南宁城物业管理优秀大厦标准及评分细则.docx

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南宁城物业管理优秀大厦标准及评分细则

南宁市城市物业管理优秀大厦标准及评分细则

序号

标准内容

规定分值

评分细则

实际得分

备注

一

房屋管理与维修养护

9

1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置

1

1、 无大厦示意图或大厦首层平面图扣0.2

2、 路标、组团标识不清晰一处扣0.1

3、 楼层标号标志不明显一处0.1

4、 大厦没有客户水牌扣0.3

2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象

1

1、发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣1.0

2、书面劝阻并报告有关部门的扣0.5分

3、未书面劝阻，也未报告有关部门扣1.0

3、大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落：

是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍：

无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象

2

1、外观完好、整洁、无损，一处不符扣0.2

2、无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂，一处不符扣0.1

4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损

1

1、 外招牌、广告牌、霓虹灯有管理制度，合法手续，并按规定设置，一项不符扣0.2

2、 未按制度定期清洁扣0.1

3、 外观整洁统一美观，不符一处扣0.1

4、 未定期检查扣0.2

5、 有安全隐患或破损一处扣0.5

5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀

2

1、 空调安装竖成线、横成行，排列整齐有序，一处不符扣0.1

2、 冷凝水集中收集，一处不符扣0.2

3、 支架锈蚀一处扣0.2

6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等

1

1、 封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面，一处不符扣0.2

2、 不得安装外廊及户外防盗网，一处不符扣0.2

3、 晾晒架、遮阳蓬等不符合规划建筑设计要求，一处不符扣0.2

7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

1

1、没有房屋装饰装修规定扣0.5

2、 有房屋装饰装修规定，执行中有违规一处扣0.2

3、 有发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象扣1.0

二

共用设备管理

34

（一）综合要求

4

1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行

1

1、 未建立设备档案、设备台账扣0.2，不完善或没启用各扣0.1

2、未制订各系统设备设施的运行管理制度、应急措施，岗位责任制扣0.4，已制订未挂上墙、没严格执行或记录不完善每处扣0.1

3、未制订设备设施维修保养计划、未建立维修档案0.3

4、不完善或没认真执行、记录不完善每处扣0.1

2、设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求

1

1、设备设施表面积尘扣0.1，内部线路杂乱、灰尘多扣0.1

2、 机房有杂物或地面积尘积水扣0.1,墙壁、天花不平整，不干净、有蛛丝扣0.1，有残留螺丝扣0.1

3、 室内照光线不足、温度高于40℃扣0.1

4、 电缆、管线过墙孔没有密封、防小动物措施没落实有虫害发生扣0.2

3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程

1

1、没有中级以上技术人员扣0.3

2、值班人员持证率达不到100%扣0.4

3、没有电梯维修人员及相应资格证扣0.1

4、设备良好，运作正常，一年内无重大管理责任事故

1

1、设备完好率达不到98%的，每减少1%扣0.1

2、出现重大责任事故的扣0.5

（二）供电系统

3

1、保证正常供电、限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户

1

1、未建立正常供电制度并挂上墙的扣0.2，未认真执行扣0.1，供电设备设施经常出故障、影响正常供电扣0.2

2、未建立限电、停电的审批程序扣0.2，未认真执行的扣0.1

3、未按规定时间通知住用户，引起投诉的扣0.2

2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行

1

1、未制订临时用电管理制度并挂上墙的扣0.3，不完善或没认真执行各扣0.1

2、未制订停电应急处理措施并挂上墙的扣0.3，不完善扣0.1

3、未制订供电设备故障应急措施并挂上墙的扣0.2，不完善扣0.1

3、备用应急发电机可随时起用

1

1、未建立应急发电机管理制度并挂上墙的0.2，没认真执行扣0.1

2、未制订应急发电机维修保养计划扣0.2，不完善或没认真执行各扣0.1

3、没有应急发电机每月检查试机记录扣0.2，不能随时起用扣0.3

（三）弱电系统

2

1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作

1

1、未建立弱电系统管理制度并挂上墙的扣0.3，不完善或没认真执行各扣0.1

2、未制订弱电系统维修保养计划扣0.2，不完善或没认真执行各扣0.1

3、维修及时率达不到100%的每减少1%扣0.1

2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存

1

1、未建立监控系统等智能化设施设备运行管理制度并挂上墙的扣0.4，不完善或不认真执行各扣0.1

2、没有运行值班记录扣0.2，没有认真记录或不规范扣0.1

3、没有制订保存规定扣0.2，没认真执行扣0.1

（四）消防系统

5

1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用

1

1、未制订消防中心运行管理制度并挂上墙的扣0.2，不完善或没有认真执行各扣0.1

2、未建立消防系统设施设备检查制度并挂上墙的扣0.3，不完善或没有认真执行各扣0.1

3、没有消防设施设备检查试机记录扣0.2，不能随时起用扣0.5

2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题

1

1、未建立消防管理人员培训制度、未培训扣0.3，未认真执行或培训记录、档案不完善各扣0.1

2、消防管理人员未能掌握消防设施设备使用方法，每人扣0.2

3、消防管理人员不了解火灾、火警紧急处理程序及能处理各种问题每人扣0.2

3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人

1

1、没有开展消防法规及消防知识的宣传教育扣0.4

2、责任人不明确每处扣0.2

3、员工不明消防职责，发现每人扣0.1

4、订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通

1

1、未制订应急方案扣0.5

2、无设立消防疏散指示图、无引路标志、无应急照明

每处扣0.1

3、紧急疏散通道不畅通每处扣0.1

５、无火灾安全隐患

1

1、未建立易燃易爆品管理制度扣0.3，未认真执行每处扣0.1

2、未制订动火管理制度扣0.3，未认真执行每处扣0.1

3、未在危险场所设立警告标志每处扣0.1

（五）电梯系统

6

1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备

1

1、没有电梯年检合格证、准用证扣0.4，没有张贴每处扣0.1

2、电梯没有由具有资质的专业公司维修保养并签订维修保养合同的扣0.4

2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好

1

1、未制订电梯运行管理制度挂上墙扣0.3，不完善或不认真执行扣0.1

2、安全标志、安全设施不齐全各扣0.1

3、轿厢内照明、通风不良、附属设施不全各扣0.1

３、轿厢、井道、机房保持清洁

1

1、未制订电梯轿厢、机房、井道清洁及保洁管理制度挂上墙扣0.3

2、轿厢卫生不符合要求每处扣0.1

3、机房卫生不符合要求每处扣0.1

4、井道卫生不符合要求每处扣0.1

４、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗

１

1、没有专业队伍维修保养扣0.3

2、维修保养人员没有上岗证每个扣0.1

5、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修

１

1、合同没有维修服务到达时间规定的扣0.3，没有认真执行每次扣0.1

2、没有紧急维修联系电话或维修热线电话扣0.2

3、没有故障维修记录扣0.3,记录不全每处扣0.1

6、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施

1

1、未制订应急处理程序及措施挂上墙扣0.4

2、没有组织培训、没有记录扣0.4，员工不明应急时的工作职责每个扣0.1

（六）给排水系统

9

1、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划

1

1、未制订用水、供水管理制度扣0.4，不完善或没有认真执行各扣0.1

2、未制订合理用水、节水措施扣0.4

2、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏

1

1、给排水设备运行不正常、卫生差每处扣0.1

2、阀门开关不灵活、渗漏、长锈、有灰尘每个扣0.1，没有挂阀门开关指示牌每个扣0.1

3、管道表面长锈起包、渗漏、有灰尘每处扣0.1

3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染

2

1、未建立二次供水蓄水池设施设备清洁、消毒管理制度扣0.5，没有清洗记录每次扣0.1

2、没有二次供水清洁卫生许可证扣0.3

3、操作人员无健康合格证每个扣0.1

4、没有水质化验单每次扣0.2

5、水池、水箱井口、透气孔没有防虫网，没有加盖、没上锁每处扣0.5

4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患

1

1、未建立高压水泵、水池、水箱管理措施扣0.5，没有认真执行每处扣0.1

2、水池、水箱周围卫生差、有污染隐患每处扣0.2

5、限水、停水按规定时间通知住用户

1

1、未建立限水、停水管理规定扣0.4

2、未按规定时间通知用户，引起投诉每次扣0.2

6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生

1

1、排水、排污设施设备不能正常使用每处扣0.5

2、排水管道、沟渠不畅通，出现积水每处扣0.2

3、地下室、车库、设备房出现积水、浸泡每处扣0.5

7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象

1

1、未制订给排水应急措施的扣0.3

2、未对员工进行应急培训、没有记录扣0.3

3、出现大面积跑水、泛水、长时间停水每次扣0.2

8、制定事故应急处理方案

1

1、未制定事故应急处理方案扣0.5

2、没有对员工进行应急培训，员工不明应急工作职责每个扣0.1

（七）空调系统

3

1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象

1

1、未建立中央空调系统运行管理制度并挂上墙的扣0.2，未认真执行扣0.1，空调设备设施经常出故障影响正常供冷扣0.2

2、未建立冷却塔管理制度并挂上墙的，或运行不正常、冷却水混浊、塔内长青苔、噪音超标、有漏水现象各扣0.1

2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修

1

1、外委合同没有维修服务到达时间规定的扣0.3，没有按规定时间到达每次扣0.1

2、没有紧急维修联系电话或维修热线电话扣0.2

3、没有故障维修记录扣0.3,记录不全每处扣0.1

3、制订中央空调发生故障应急处理方案

1

1、未制订应急处理程序及措施挂上墙扣0.4

2、没有组