房地产集团公司的：降低开发成本措施控制点汇编.docx

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1房地产集团公司降低开发成本措施控制点汇编201年月2一、房地产降本措施控制点序号降本内容责任部门基础指标降本率降本措施和细化方案建议备注一设计管理设计中心A规划方案优化1总平面设计【路网布置、综合管网，出入口等】道路/占地面积比降8%优化路网结构，严格控制硬景道路的施工面积地库出入口数量满足规范规定，严格控制超规范设计消防道路的宽度1、严格按照消防道路的下限规范宽度4M进行设计并取消人行道；若与车行道合并的，原则上根据道路级别确定宽度；2、无其它功能的消防通道，尽可能采用隐形消防车道和登高面的设计；3、和景观步行道路结合的，严格限制宽度，局部隐形；消防道路的面层材料1、对于6000元以内楼盘的消防主干道以水泥压模为主一次成型；2、对于6000元以上楼盘的消防主干道以沥青面层为主；3、与景观步行道路结合的，且在10000元以上的楼盘可适当选用其它块料面层材料结合使用；2标准化运用已批准的规划方案不低于15%加大标准户型的研究，针对新开项目采用成熟的户型体系，快速设计，快速开发3土方平衡土方外运量控制率15%通过对竖向标高的调整，严格控制挖土量和外运量，原则上整个地块控制在15%，每个期块控制在12%；外运量/总挖量外购量控制控制率5%以内除景观种植土或营养土外购外，严格控制土方的外购，必须事先做好土方平衡工作外购量/总回填量纵向标高的控制按南低北高以1.5%的坡度系数控制室外标高，同时确保南侧比道路标高高3045CM；正负零提升高度在70CM左右4总高度基本风压较大地区单体高度如果在60米左右，原则控制在60米以下；单体高度3序号降本内容责任部门基础指标降本率降本措施和细化方案建议备注如果在80米左右时，原则控制在80米以内；5门楼根据楼盘档次及规模，由设计中心简化标准大门楼的设计6关于人车分流取消5000元以下楼盘人车分流的设计做法7地面停车位适当增加地面停车位的设计，严格控制地下车库的建造规模：

1、6000元以下楼盘，地面停车位不少于总车位数的30%；2、8000元以下楼盘，地面停车位不少于总车位数的20%；3、8000元以上楼盘原则上不允许设计地面停车位，必须确保人车分流的品质要求；B建筑方案阶段1建筑风格1、4500元以下楼盘，为现代简约风格原CBD项目E区组团风格；2、8000元以下楼盘，为artdeco风格；3、8000元以上楼盘，为西班牙或法式风格；2严格控制公推面积高层、小高层平均为70%；多层为83%提升5%1、高层、小高层不低于75%得房率；2、多层不低于85%得房率；3、除物业用房、社区用房外实现100%的计容可售面积；3严格控制因偷面积而产生的改造量偷面积的比例控制1、对于4500元以下的楼盘，偷面积的比例原则上不得超过8%；2、对于8000元以下的楼盘，偷面积的比例原则上不得超过10%；3、对于8000元以上的楼盘，偷面积的比例原则上不得超过15%根据楼盘档次不同及当地政府规定、竞争对手等市场情况，可在以上比例的基础上上下浮动20%30%.外立面改造1、强调偷面积方案的比选、评审机制，杜绝为偷面积而偷面积的设计；2、禁止采用改造外立面的手法进行偷面积设计,凡影响外立面施工的改造，必须按改造后的外立面进行设计、报批和施工；4序号降本内容责任部门基础指标降本率降本措施和细化方案建议备注内部改造1、严禁大量的内部改造，特别是大面积的补板；尽量利用设备平台、阳台、飘窗等进行偷面积设计；2、只能在一至二个房间内进行偷面积的设计；3、严格控制北方地区采用北阳台、北飘窗的偷面积；4、严格禁止交房前后的内隔墙异位改造设计，并在交房标准中明确内隔墙的改造由业主自理；厨卫间功能性的调整严格禁止厨房间、卫生间等功能性异位调整的偷面积设计4标准化或成熟建筑方案套用根据已批准的建筑方案不宜小于20%以首期开发套用为主，按整个地块的套图率考核，不宜低于20%宜开放绿色通道5建筑形式：

平、立面整体提高率不小于5%1、对于6000元以下（含）的楼盘，严格禁止出现结构超限设计，且高宽比必须控制在规范规定的范围内；2、对于6000元以上的楼盘，应避免结构超限审查、控制高宽比过大【如六七度时高宽比不大于7；八度时高宽比不大于6】，单体不规则等因素，否则结构造价一般会增加10%15%。

单体建筑方案1、根据市场竞争情况及客户接受程度，对5000元以内的楼盘，尽可能采用紧凑型的核心筒结构，控制连廊设计；2、8000元以下严格控制楼层花池的设计做法和连廊花池的设计做法（结构规范要求以外）；3、杜绝采用下沉花池的偷面积设计；6基础方案1、强制性推进多方案比选职能要求；2、强调通过先试桩、再设计的方法，合理选择桩型、长度，减低桩基造价。

3、多层带地下室的，优先采用柱下独立基础或墙下条形基础+防水板方案；4、小高层带地下室的，优先采用天然地基上的筏板基础；5序号降本内容责任部门基础指标降本率降本措施和细化方案建议备注7地下车库方案基础的选型必须采用柱下独基+防水板形式，禁止采用梁筏基础；防水板的厚度原则上北方地区不得超过250，南方地区不得超过300；具体以地区地下水位计算为准；柱网结构面积控制地下车库应考虑柱网布置的合理性及柱间距和柱截面大小的合理优化。

6000元以上采用寿光城市经典的地库设计方式。

层高的控制1、地下车库的层高须综合考虑主楼的地下室层高，且须充分考虑双大堂间的关系，选用无梁楼盖还是梁板式结构；2、通过调整设备管线的走向、位置及梁断面的高度，确保满足净高【6000元以内2.3米、6000元以上2.4米】的前提下严格控制地库的层高；3、选用梁板结构的必须采用腋梁的方式增加地库的净高，实现地库层高的控制；4、通过调整主楼与地库的地面高差，采用缓坡做法，实现地库层高的控制覆土厚度的控制1、覆土厚度按1200mm设计（冻土深度不满足除外）；2、地库结构标高尽可能上抬，以减少水浮力和基坑开挖深度，控制抗拔桩的，从而实现降低成本。

地库方案的控制1、优先一层地下车库的设计；其次考虑双层地下车库来满足车位比；2、住宅小区，原则上不允许采用机械停车位的设计，如采用必须进行方案申报评审；3、务必推进自然采光、自然通风的设计理念，严格控制通风设备的投入单车位面积须控制2832M2/个1、不允许采用主楼与地库的分离式设计除启动区外，如采用分离式设计方案，必须进行方案申报评审；2、因地库与主楼地下室间的不规则面积，通过将主楼地下室规则调整，划分后以储藏室对外销售或作为设备用房；3、6000元以下的楼盘，原则上取消围合式主楼的布局，控制主楼与道路间存在的大角度，而增加地库的无效面积；车行道的宽度严格控制汽车通道的净宽度【控制在5500mm】，如有地方强制性规定，按当地规定执行；6序号降本内容责任部门基础指标降本率降本措施和细化方案建议备注6000元以内的低档楼盘：

综合控制在28m2以内，但允许考虑10%的大车位30M2左右，通过大、小车位结合，合理控制成本；按每节约0.5平方奖励150元/M2，超过30m2的按每超0.5平方给予处罚100元/M2；60008000元的中档楼盘：

综合控制在29.5M2以内，但允许有25%的大车位，通过大、小车位结合，合理控制成本；按每节约0.5平方奖励150元/M2，超过31m2的按每超0.5平方给予处罚100元/M2；800010000元的中档楼盘：

控制在30M2以内，但允许有50%的大车位，通过大、小车位结合，合理控制成本；按每节约0.5平方奖励150元/M2，超过31m2的按每超0.5平方给予处罚100元/M2；10000元以上的高档楼盘：

控制在31M2以内，但允许有30%的小车位，通过大、小车位结合，合理控制成本；31m2以内按每节约0.5平方奖励100元/M2，超过32m2的按每超0.5平方给予处罚150元/M2疏散出口数量控制尽可能用剪刀梯等设计手法，减少人防地下室、地下车库的独立疏散出口数量，可以降低造价，提升景观品质。

8会所建设的规定1、低于50万平方开发量的楼盘取消独立会所的建设；且售价低于6000元的楼盘取消会所的建设；2、对于50万平方以上的楼盘均可建独立会所，但必须实行商业化；且规定5060万平米的楼盘，会所的建筑面积控制在3000M2；6070万平米的楼盘，会所的建筑面积控制在5000M2；大于70万平米，会所的建筑面积控制在7000M2。

3、对于50万平方以内且售价在6000元以上的楼盘，不做独立会所，可选用沿街商业或受日照影响的某一栋楼首层及部分地下室作为会所，且规定3050万平米楼盘，会所建筑面积控制在2000M2；2030万M2楼盘，会所建筑面积控制在1500M2；20万平米以下楼盘原则上不作考虑，但在一二线城市的高档楼盘，允许建500M2以内的小会所。

游泳池规格尺寸待定7序号降本内容责任部门基础指标降本率降本措施和细化方案建议备注4、独立会所中允许建游泳池，且规定8000元以内的楼盘泳池尺寸为8M*12M；10000元以下楼盘的泳池规格为10M*16M，10000元以上楼盘的泳池规格为12*24M；9关于物业用房1、严格禁止类似常熟项目物业用房的设计；2、尽可能的选择受日照影响的房间作为物业办公用房；3、严格控制物业用房的装修标准；10会所、酒店式公寓1、会所、酒店式公寓的层高按首层4.2米、二层3.9米、三层以上3.6米综合考虑；商业步行街的层高按4.2米综合考虑；2、全面推进会所商业化的规划设计的报批报建，控制会所的使用面积；对正在建设的会所按根式求进行规划调整，并进行图纸优化；对未建设的楼盘，严格按上述要求进行实施；C初步与施工图设计阶段1结构限额控制地基处理与基础形式在限额标准上降5%1、设计院在基础和桩基选型报告中必须从技术上提供不少于二个比较合适的方案，实施多方案比选，并优先采用天然地基、复合天然地基、复核桩基、管桩桩基、灌注桩桩基方案。

2、基础持力层及基础进入持力层的深度，地基的承载能力特征值，基底及基槽回填土的处理是否合理经济，桩基选型是否为最佳，单桩极限承载力是否按试桩报告设计，抗浮设计是否偏于保守；3、根据土质的坚硬程度和施工的难易程度，选用不同规格的管桩，但必须做极限承载能力的试验，尽可能发挥管桩的承载能力，以减少桩的数量；4、优先采用墙下布桩或沿轴线布桩方案。

5、严格控制基础筏板的厚度设计，在满足大多数区域为准的前提下，采取局部加厚处理的方式进行局部加厚设计，且整体以0.15%的配筋率控制采光井、下沉式庭院1、高层住宅取消下沉式庭院的设计；2、6000元以下楼盘取消采光井的设计；8序号降本内容责任部门基础指标降本率降本措施和细化方案建议备注3、负一层不能与首层合并销售且仅作为储藏室等使用，取消采光井的设置；4、负一层与首层合并销售的，按规定设置采光井，且采光井内使用白色外墙涂料，以增加采光效果；空调机板1、取消8000元以下楼盘空调机板上返下挂的结构设计参加海门世纪城一期、二期做法；2、8000元以上楼盘允许采用下挂板的结构设计，以丰富外立面参照海门3.2期做法；地下室层高的控制主楼地下室优化（从层高、层数等控制）：

1、对于5000元以内的楼盘，原则上不做双大堂设计，在满足基础埋深的前提下按地下一层考虑；2、对于800