四川西昌新城锦绣商业营销策划报告42页doc.docx

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四川西昌新城锦绣商业营销策划报告42页doc

新城锦绣商业营销策划报告

合仲机构

年

第一部分西昌市商业房地产市场

一、西昌市商业房地产市场环境

、西昌市规划

、西昌市人均消费

、西昌市商业发展情况

二、西昌市商业房地产市场

、西昌市商业楼盘个案分析

、西昌市商业房地产市场特征

、西昌市商业房地产市场发展趋势

第二部分项目区域商业状况

一、区域社区情况

二、区域商业发展情况

、各街道商业情况

、区域餐饮业

、区域娱乐业

、咖啡茶房

三、区域商业发展趋势

第三部分项目分析

一、优势（）分析及利用策略

二、劣势（）分析及应对策略

三、机会（）分析及利用策略

四、威胁（）分析及应对策略

五、项目研究结论

第四部分项目商业营销策划

一、业态定位

、项目人口导入时间

、市场分析

、现存商业格局对本项目商业的影响

、本项目初始业态建议及分布

二、价格策略

、项目区域内租金水平

、项目区域内销售价格

、商业销售价格预测

三、销售策略

、销售模式

、销售渠道

、销售进度

、促销策略

四、招商策略

、整体策略方向

、招商进度

、项目商家渠道

、促销策略

五、推广策略

、卖点提炼

、核心竞争力提炼

、形象定位

、商业推广思路

、主推广语

、副推广语

、各阶段推广策略

第一部分西昌市商业房地产市场

一、西昌市商业房地产市场环境

、西昌市规划

◆到年，力争使我市城镇人口达到万，城市建成区面积达到平方公里，城镇化水平达到

◆加快城市新区建设和旧城改造步伐

积极推进专业市场、物流中心、城广场中央商务区建设，高质量完成城广场二期、商业步行街二段、下马水河巷步行街的改造工程；

◆强化城区旅游支撑中心功能，建设全州旅游开发核心区

◆科学开发邛海—泸山风景区，大力发展休闲度假旅游

◆大力发展高科技观光、科普教育旅游，打造特色旅游品牌

◆发掘民族文化内涵，塑造民族风情浓厚的文化旅游新亮点

◆积极推进“城广场中央商务区”、“专业市场”和“特色街区”的建设

、西昌市人均消费

西昌市年社会消费品零售额各年环比上涨、、。

衣着年消费平稳，年消费水平上涨；家庭设备用品及服务年环比上涨，年环比下降，年环比上涨；教育文化娱乐服务呈逐年稳步上升趋势。

西昌市人均收入绝对水平不高，但物价较高，以致人均消费水平上涨较慢，大量商家经营状况不佳，一定程度上影响了西昌市商业的发展速度。

、西昌市商业发展情况

西昌市商业发展沿革

西昌商业以零售业为主，兼有部分专业批发市场，发展过程主要沿袭经历了三个阶段：

老式百货公司、专业市场（专卖店、专业店）和新型百货公司（超市）的雏型期。

从老式国营商场到新型百货公司（超市），无论从卖场规划、销售方式，还是商品业种、品种、购物环境、服务、功能等方面，都有了长足的发展，但属于刚刚越步，市场尚未成熟。

西昌市商业发展格局

城中商业以百货、超市、服装、鞋、饰品和通讯为主，城东商业以社区型商业为主，城南商业以餐饮娱乐休闲、建材和汽贸为主，城西商业以社区型商业为主，城北商业以社区型商业为主。

近年来，随着社会经济的持续发展和省内外商家的进入，再加上市政府增强对外开放旅游业的扶持力度，西昌市社会消费总额逐年上升，零售业市场呈现升温趋势。

主要表现在：

、传统国营商业以解体、转租、承包等方式纷纷转制，淡出市场竞争；

、服装、皮件、化妆品、通讯等各类专卖店滋生速度加快，市场份额占比进一步提升；

、具有初级水平的连锁、平价及仓储式商场开始出现（主要以食品、日化超市及药店为主）；

、居民消费方向逐渐向新兴的大中型商场汇集；

、餐饮娱乐业发展异常活跃，明显优于其他零售业态，说明高收入阶层的消费力仍有较大的挖掘潜力；

、原有商业设施投资改造速度加快。

西昌市居民消费习性分析

3.2.1消费特征

◆预期普遍提高，但两极分化继续扩大。

低、中、高收入家庭的比例分别是％、％、％，呈现中间大，两头小的分布特征，而且居民的收入差距也很大，高收入家庭与低收入家庭相比，差距达到倍以上。

（注：

低收入家庭――收入元以下，中收入家庭――收入至元，高收入家庭――收入元以上。

）

◆消费层次分明，趋向各有所求

低、中、高收入家庭均每户消费支出分别为元、元、元，高收入家庭为低收入家庭的倍，其中吃的费用占总支出的比重分别为％、％、％，低收入家庭比高收入家庭高出％。

中低收入家庭的消费偏重于价格较低的商品，高收入家庭则已具有初步的品牌意识。

◆消费观念发生变化，消费心理日趋成熟。

3.2.2消费构成

从消费构成看,西昌市居民整体消费水平不高，家庭均消费支出为元,其中吃占％，穿占％，用占％，教育、娱乐％，其它％。

3.2.3消费趋向

在当前比较热销的手机、家电、电脑、汽车件商品看的居民认为最需要购买的是电脑，其余依次是家电％，汽车％，手机％，乐器％。

3.2.4消费心理

％的家庭在购买商品时首先考虑的是实用性，考虑价格因素的家庭占％，考虑样式的家庭占％，考虑品牌的仅占％。

3.2.5储蓄目的

％的家庭在银行有储蓄，％的家庭存钱的目的是为了子女教育，％的家庭是为了养老和医疗，只有％的家庭为了购买商品，可见居民存钱的目的相当明确。

3.2.6小结

西昌居民在目前较低的收入状况下，主要消费还是用于生活的基本开支，恩格尔系数（食品比重）仍然偏高；在购买商品时居民考虑的首要因素是实用性；大多数家庭因受收入和工作时间安排等条件制约，不愿外出旅游，成为拉动内需，促进消费的不利因素；教育支出近年有了大幅增高。

随着西昌市社会经济的持续发展，城市机能的不断完善，居民的消费层次逐渐由目前的大众型为主向小康型转变，消费需求的增长和市场空白点的涌现会给西昌的零售业市场带来新一轮的商业契机。

西昌市商业项目案例分析

3.2.1西昌市星光商业广场

星光商业广场由四川星光电力开发有限责任公司开发，是西昌市十大标志性建筑之一，是州、市两级政府确定的重点建设工程项目，建筑共层，高度近米，是目前西昌最高的建筑，总建设面积平方米，其中新建平方米。

星光商业广场是一个集购物、酒店餐饮、写字楼为一体的纯商业地产项目，其中负二层为平方米的地下停车场；负一层至四层为大型购物中心，总面积平方米，内设中央空调、自动扶梯、客货电梯等，内部配套设施完善，拟建成攀西地区第一家高品质、高档次的大型购物中心，为商家入驻提供最好的经营环境；五至七层为高档写字楼，每层面积平方米；七层以上为商务酒店（按三星级酒店标准装修），其中两层为餐饮，一层为茶楼，每层面积平方米。

拟建成西昌市第一家高品质、高档次的大型购物中心和商务酒店。

目前达达百货已入住。

3.2.2名店街

名店街由西昌市昌平房地产开发有限公司开发，南接长安东路，街全长米，街宽米；北面街口是一个平方米的休闲广场，街口宽米，南面街口宽为米，商业建筑面积约㎡，星舞长空、太阳之子、亮广场三大主题广场，时尚街区、精品街区、运动街区、通讯街区、休闲街区五大主题商业集群，进口石材装饰大街门面，花岗石铺装步行街道，网罗百货业、通讯业品牌商家入驻，引入中心广场概念，以街中段平方米的休闲广场为衔接点，将南北两段步行街有机连接，二层外置廊道，景观设计将彝族文化融入现代商业街，在小品、植物、花坛、休闲广场外增加浮雕等提升商业街文化品味，将名店街变为旅游观光休闲之地。

二、西昌市商业房地产市场

、西昌市商业楼盘个案分析

海河帝景商业步行街

社区型商业㎡,共两层。

◆海河路商业

定位：

西昌休闲的“金外滩”

业态：

滨河休闲旅游商业、咖啡厅、西餐厅、特色酒吧、民族工艺品店照相冲扩店、旅游纪念品店

◆中心商业街

定位：

西昌新城精品商业街

业态：

一层精品及休闲一条街（品牌服饰、鞋帽、饰品、儿童用品、手机、媒体、饮品）；二层休闲娱乐会所、瑜伽健身、美容美体、网吧、茶艺馆、婚庆阴柔、特色餐饮小吃

◆风情园一号路

定位：

新区生活配套一条街

业态：

小时便利店、鲜花水果、面包西点、音像、书、美发、大药房、诊所、干洗、邮局、银行、电信、移动、中小型超市

◆商业推广主题

、海河帝景首创西昌“情景休闲商业”

、海河帝景三大街区，打造西昌城南财富核心

、今日城南商圈，明日财富传奇

◆销售情况

年开盘，层均价元㎡，层均价元㎡销售率。

目前临海

河东路层售价元㎡，层售价元㎡。

◆客户分析

购房目的：

投资占，自营占

区域构成：

凉山州郊县占，西昌市区占

◆入住情况

入住商家有上岛咖啡、上岛超市、喳闹鱼头，入住率。

世纪花园商业

商业用房㎡，其中住宅楼层商业约㎡，层纯商业用房约㎡，幢酒店，业态未定，价格未定，年开工。

城南印象

临街层商业用房㎡商业用房年开盘，层均价元㎡，层均价元㎡，销售率。

入住商家有成都映像川菜馆、小肥羊火锅，以社区型商业为主，入住率。

碧海商业广场

◆商业概况

商业㎡，其中幢层纯商业用房㎡，住宅裙楼层商业和住宅楼层商业㎡，层层高米，层层高米，业态未定。

◆营销推广

商业主推广语：

、新区龙头财富磁场

、西昌城南财富开始的地方

、中国西昌投资兴业的商业宝地

、碧海商业广场惊现西昌

、新区龙头至尊价值链引爆西昌

、独享凉山商圈的六大区域中心价值

广告分析:

公交车身广告、公交站牌广告、城广场霓虹灯广告

◆销售情况

年开盘，整体销售。

临航天大道纯商业用房层元㎡，销售率；层元㎡，销售率；层均价元㎡，销售率；层均价元㎡，销售率。

临航天大道住宅裙楼商业、三岔口南路商业层元㎡、层元㎡，层均价元㎡，层销售率，层销售率，层销售率。

临花园路商业层均价元㎡，销售率；层均价元㎡，销售率。

◆客户分析

凉山郊县生意人占，西昌市区占，外地占。

、西昌市商业房地产市场特征

版块特征

西昌市商业用房供给集中在城中、城南和城西，少量在城东。

城中包括名店街、金海岸、帝皇公馆，城南包括碧海蓝天、世纪花园、海河帝景、城南印象，城西包括凯悦帝景、庆华锦城、锦绣华都，城东包括山水阳光新城。

类型特征

西昌市商业用房以住宅楼层商业为主，部分纯商业用房集中在世纪花园㎡和碧海蓝天㎡。

住宅楼层商业以临街商业为主，少量内街式商业集中在名店街和海河帝景。

价格特征

城中商业用房层价格集中在元㎡，城东商业用房层价格集中在元㎡，城南商业用房层价格集中在元㎡，城西商业用房层价格集中在元㎡。

销售特征

西昌市商业用房开发速度大大快于商业发展速度，供过于求，整体销售缓慢。

元㎡以下销售较快，元㎡以上销售较慢。

、西昌市商业房地产市场发展趋势

需求预测

西昌市居民收入水平较低，而物价较高，从根本上制约了西昌市商业的发展速度，对商业服务需求总体呈逐年上升趋势，但上涨幅度缓慢。

需要商业用房的经营者和投资者在较长时间内较少，需求主要是临街独立式商业，少量产权式商业。

供给预测

根据西昌市土地未来出让条件来看，绝大多数土地都可开发一定的商业，而开发商为追求利润最大化必然将大量临街住宅楼底层甚至二层开发成商业用房，加上现有大量正在开发的商业用房没有销售，预计年内西昌市商业用房供给量会严重供过于求，供给类型主要是住宅楼临街层商业，少量纯商业用房和层商业。

商业用房年至年供给约㎡，其中城中㎡，集中在帝皇公馆；城东㎡，集中在山水阳光新城㎡；城南㎡，集中在世纪花园期㎡和碧海蓝天㎡；城西㎡，集中在凯悦帝景㎡和丽景豪庭㎡。

价格预测

由于西昌市商业普遍不景气，商业用房严重供过于求，可以预见西昌市商业用房价格整体水平上涨幅度很慢。

根据西昌市现有商业发展格局和未来重点向东向南发展来看，在较长时间内，城中商业用房价格最高，其次是城南、城西、城东、城北。

销售预测

预计年至年城中商业用房层价格集中在元㎡，城东商业用房层价格集中在元㎡，城南