广西南宁房地产凤岭北片区域分析Word格式.docx
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1.2凤岭区域规划
规划要点
〔一〕规划开展目标
1、规划性质
以居住为主，以体育、文化、会议和展览为辅，以优良的环境质量和生活质量为特征的综合城市新区。
〔二〕规划结构
如上图所示，凤岭分区应依托琅东新区和民族大道，设置三条东西向和一条南北向交通轴，将凤岭分区划分成团状分片——“南北两个片区〞结构形态。
两个功能片区具特色，南片区主要布置全市性的会议展览、文化和体育设施；
北片区主要布置表达生态特点的居住片。
〔如体育公园规划和凤岭儿童公园规划〕
〔三〕规划用地布局
1、居住用地布局
根据凤岭分区地形特点，在地势起伏较大的地带布置居住用地，并根据“阳坡阴台〞的原那么确定住宅布局形态，同时，居住用地应尽可能的集中布置，形成一定规模。
依据用地状况、交通条件和配置设施情况，居住片按一类居住用地和二类居住用地两个等级进行布置。
滨水高尚住宅片和山地别墅片布置一类居住用地，综合居住片和山地高尚住宅片主要布置二类居住用地，适当布置一类居住用地。
规划居住用地1048公顷。
2、公共设施用地布局
〔1〕教育设施：
根据居住人口分布情况，在各居住片规划设置六所中学和十二所小学，天桃实验学校荣和校区、凤翔小学、北大附属实验学校，南宁二中凤岭校区等，规划教育设施用地23.6公顷。
〔2〕医疗卫生设施：
结合民族大道将凤岭划分为两个片区的现状特点，规划在南北两片各设置一所医院，规划医疗卫生设施用地5.8公顷。
〔3〕会展、文化、体育设施：
依托现有的体育中心和会展中心，在体育中心东面设立文化中心，共同构成南宁市的文体会展中心。
本次规划会展设施用地为39.6公顷，体育设施用地为101.7公顷，文化设施用地为50.4公顷。
〔4〕商业效劳设施：
规划南北两片区各设置两个商业效劳中心。
规划用地规模121.5公顷。
〔四〕道路交通规划
1、城市道路系统规划
规划设置三条东西向主干道加强与琅东新区的联系，设置一条南北向主干道，保持与长岗岭和青秀山以东地区的联系。
规划设置三处立交：
在南北向主干道与民族大道相交处设置互通式立交；
在体育中心前设置下穿式立交；
在高速公路收费站以东的地下涵洞所在处设立下穿式立交。
2、交通配套设施规划
规划设置两个社会停车场：
一个布置在北片区商业效劳中心旁，邻近南北向主干道，另一个布置在互通式立交的南面，邻近体育中心、文化中心。
规划设置两个休闲性广场：
一个布置在中心公园、滨水绿化带和商业效劳中心之间的核心地带；
另一个布置在体育中心和文化中心的交接地带。
〔五〕绿化系统规划
凤岭分区绿地系统规划表达出生态特点和高品质的生活环境，并与城市绿地系统相协调，本次规划内容包括：
公园绿地、生态控制绿地、防护绿地和街道绿地。
将石门森林公园东面设置为主题公园。
利用山地别墅片所围绕的山体建成中心公园，与商业效劳中心和滨水绿化带结合，形成凤岭的分区中心。
在湘桂铁路和桂北高速公路旁控制100米宽范围，布置防护林带，形成防护绿地。
本次规划绿地面积为736.1公顷，其中公园绿地265.6公顷，防护绿地113.4公顷，人均绿地面积46.3平方米。
〔六〕景观系统规划
在民族大道两旁布置大型公共建筑和依山而建的住宅区，形成凤岭分区的景观走廊。
对现状山塘、冲沟和水库进行水面改造，利用周边用地布置绿化，形成凤岭地区最具特色的滨水景观带。
〔七〕开发建设
结合南宁市城市生长特点，确定凤岭分区开展方向为：
自西向东沿民族大道两侧纵深开展。
首期开发会展中心、石门森林公园和体育中心；
二期开发中心公园、山体别墅片和综合居住片；
三期开发台阶式花园别墅片、滨水高尚住宅片、山地高尚住宅片、文化中心和主题公园。
二、区域房地产市场研究
本次调查楼盘范围：
凤岭片区民族大道以北方向
2.1凤岭楼盘及价格概况
A.
楼盘名称
楼面地价〔元/㎡〕估算
建安本钱〔元/㎡〕估算值
销售最低价〔元/㎡〕
销售最高价〔元/㎡〕
裕丰英伦
2000
1200左右
工程卖点:
裕丰英伦占地面积近100亩，小区地势呈缓坡状，采用英式典型的大围合建筑布局
和低容积率、高绿化率、超宽楼间距的整体规划，高层公寓、高层洋房、退台式情
景洋房等多种建筑形态并存。
近3万平方米的中心主题园林和人性化的社区生活配
套，加上独具匠心的细部雕琢，更使“裕丰·
英伦〞处处彰显淳厚英伦风情。
本钱解读:
工程13栋18层小高层组成，是裕丰地产将在凤岭倾力打造广西首个绿色建筑示范
工程试点工程，建筑风格采用英式城堡风格，细节的表达小区独特的贵族优雅气质，
力求打造南宁纯粹的英伦风情社区，本钱花费较高，多为一些高收入人群购置。
小结：
这个工程最大的亮点是“绿色建筑〞无论是从居住舒适性以及未来的居住生活本钱来看，都可让未来的居住者比较舒心。
其次的亮点是各户型都有很大比例的赠送面积，无论是入户花园还是超大景观阳台等。
未来这种偷面积的擦边球将会是房地产开发商们常使用的手段，以提升工程的本身价值所在。
B.
楼面地价〔元/㎡〕
城光俊景
3300
1200
工程卖点：
工程位于于广西南宁市凤岭北片区，用地东临桔祥路，北接城市规划路。
总建筑面积约11万平方米，是凤岭片区唯一的小规模邻里型精致社区。
周边莅临南宁新二中、北大附属学校，综合商场：
巴黎春天百、华润万象城，幼儿园：
北大附属幼儿园、春晖幼儿园，医院：
广西中医附院凤岭医院、南宁第一人民医院琅东分院。
占地面积31亩，总建筑面积112169.51平方米。
建筑密度为27.84％，容积率为4.0，绿地率为35.41％，总户数762，户型产品设计以三房为主，搭配少量四房单位，由4栋30层高层住宅及5栋7层多层洋房组成，呈点式布局。
城光俊景采用高贵典雅的褐石建筑风格，运用褐石建筑独特的建筑元素。
工程以多层合院洋房、高层住宅及主题商业街区组成高端低人口密度住宅区。
精致园林、宜居社区为定位，打造“城市精英居所〞。
形象定位为“理性感动生活〞
C.
荣和大地
1000—1200
工程位于青秀区凤凰岭路1号，周边围绕多个高品质住宅楼盘，如城光俊景、凤岭名筑等。
紧拥9所学校，如北大南宁附属实验学校、南宁市第二中学等。
5所医疗机构，如国际儿童医院心血管研究中心。
以澳洲风情为主题，顺应自然地形的上下起伏，采取错落的台地式布局，小高层、高层住宅、联排别墅完美相融。
4.5万㎡澳洲中央水景公园，1公里水系南宁绝无仅有 16500平米学校，包括18个班的双语幼儿园、48个班的精英小学〔天桃实验学校荣和校区、汇佳国际双语幼儿园〕打造南宁首席教育大盘，更加晕染了世界爱大地的主题。
本钱解读：
占地900亩，总建筑面积150万平方米，容积率2.3，绿化率35%，总户数10000建筑风格新经典现代主义分4大组团，由306栋4-32层小高层、高层及联排别墅组成。
现推售2组团，由29栋18+1小高层和11+1层小高层建筑组成150万㎡澳洲人文大城
D.
凤岭名园
凤岭名园位于南宁市凤岭云景路北面，占地140亩，总建筑面积30.7万平方米。
周边〔学区〕：
凤翔小学、滨湖路小学等
综合商场：
沃尔玛购物广场,巴黎春天百货南宁店,三德好超市,五象广场家电超市
医院：
南宁市骨科医院,锦葫医院
小区整体规划为小
高层、高层住宅，强调小区建筑关系的群体感。
总用地面积90134.74平方米，总建筑面积307894.8平方米〔地上建筑面积246644.8平方米、地下建筑面积61250平方米〕。
其中：
住宅建筑面积176367平方米、公寓建筑面积52971.6平方米、幼儿园建筑面积2000平方米、会所建筑面积2643.2平方米、配套商业建筑面积12333平方米、公共效劳用房建筑面积330平方米。
容积率3.56，绿化率40%，总户数2000。
建筑风格为现代简约，由5栋18层，8栋11层商住楼，1栋14层公寓组成，多为一梯三户到一梯四户。
户型跨度从80~200多平方米的二房二厅到四房二厅、楼中楼，形象定位为现代简约的自然生态小区自然·
文脉·
家
E.
中铁凤岭山语城
地段价值本工程东靠南宁二中新校区，西近枫林路与云景路、佛子岭路相连接，通过云景路及佛子岭路向西可以直达快速环道，南接南宁城市主干道——民族大道。
〔工程特色〕西班牙风情原乡小镇，别墅式布局，独享阳光。
由三类产品组成：
2+1层花园叠院、平层花园叠院、空中花园叠院。
三类产品通过巧妙的空间设计，层层叠加，形成完美的建筑整体。
半地下赠送生活创意层——首层70-90平米半地下室赠送住户可通过地下室直接进入电梯厅入户。
超低容积率0.76
温润水系上千平米游泳池，叠水，喷泉，溪水。
10万平米主题园林，雕塑小品，海星走廊，花池以西班牙原乡风情园艺营造方式打造精品园林景观
248.1亩，总建筑面积43万平方米，容积率2，绿化率40%,总户3116，由19栋6层花式洋房，5栋高层组成。
建筑风格为西班牙风情原乡小镇，形象定位双手建城，用心造家
F.
美泉1612
美泉1612，取地南宁凤岭北人居核心板块，位于云景路29号以奥地利美泉宫的欧洲宫廷贵族风格为主题。
周边拥有东盟国际商务区、国际会展中心、民歌广场、体育休闲公园、石门森林公园、青秀山风景区、南宁二中东校区、国际儿童医院等市政配套，以及政府规划的800亩儿童森林公园
景观亮点：
所在区域乃至全广西独有的峡谷、湖泊、林溪三重水系主轴景观，那么构成了整个社区的生命动线，水流经过之处，构成多种姿态，配合水景打造的水上廊桥、水岸坡地、湿地植被等，更大大丰富了景观的玩赏体验性。
园林中的峡谷景观让人仿佛置身于真实峡谷一般
宣传主题：
美泉1612400年静静传世
小区占地111亩，建筑面积40万平方米，涵盖14栋住宅，1栋公寓以及一栋五星级大酒店，建成后整个工程将入
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