北与川西平原接壤，西南连接大小凉山，是盆地到高山的过渡地带，其东邻自贡与宜宾市，南靠凉山彝族自治州，西连雅安市，北接眉山市。

幅员面积1168平方公里，总人口43万，辖绥山等12镇、龙门等6乡，市政

府位于绥山镇。

市区距双流国际机场120公里，成都145公里，乐山港31公里。

2>

.自然环境

【地势地貌】

峨眉内地貌类型分为山地、丘陵和平原三大类，南北长、东西窄。

地势西北高而东南低，呈阶梯状下降，西部群山起伏，最高海拔3099米。

【气候】

峨眉山市属于四川盆地亚热带湿润气候，全年气候温和，雨量充足，四季分明，无霜期较长，但日照与同纬度地区相比偏少，夏无酷暑，冬无严寒，雨季大多集中在7、8、9月份，气候随地形差异变化较大，年平均气温17.2℃，常年平均日照约950余小时，年均

降雨量1555.3毫米。

【水系】

区域内主要河流为和虎溪河，符汶河是境内流域面积最广、流程最长的、影响最大的河流。

【资源状况】

盛产茶叶、白蜡、黄连，形成了以茶叶、蔬菜、中药材、畜牧为主的四大农业产业优势，建成了全国无公害茶叶示范基地和省级茶叶、蔬菜、食用菌、黄连、优质稻、食用竹笋无公害基地，是全国最大的草席生产基地和茶叶集散基地，峨眉山中药材享誉全国，尤以黄连、天麻、厚仆、泽泻、白姜、杜仲、朱砂莲等最为名贵，药用植物达1645种，占全省的51%，是四川省主要的中药材生产基地，建成了全国黄连生产基地、全国中药现代科技产业（四川）基地，峨眉白蜡产量占全国的1/2。

矿产资源以煤、铁、铜、页岩、石灰石、石膏、芒硝、花岗石、钾长石、磷矿、矿泉水为主，是西南地区主要的非金属矿区和建筑建材基地，现已形成建材、医药生化、食品饮料、新材料等地方工业体系。

3>

.旅游资源

“蜀国多仙山，峨眉邈难匹”。

市境内的峨眉山以其“秀甲天下”的山水风光，源远流长的佛教文化和独具特色的人文景观享誉中外，是世界自然与文化遗产、国家级风景名胜区和中国四大佛教名山之一，素有“仙山佛国”、“植物王国”、“动物乐园”和“地质博物馆”之美誉。

景区面积154平方公里，主峰万佛顶海拔3099米，集“雄、秀、奇、险、幽”于一体，有“金顶祥光”、“象池月夜”、“九老仙府”、“洪椿晓雨”、“白水秋风”、“双桥清音”、“大坪霁雪”、“灵岩叠翠”、“罗峰晴云”、“圣积晚种”等蜚声海外的“峨眉山十景”及海内外游人有口皆碑的“日出”、“佛光”、“云海”、“圣灯”金顶四大奇观。

4>

.交通状况

成昆铁路由北至南贯穿全境，境内有火车站5个，公路四通八达，纵横密布，乐（山）峨（眉）快速通道与临境而过的成（都）乐（山）高速公路的接通，缩短了峨眉山市与成都的时空距离，市区距双流国际机场120公里，成都145公里，乐山港31公里。

5>

.行政人口

辖12镇6乡、253个村、19个社区居委会，总人口43.12万人，其中非农业人口13.72

万人，农业人口29.4万人。

（06年年鉴）

总人口43.499万人，其中非农业人口15.0619万人，农业人口28.4371万人。

（07年

公报），全市从业人员24.08万人，比上年增加0.19万人。

6>

.人文特色

峨眉山文化灿烂，历史悠久。

源远流长的佛教文化和独具特色的人文景观享誉中外，是世界自然与文化遗产、国家级风景名胜区和中国四大佛教名山之一，素有“仙山佛国”、

“植物王国”、“动物乐园”和“地质博物馆”之美誉。

逾2600余载文明历史，携古代巴蜀文化遗风。

（二）峨眉山市宏观经济环境

随着国民经济的持续快速增长，结构调整取得新进展，三次产业增加值占GDP的比重由上年的13.5：

53.1：

33.4调整为14.0：

53.9：

32.1。

2006全年比上年地区生产总值为

613518万元（07年74638万元）。

其中，第一产业增加值达83034万元（07年104517万元），比上年增长1.8%（07年4%），对经济增长的贡献率为1.8%（（07年3.5%），带动经济增长0.3（07年0.6）个百分点；

第二产业增加值达325666万元（07年402347万元），比上年增长21.5%（07年19.8%），对经济增长的贡献率为71.6%（07年69%）带动经济增长10.8（07年10.5）个百分点，第三产业增加值达204818万元（07年239523万元），比上年增长11.6%（07年12.5%），对经济增长贡献率为26.6%（07年27.5%），带动经济增长4.0（07年4.2）个百分点，全市经济呈现良好的发展态势。

a.农业：

2006年农村经济稳中有增。

全市实现农林牧渔业增加值8.3亿元（07年10.5亿元）；

实现总产值12.3亿元（07年157313万元）。

b.工业：

2006年工业生产持续增长。

全年全部工业增加值305591万元（07年379014万元）。

c.建筑业：

建筑业保持平稳增长，06年，全年实现增加值20075元（07年23333万元），比上年增加7.3%（07年可比增9.2%）；

房屋建筑施工面积110万平方米（07年106.81万平米），房屋建筑竣工面积70.7万平方米（07年42.95万平米）。

d.固定资产：

2006年，全社会固定资产投资总额完成203488万元（07年277174万元），比上年增长23.69%（07年增33.75%），其中：

基本建设投资完成105398万元（07年143116万元），比上年增长98.30%（07年增35.79%）；

更新改造投资49184万元（07年89021万元），同

比增长39.58（07年增长41.06%）；

房地产开发投资30500万元（07年40138万元），同比增长108.38%（07年31.6%）。

从投资结构来看，06年，第三产业占比重较大（07年第二产业比重大），总投资额126513万元（07年125204万元），同比增长了62.76%（07年二产业增91.93%）；

第二产业投资总额71104万元，同比下降16.57%，占全社会总投资额的34.94%；

07年第三产业投资104527万元，（不含房地产）。

第一产业投资总额5871万元（（07年3333万元），同比增长277.56%（07年减少43.23%），占全社会总投资的2.89%

（07年1.2%）。

06年，加强基础设施建设，加快工业调整。

完成市区干道改造，启动西环线主体工程。

07年，重要城市建设有：

加快基础序设施建设步伐，加强生态环境治理保护。

完成了峨眉河（二期）水利工程A段、西环路A段路工程、东部新区东西路A段、文化广场和城市绿岛建设，启动峨眉河两岸景观和生态公园建设。

完成城区16条背街的亮化，城乡道路网络逐步完善，供气、供水范围不断扩大。

e.旅游业:

2006年旅游业快速增长。

全年共接待中外游客359.5万人次（07年391.09万人），同比增加17.9%（07年增加8.8%），其中海外游客17.08万人（07年20.95万），同比增长82.4%（07年22.7%）。

实现旅游总收入28.52亿元（07年35.66亿元），同比增长30.1%

（07年25.0%）。

f.交通邮电、商业和对外贸易：

2006年交通运输和邮政业全年时间增加值37136万元（07年42356万元），可比增长

13.1%（07年12