全面放开二胎政策对房地产市场的影响Word格式文档下载.docx

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1、全面放开二胎政策的背景

自70年代以来，中国政府开始大力推行计划生育政策，并将之视为中国的一项重要的基本国策。

生育政策推行一对夫妻只生一个子女，提倡晚婚、晚育、少生、优生，从而有效地控制人口的增长。

计划生育政策自制定执行以来，对解决中国的人口问题和促进社会经济的发展起到了积极且至关重要的作用。

但长期实行计划生育政策所带来的负面影响也逐渐显现，例如造成人口老龄化、缺少年轻劳动力等，变成制约社会经济发展的措施。

1.1人口老龄化加速，年轻劳动力减少。

老龄化社会是指老年人口占比达到或超过一定比例的人口结构模型，按照联合国新标准，

60岁以上人口占比达到10%或65岁以上人口占比达到7%，该地区即进入老龄化社会。

2000年我国第五次人口普查数据就显示，60岁以上人口占比10.2%，65岁以上人口占比6.96%，按照联合国的新标准，我国早已进入老龄化社会。

根据国家统计局数据，2000年至今我国65岁及以上人口比例不断上升，而劳动力人口比例自2011年起呈现出不断下降的趋势，而且下降速度不断加大，人口老龄化对经济、社会带来的压力将会越来越大。

1.2人口自然增长率低，大城市生育率偏低。

根据国家统计局数据，从2005年至2015年，中国总人口一直维持缓慢的增长速度，尚

未突破14亿人口，而人口自然增长率呈现出低水平小幅波动的特点，维持在0.48%-0.53%左右的水平。

据联合国人口司统计数据，2015年世界平均人口增长率为1.18%。

相比之下，我国的人口自然增长率已经处于较低水平。

2015年，全国生育率最低的城市多集中在沿海发达地区。

随着人们生活水平的提高和城市育儿成本的提高，发达地区的人们并没有积极的生育意愿。

二胎政策放开后，一线城市可能依然维持较低的生育率。

1.3养老保险收不抵支，抚养比失调。

老龄化的迅速发展使得养老压力迅速加大。

据国家统计局数据，2015年，全国的企业养老保险抚养比（参保职工人数与领取养老保险待遇人数之比）为2.88，这一比值在未来会迅速下降。

在人口老龄化比较严重的东北，企业养老保险抚养比已经降至1.55。

由于老龄化日益加速，领取养老金的人越来越多，养老保险收不抵支的情况越加严重。

各级财政不断加大对基本养老保险基金的补贴力度，2016年的财政补贴已经超过5000亿元。

由于上述计划生育政策带来的负面影响逐渐显现，近年来，国家计生局等部门都做出努力，加强计划生育政策的改革，使其更适合中国社会发展和中国经济发展，不断推动社会主义经济可持续发展。

以下是近年来计划生育政策的变化：

2015年10月29日，十八届五中全会通过了“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”这一重大决定。

至此，实施了35年的独生子女政策正式宣布终结。

从长期来看，“全面两胎”政策的实施，将会带动住房需求量的增长，并对今后的住房需求结构产生影响。

。

表1近年计划生育政策的发展历程

时间

政策

政策内容

2011年3月《国家计生部门正研究二胎政计划“十二五”期末有可能放开生二

7日 策或在京沪穗试点》 胎．第一步将为“单独子女”放开二

胎；

第二步才将全面放开二胎，城乡一致。

2013年11十八届三中全会通过的《中共对外宣布了单独二胎政策，坚持计划月15日 中央关于全面深化改革若干重生育的基本国策，启动实施一方是独

大问题的决定》 生子女的夫妇可生育两个孩子的政策。

2015年1月国家发改委“十三五”人口政鉴于符合条件的“单独二胎”生育意

13日 策课题研究 愿低于预期，建议加快实施全面放开二孩的步伐，并建议先试点。

2015年10党的18届五中全会审议通过会议决定允许普遍二胎政策，政策规月29日 了《中共中央关于制定国民经定：

坚持计划生育的基本国策，完善济和社会发展第十三个五年规人口发展战略，全面实施一对夫妇可

划的建议》 生育两个孩子政策

2、全面放开二胎政策对住房需求总量的影响

住宅需求总量主要受人口数量、人均居住面积等因素影响，而全面二胎政策的实施势必增加我国人口总数，改变我国家庭结构，相应的也会增加住房的需求量。

从年龄段来看，20-40岁是正处于成家立业、投资理财的阶段，是住房购买主力，受统计数据限制，我们以国家统计局公布的15-64岁人口数为基础，计算人口数量与住宅销售面积的相关性。

根据相关系数计算公式：

其中，Cov（X，Y）为X与Y的协方差，Var[X]为X的方差，Var[Y]为Y的方差。

经计算可得，全国15-64岁人口数与全国住宅销售面积之间的相关系数约为0.95，相关性较高。

因此，我们可以预计，随着全面放开二胎政策，全国住宅需求量/销售量将显著增加。

下面我们将分三步，研究全面放开二胎政策后，全国住房需求的变化数量。

2.1预计全面放开二胎政策影响人群

据国家统计局第六次人口普查数据，我国15-49岁的育龄妇女中已生育一孩有15200万人，扣除此前已享受相关优待生育政策的育龄群体，预计全面放开二胎政策的影响育龄人口数量大约为8018万。

表2全面放开二胎政策目标人群测算

序号人群类型

人数（万）

（1）

15-49岁已经生育一孩的育龄15200

妇女

数据来源

翟振武等，《立即全面放开二胎政策的人口学后果分析》《，人口研究》，2014年第2期

（2）

农村己享受一孩半政策中可生

育二胎的育龄妇女占比为

25.26%

农村已享受二孩政策的育龄妇女占比为9.61%

3840

（3）

1460

周长洪、潘金洪：

《中国政策生育

水平与实际生育水平的测算》，

《中国人口科学》，2010年第4

期

（4）

少数民族特殊政策的育龄妇女243

（5）

占比为1.60%

享受城镇“双独”政策育龄妇女228

（6）享受“单独”二胎政策育龄妇女1411

张丽萍、王广州：

《“单独二孩”

政策目标人群及相关问题分

析》，《人口科学》，2014年第1

（7）全面放开二胎政策的目标人群8018

（7）=

（1）-

（2）-（3）-（4）-（5）-（6）

数据来源：

如表中所示

2.2推算全面放开二胎带来的新增人口

根据国泰君安调查研究，2013年放开单独二胎政策后1年内，全国平均申请二胎比例（申请数量除以对应符合条件的育龄妇女数量）为8.25%，实际生育二胎的，为申请二胎育龄妇女中的50%。

以此比例进行推算，全面放开二胎政策实行的第1年带来的新增二胎数量约为

331万。

此后新增二胎数量逐年递减，假设每年递减10%，且短期二胎增量在5年内释放，则预计到2020年底共计新增二胎数量为1355万。

2.3近期和远期对全国住房总需求量的影响分析

从近期来看，家庭人口的增加可能会使现有家庭住房面积需求增加，主要是通过小房换大房，两房换三房或四房实现，假设有80%左右的新增二胎家庭选择增加住房面积，按人均增加住房面积15m2（新增一间卧室）计算，预计到2020年底，因全面放开二胎政策，全国住房需求量在原基础上将增加约1.6亿m2。

从远期来看，新增人口在成年后将有独立住房需求，届时住房总需求量将会进一步扩大。

根据统计局数据显示，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，按此推算，到2040年左右，全面放开二胎政策将使全国住房需求量增加约5.4亿m2。

表3全面放开二胎带来的新增人口推算

2013年放开单独二胎政策后：

地区

1年内申请二胎比例

东部

11.52%

中部

6.07%

西部

7.15%

全国平均

2015年全面放开二胎政策后；

8.25%

预计第1年新增人口（万）

8018*8.25%*50%=331

新增二胎年递减比率

10%

至2020年底共计新增人口（万）

1355

国泰君安证券研究

3、全面放开二胎政策对住房需求结构的影响

3.1三房、四房成为刚需产品，大户型房成为主流趋势。

短期内人口增长影响户型需求变化，三室将成为刚需，四室以上改善性需求将有明显增长。

随着二胎政策的实施和短期出生率的提高，未来五到十年，二孩家庭户数将有明显增长。

对于这些家庭而言，原本的刚需二室户型将难以容纳家庭人口数的增长，因而夫妻一间、孩子各一间的三室户型将成为未来刚需主流。

随之更大户型的改善性需求也将有所增加。

若二孩家庭有老人同居，有雇用保姆，则将向四到五室发展。

总体而言，随着家庭人口数的增加，未来大户型需求将同步增长。

目前“70/90”政策已基本取消，未来开发商在户型设计选择时更为灵活。

未来房地产商需要更多地考虑消费者对于住房的特殊需求，比如户型结构、客厅活动区域、居室数量、储物室、房屋合理面积等等。

3.2学区房的抢夺将更加激烈

二胎政策放开带来的生育小高峰也将带动学龄儿童的增加，相关教育资源将进一步紧张。

特别是优质中小学校，作为相对稀缺的教育资源，其周边学区房将受到新一轮的追捧，这将促使学区房新房和二手房同步活跃，在短期内房价将持续上涨。

对于开发商而言，在小区内或周边引进优质教育资源，将成为吸引消费者特别是二孩家庭购房的重要因素。

表42000至2015年全国15-64岁人口数及全国住宅销售面积

年份

全国1-64岁人口数（万人）

全国住宅销售面积（万m2）

2000

88910

16570.28

2001

89849

19938.75

2002

90302

23702.31

2003

90976

29778.85

2004

92184

33819.89

2005

94197

49587.83

2006

95068

55422.95

2007

95833