柳州市柳东新区土地一级开发整理行业分析文档格式.docx

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全年财政收入为436.22亿元，比上年增长8.0%，其中，公共财政预算收入为193.78亿元，增长7.8%，其中税收收入136.60亿元，增长6.5%。

2019年全市生产总值（GDP）3,128.35亿元，比上年增长2.4%。

分产业看，第一产业增加值223.47亿元，增长5.1%；

第二产业增加值1551.91亿元，下降0.7%；

第三产业增加值1352.96亿元，增长5.8%。

三次产业结构为7.1:

49.6:

43.3。

2、柳东新区基本情况及发展规划

（1）柳东新区的区域地位及行政级别

2007年1月，柳州市委、市政府正式下文，成立柳州市柳东新区，设立柳东新区工作委员会和柳东新区管理委员会。

柳东新区位于柳州市东北部，统辖柳州国家高新区，整建制托管雒容镇和洛埠镇，实行“两块牌子、一套人马”和“统分结合、多区并存”的管理体制，是自治区党委、政府重点发展的三大城市新区之一，是柳州市“一主三新”城市发展战略的重要承载地，承担着拉大城市框架，打造广西柳州汽车城，建设创新型特色园区的庄严使命，辖区总面积约381.5平方公里，规划面积203平方公里，建设面积138平方公里。

柳东新区作为柳州市综合配套改革试验区、最具活力的经济增长点、科技创新的示范区、对外开放的窗口和现代化综合新城，市委、市政府授予中共柳东新区工作委员会、柳东新区管理委员会在柳东新区行使市一级经济和行政管理权限，实行特区式管理。

区内设立财政局负责财政资金的调度等工作，并拟订柳东新区财税发展战略、规划、政策和改革方案并组织实施，根据预算法牵头编制上报区管委会年度预算并组织执行。

财政局的二层机构国库集中支付中心，负责财政国库资金的审核、支付、核算、监管等工作。

2017年柳东新区工业总产值完成854.30亿元，同比增长11.90%；

财政收入完成37.67亿元，同比增长22.90%。

2018年柳东新区工业总产值完成954.94亿元，同比增长11.90%；

财政收入完成45.25亿元，同比增长20.00%。

2019年新区地区生产总值突破300亿元，增长8%以上；

规上工业总产值完成1,001.39亿元，同比增长6.7%；

固定资产投资同比增长17%；

财政收入完成50.68亿元，同比增长12.00%。

（2）柳东新区发展规划

柳东新区按将新区分为五部分，按照各部门的经济基础和建设水平，结合整个柳州新区的发展规划，统筹区域土地利用，推动柳东新区经济迈上新台阶，城市面貌发生新变化，人民生活跃上新水平。

“夯实中部”：

以龙湖、华侨城、职教园、科技园为支点，向周边辐射，不断加大商住项目的入驻，加快建设中央商务区，促进商贸繁荣，提质新区城市建设和经济发展，重点加快龙湖水系项目、启元广场、“一广场两馆三中心”建设（文化广场，市城市规划馆、市图书馆，市民服务活动中心、市档案馆中心、柳州大数据中心）等一批市级重大项目建设，同时加快服务设施、基础配套设施，特别是路网的建设。

“拓展北部”：

拉大新区城市框架，拓展城市发展空间，引导产业、生产要素等集聚，形成城市向北发展的态势，打造新区强劲发展的新引擎。

以中欧战略合作示范区、粤桂黔高铁经济带（柳州）广西园为载体，大力推进北部土地收储，基础设施建设，产业延伸集聚等，构造新时期崭新战略格局。

“完善东部”：

借柳东大道延长线贯通东风，加快鹿雒工业走廊建设，积极对接加速半小时经济圈建设。

提升认识通盘考虑雒容镇发展，提升雒容镇整体规划，提升镇区功能，与核心区融合一体化发展，打造新区东部门户。

加强镇区管理水平，提升生活环境质量。

“谋划南部”：

沿曙光大道、高速公路两侧，加快布局项目入驻，建设新的产业集聚区，形成经济发展新增长极。

重点加快东风柳汽商用车柳东新基地等项目建设，推进雒容工业园改造。

“打造西部”：

破解交通瓶颈，连点成面，无缝对接，市区新区互联互通，汇聚人流、物流、商流，促进新区人口和产业集聚。

着重建设官塘大桥、文林高架，完成三门江大桥改扩建，推进滨江湿地生态公园建设，加速联发、铁一中高中部建设，布局中小学、友邻汇，形成新商贸、休闲、文化教育经济走廊。

二、土地一级开发整理行业的现状及前景

1、我国土地一级开发整理业务的现状及前景

土地是城市发展的空间和城市功能的载体，土地供应与保障状况如何，直接影响到城市发展的空间、潜力和方向。

随着城市化进程的加快，工业生产和固定资产投资保持稳定增长，土地需求将持续增长，而土地资源的不可再生性、城市建设和土地利用的规划限制导致土地供给相对稳定，土地资源短缺制约经济社会发展的问题日益突出。

因此，土地资源的有效整理开发成为带动培育新的经济增长点和充分发挥城市经济聚集效益的重要手段。

《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）明确指出坚持土地集中统一管理，确保对建设用地的集中统一供应，经批准设立的市辖区工业园、科技园、开发区等各类园、区的土地必须纳入所在城市用地统一管理、统一供应。

因此，土地开发运营行业是具有高度垄断性特点的行业，国家政策对该行业的发展仍旧起着主导作用。

近几年，我国经济在投资拉动下保持高速增长，固定资产投资大幅增长和非理性投机因素导致房地产价格过快上涨。

2010年以来，国务院连续出台多项宏观调控措施遏制部分城市房地产价格过快上涨。

根据《全国土地利用总体规划纲要（2006—2020年）》，到2020年我国城镇化率将达到56%—58%，城镇工矿用地需求量将在相当长时期内保持较高水平;

推进城乡统筹和区域一体化发展，将拉动区域性基础设施用地的进一步增长;

建设社会主义新农村，还需要一定规模的新增建设用地周转支撑。

但是，随着耕地保护和生态建设力度的加大，我国可用作新增建设用地的土地资源十分有限，各项建设用地的供给面临前所未有的压力。

未来建设用地的供需矛盾将更加突出，土地整理开发行业的重要性将会进一步提高。

随着我国经济的高速发展，城镇化进程不断加快，未来我国土地整理开发行业具有广阔的发展前景，市场将继续保持良好的发展态势。

2、柳州市土地一级开发整理业务的现状及前景

（1）2019年柳州市土地市场供给情况

根据柳房网数据中心统计显示，2017年柳州土地市场共挂牌75宗地块，其中完成招挂牌流程72宗，供应面积4,599.17亩。

2017年成功出让地块共71宗，流拍地块1宗，溢价地块达20宗，总成交面积4581.29亩，总成交金额173.136亿元。

同比2016年成交面积上涨455.05亩，上涨比例为11.03%；

总成交金额同比上涨61.817亿元，上涨比例为55.53%。

2018年柳州土地市场共挂牌70宗地块，其中完成招挂牌流程68宗，供应面积4394.11亩。

2018年成功出让地块共65宗，流拍地块3宗，溢价地块15宗，总成交面积4074.62亩，总成交金额141.3145亿元。

同比2017年成交面积下降506.67亩，下降比例为11.06%；

总成交金额同比下降31.8215亿元，下降比例为18.38%。

2019年柳州土地市场共挂牌76宗地（7宗地因故暂停出让），总供应面积5632.92亩，流拍地块3宗（P（2019）19地块流拍后进行二次挂牌，成功出让），成功出让地块66宗，成交面积5317.36亩，成交金额200.5351亿元。

成功出让的地块中，溢价地块18宗，其余48宗地块以底价成交。

资料来源：

柳州房产网

2019年，各月土地成交情况总体呈“M”字型走向，波动较大。

年内两次大批量集中供地初现在9月和12月，供应量分别高达1481亩、1444.29亩。

1月份为2018年供地进行收尾工作，成交两宗小地块商业用地。

2月份挂空；

3月份开年回温，成功出让11宗地，10宗地以底价成交，融创以122.3%高溢价拿下柳东新区地块，打造融创金成九阙府。

4月份土地市场骤降，绿城底价再拿下柳北白沙村地块。

5月份柳州楼市迎来了招商蛇口、大唐地产及广西瀚德集团新品牌进驻，同时，柳东新区首批装配式建筑用地成功出让。

柳东爱琴海商业广场地块、阳和工业新区再度出让宅地也成了5月热门话题。

6月份柳州祥云盛世地产以楼面地价8046元/㎡入手鹧鸪江桥头地块，成为了年内柳州新“地王”；

联发集团再度强势布局两城，继招商蛇口、大唐地产之后，柳州再迎光明地产新进品牌房企，土地热度高涨。

7月份土地降温，5家房企陪跑大唐，以60%溢价强势再布局柳东新区曙光大道；

东城安居将双仁屯棚户区改造项目收入囊中。

8月份东城安居以0.65亿底价拿下雒容镇片区38.13亩地块，用于盘古安置。

9月份“金九”真金，房企疯狂拿地，融峰3095元/㎡竞得柳南首宗装配式宅地，北城将3宗地块共908.75亩纳入囊中，其中1宗712亩地位于北部生态新区。

10月分供应量骤降，仅出让桂柳路1宗112.24亩地块。

龙光以楼面地价5589.6元/㎡，溢价率33.17%拿下。

11月份挂牌4宗地，其中2宗因故暂停出让，成交31.66亩科研用地及7.47亩公共设施用地。

12月份静兰路103亩靓地竞拍环节再次上演“神仙打架”，11家房企大战超300回合，最终交投地产10.269亿夺得，溢价率39%；

华润以仅比底价多100万的超低溢价率成交河东665亩滨江地块上架，包含了住宅、商业、金融、旅馆各类土地性质，俨然在独凳山片打造一座新城。

2019年，各城区土地供应两级分化明显，河东、柳北、柳东土地供应链逾千亩，河东以1663.86亩登上供地“王者”宝座。

而柳南、柳江土地供应不到10宗，面积仅百亩。

鱼峰土地市场爆冷，年内仅供应51亩地。

柳东新区2019年土地挂牌宗数为六区之首，成功出让土地22宗1431.32亩，占总成交面积26.91%，同比去年下降19.51%，成交金额521590万元，占总成交金额26.01%。

柳东新区今年土地供应量有所下降，土地市场热度不减。

上半年融创、招商、大唐等外来房企齐聚柳东，加上部分地块用于科研用地、教育用地、文化用地等，柳东新区配套将逐步完善。

2019年柳州各片区土地成交数据

综合计算各片区成交土地的计容面积，2020年的楼市供应情况会有相对明显的指向。

本年度柳东新区土地供应量不是最多，但按计容面积算，仍是土地供应的王者。

柳东新区作为一个新兴城区，可出让大面积土地的机会较大，2019年出让面积超百亩地块就有4宗。

上半年融创拿下阳和172亩地块打造融公馆项目，年底联发拿下阳和236亩地块，给阳和片区注入新的“血液”，未来阳和将以崭新的面貌屹立在柳东新区楼市。

2019年柳州各片区房价地价对比

（2）2019年土地市场价格情况

在土地成交单价方面，2019年度楼面地价TOP5全由河东包揽，河东一如既往处于领先地位。

祥云以8046元/㎡楼面地价成功问鼎年度“地王”，同时以7312元/㎡揽下第三，如今本土房企实力已不容小觑。

光明地产以6001元/㎡纳入第四，与金科、美的共同打造揽山庭项目，房企合作共同开发成为房企发展的一种重要手段。

在保证了柳州市的土地供给，柳东新区进一步推进产城全面发展，转变经济发展方式，对部分地区低效用地和闲置地现象进行大力整治，推进绿色、高效、可持续发展。

从而达到《柳州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》所提出的要求，即完善柳东新区规划体系，优化新区资源配置，强化产业驱动、创新驱