小城镇开发项目可行性研究报告Word格式.docx

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一、所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查 11

二、所在区域内商业用房销售价格以及租赁价格情况调查 11

三、市场价格预测 13

第五部分项目优劣势分析 14

一、地块特征分析 14

二、项目SWOT分析 15

三、项目定位方案 16

第六部分项目投资、收益估算 17

一、项目投资估算 18

二、项目资金筹措 18

三、项目收益测算 19

第七部分项目财务分析 22

一、项目测算期 22

二、项目投入估算 22

三、项目收入估算 23

第八部分结论和建议 24

一、结论 24

二、存在问题与建议 25

26

第一部分 项目总论

一、项目概况

1、项目名称

苏南某镇某乡镇综合体项目（暂定）。

2、项目位置

苏南某镇某乡镇。

3、项目周边目前现状

项目以东为动迁房“园东新村”，以西、以北为动迁房“金苑新村”、以南为“东景公寓”住宅（下有沿街商业）。

地块处于整个苏南某镇某镇中心区域，四周皆被住宅环绕。

项目周边住宅入住情况：

目前，本项目周边主要以低层次沿街商业为主，面积较大的有

“世纪联华”、“福客隆”数家中型卖场，其次是宅下底商，商业形象混乱。

4、项目性质及主要特点

本项目规划为商服用地。

项目所在区域为该镇区黄金地段，中胜路、兴浦路为南北干道。

地块周边集聚了若干成熟社区（动迁房、商品房皆已交付），辐射周边常住人口在5~6万人。

项目所在地人流、车流量大，是苏南某镇某镇区的商业核心。

5、项目地块面积

地块规模：

18,958M2，约28亩。

第二部分 项目介绍

一、项目位置

项目位置

二、项目总体布局

本项目总建筑面积79,435M2，其中，地上建筑面积46,421M2，地下建筑面积33,014M2，地下2层，容积率≤2.8，绿化率≥20％，建筑密度≤50%（最终土地面积以及规划条件以获批准的规划为准，下同）。

项目工程总投资预计为2.7亿元左右。

本项目以商务办公、酒店、餐饮、娱乐为经营主题，设有商务办公（8,100M2）、各种业态商业（31,571M2）、酒店（6,750M2）、地下室（33,014M2）等，经济型酒店、商务办公（苏南某镇首家）、相关丰富的商业业态，即可以满足周边居民日常生活所需，又可为附近工业区、物流园等商旅人群提供商业服务。

三、项目的平面功能描述指标

项目采取商业、商务办公、酒店三种功能相结合的模式：

●1F-4F：

商业31,571M2

●5F-9F：

酒店6,750M2

●10F-15F：

商务办公8,100M2

四、项目的功能品质

打造成苏南某镇某镇——商业、酒店、办公于一体的大型购物中心，时尚休闲中心、商旅服务中心。

五、项目开发方式

1、项目开发主体：

地块将由苏州科赛城镇集团公司与苏州科赛睦邻坊投资发展有限公司共同进行项目的开发建设，苏州科赛睦邻坊投资发展有限公司负责项目建成后运营管理。

2、项目名称：

苏南某镇某镇综合体项目（暂定）。

3、项目地理位置：

苏南某镇某镇。

4、项目规模：

占地面积18,958M²

，可建建筑面积约79,435M2。

5、地块权属：

苏南某镇某镇负责以“旧镇改造”申报等方式，设置相关条件，促成地块挂牌上市。

6、土地性质：

商服用地。

7、土地使用费：

按国家有关规定缴付。

8、项目功能设置：

l根据项目规划限制以及周边住宅、商业现状，作以下功能设置：

在招商项目上满足苏南某镇某镇的商业配套要求。

9、项目运营方式

项目实施销售、租赁相结合的经营方式：

商务办公部分实施转让，确保项目投资资金回笼，减轻公司财务压力并支持后期运营；

商业部

分实施租赁，确保项目整体服务功能完善、稳定；

酒店部分由公司负责经营管理，以便公司的酒店连锁发展。

六、项目地块初勘等情况

1、规划条件

注：

相关规划条件是与苏南某镇某镇政府协商后拟（定上述规划条件作为未

来该土地公开挂牌规划限制参考，）具体规划条件以规划局公告为准。

2、红线图

占地面积7,001M²

，总建筑面积12,000M²

。

第三部分 区域分析

一、项目所在区域发展情况

（一）苏南某镇某镇发展概况

苏南某镇某镇规划面积17.75平方公里，下辖8个社区，总人口

7.5万人，其中户籍人口2.7万人，外来人口4.8万人。

1、经济发展水平

2009年苏南某镇某镇生产总值66.32亿元，地方一般收入4.02

亿元，到账外资1亿美元，注册外资3.5亿美元，注册内资28.38亿

元,居民人均收入1.68万元。

在2005年国家统计局农村社会经济调查队发布的全国首次小城镇综合发展指数测评结果中，苏南某镇某镇位列全国千强镇第80位。

2、基础设施建设

基础设施建设达到了“八通一平”。

累计投入十几亿元，基本完成了苏南某镇某镇区域的主要基础设施开发；

建有主干道路9条，总长近40KM，镇区道路硬化率100%；

建成污水管网4,000多米和污水泵站3座，通过污水管网将所有工业、企业排放的工业废水及全镇生活污水集中到污水厂集中处理达标后排放；

供水、燃气、排水、排污、邮电、有线电视基本实现了全覆盖。

3、便利的交通条件

4、投资状况

投资项目质量和数量齐驱并进。

累计吸引中外项目500多个，其中吸引欧洲、美国、新加坡、印尼、日本、韩国、香港、台湾等国家和地区企业200多家，其中不乏国际知名企业、旗舰型企业，如在胜

累计投资20亿美元的金光集团、世界五百强企业美国铝业和美国食品机械和化学品公司分别投资成立的美铝紧固件系统（苏州）有限公司和苏州富美实植物保护剂有限公司、全球最大的耐火材料供应商美国珉泰克公司等。

5、社会事业发展

累计建设动迁小区5个，开发各类成熟商业网10万多平方米，新建绿地90多万平方米，绿化覆盖率超过45%，通过了国家卫生镇的考核验收，通过了全国环境优美乡镇的考核验收，生态环境得到有效保护，生活环境得到显著改善，目前，旧镇改造全面启动，动迁房建设、商业网点等工程正在快速开发。

苏南某镇某镇定位为建设富有特色的现代化城市副中心、辐射周边、配套完善的区域服务中心、功能齐全、宜居宜业的东方欧美式小镇。

原有规划苏南某镇某镇居住人口9.5万，因城市的快速发展，人

口聚集力增强，预计至2020年苏南某镇某镇人口将达15万人。

本项目属在苏南某镇某镇新规划中处于城市中心，周边密集分布镇主要行政办公机构，成片居住小区，规划道路直通即将建设的新城区，属难得的城市核心商业地块。

二、项目所在区域政策及产业环境

（一）苏南某镇商业发展现状

随着经济的快速发展，房地产规模不断扩大，外来人口不断增加，消费需求日益增长，从而为苏南某镇商业的发展提供了机遇和空间。

但是目前苏南某镇商业发展现状存在以下方面问题：

1、商业现有布局存在缺陷

由于历史的原因，定位于城市副中心的苏南某镇，现有商业布局很不合理，缺乏一个相对集中的商业中心。

而目前苏南某镇虽然商业总量不小，但分布呈多点式，每个点商店小而散，形不成集聚效应，也难以成市。

2、现代商业业态占比较低

目前苏南某镇商业中现代商业业态的占比仅16.3%，其中零售业态为18%，餐饮为0.9%，星级酒店为0%。

即使这16.3%的占比中，仍有一定的水分，有的业态只是名义的连锁，没有实质内容，名连而实未连。

如果剔除这一部分因素，真正属于现代商业业态的占比更低。

目前，苏州全市现代商贸业态的占比已经超过37%，市区更高占比超过40%。

由此可见，目前苏南某镇某镇商业发展水平总体层次还很低。

3、商业发展缺乏亮点

一是没有亮点的区域，苏南某镇作为一个几乎新建的镇，把最好的地段让出来搞了商住楼，高层住宅建好了，但中心区域商业设施没有规划建设好；

二是没有亮点的商业建筑，商业建筑大都是高楼底层沿街门面房，没有能够体现苏南某镇形象的地标性建筑；

三是商业品牌也没有亮点，现有品牌店少而又少。

4、经营结构不合理

主要体现在三个方面：

一是业态结构，在六大门类业态中，零售类、餐饮类和综合服务类门店数占比为47.5%、21.04%、21.04%，而旅社类、文体卫生保健类、休闲娱乐类占比为3.04%、2.82%、4.56%，这三类业态比重过低。

二是规模结构，苏南某镇某镇商业设施大都是小面积沿街门店，面积大的门店比重极少，300M²

以下商业网点占89%，1000M²

以上的网点仅占2.4%。

三是层次结构，苏南某镇的商业层次偏低，缺乏中高档的餐饮店、星级酒店和有一定档次的休闲娱乐设施，无法满足企业商务接待和商务住宿的需求。

5、文体设施不足

目前，苏南某镇某镇区范围，缺乏文化设施，没有图书馆、阅览室、青少年活动中心。

现有电影院平时很少放电影，镇上书店仅二家，面积小书籍很少，且多兼营文化用品、音像制品等。

第四部分 市场分析

一、所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查

1、项目周边商圈布局

业态数量

餐饮73家

休闲21家

娱乐

宾馆13家

住宿

文体3家

零售225家

饭店

16家KTV

3家宾馆

1家台球

1家超市

9家办公用品

1家

干洗店

4家

小吃点

56家足浴

6家小型旅馆

12家书店

1家小超市

9家五金建材

29家

维修

14家

咖啡店

浴场 网吧 游戏机房

2家 7家 3家

音像店

副食品零售水果店

蛋糕店手机卖场服装鞋帽小饰品化妆品

18家

家具

1家照相馆

3家

6家

7家

电脑

2家

120家

自行车

床上用品小家电

鲜花店眼镜店

服务69家

话吧

打字复印房屋中介职业中介药店美容美体美发

6家 6家

5家

9家

通讯3家

移动营业厅电信营业厅

农业银行

银行4家

建设银行

东吴农村商业银行邮政储蓄

苏南某镇已建成商业面积11万M²

各种商业业态分布状况：

现有商业特点：

（1）业态单一，目前苏南某镇商业多以生活配套设施为主，层次较低，缺乏商务酒店、影剧院、大型卖场、百货、专营店等现代服务业，将难以满足周边居民的消费需求。

（2）档次低，商