如何开一家一炮打响的民宿客栈Word下载.docx

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忧也？

民宿客栈是合理开发利用当地资源的重要举措，让民宿客栈开始真正产出满足消费者需求的比较优势和供给能力。

依托民宿客栈生态圈的打造带动当地的产业升级和创新升级，进而使当地的劳动力、土地、资本等要素得以充分发挥，最终形成新常态下新发展阶段的经济活力。

但民宿客栈快速的引爆与许多业主的盲目跟风亦造成诸多问题。

数据显示，目前民宿客栈中实现盈利的仅两成！

不少民宿客栈从业者反映，民宿客栈硬件维护等成本却一直存在甚至逐年攀高，民宿客栈经营与旅游淡旺季关系紧密，盈利能力不稳定且周边同行激烈竞争。

造成这些问题的主要原因有：

1、光有情怀是不够的

开民宿客栈的有两种人：

第一种是具有情怀，最初建设一家客栈的心理大都是追寻诗与远方，以为客栈的生活就是有茶有酒有朋友，但是真正开始经营才发现现实与理想之间还是有着巨大的差距。

2、光有资金是不行的

第二种人是具有一定资产，看中了民宿客栈市场的火爆，觉得民宿客栈是暴利行业，便开始投资、拉人、建设。

殊不知装修设计、团队管理、品牌营销等等都是缺一不可。

要做好民宿客栈，就要一开始把民宿客栈当做一个企业品牌去策划和经营。

否则，就容易赔了夫人又折兵。

3、光有地方是不成的

国内民宿客栈还有一个常见现象是，认为找到一处好的风景就可以修个房子经营民宿客栈留住客人。

但现实是，很多民宿客栈的周边环境不成熟，晚上一片漆黑，没有地方可供休闲娱乐，留不住客人，自然民宿客栈也就无法经营。

从我们锦坤辅导和服务的数十家特色民宿客栈品牌来看，民宿客栈客栈在产品定位上应力求“独而强”而非“泛而全”，每一个民宿客栈都应有一个主攻产品方向；

同时在建设形态上应力求“精而美”而非“大而广”。

要切实按照“人无我有、人有我独”的标准，定位全球市场，形成独特优势。

民宿客栈在做顶层设计时，既要突出核心产品，也要有模式创新。

还需要形成策划（顶层设计）——团队（管理团队）——情怀（品牌故事）——推广（高效营销）的四维一体的民宿客栈整体产业链打造，才会真正让民宿客栈一炮打响，否则很容易打成哑炮。

找到民宿客栈一炮打响的关键本质

从本质上讲，民宿客栈重在特色空间打造、优质服务、当地自然资源以及由此形成的特定场景体验，并在此基础上对原有情怀和品牌故事进行延伸，让场景体验得以凸显，并最终形成民宿客栈的独特优势，甚至形成一个强势的消费者流量带动，促进当地经济的发展的过程。

从这个意义上讲，只有找到民宿客栈的关键资源与产品核心力量，在清晰的品牌顶层设计下就一定可以瞬间火爆。

1、“环境资源+”

环境资源包括“农业资源”与“山水资源”。

农业资源是基于当地农业特色产业优势，引入农家休闲体验活动，如水果蔬菜种植采摘，垂钓等等。

对于山水资源相对较好地址则与当地景色进行糅合设计民宿客栈主题，或借周边旅游资源提供具备当地特色的经营项目，与其他旅游产品产生较强的协同性和融合能力。

例如是山、河、湖、海等景观性客栈?

还是城市、古镇中的建筑遗存改造客栈?

发掘当地的特色，从吃，住，游，玩各方面建立具有特色的体系。

要注意设计感与卖点，与周边环境融为一体，保留当地特色生活，把餐饮、房、人、物产等结合起来。

游客住民宿客栈是为了旅行休闲，感受另外一种生活方式。

如果只是住宿，很难竞争过酒店，给客人留下的理由。

以位于美国NapaValley为例，这是一个从葡萄种植及葡萄酒酿造发展而来的，到如今其种植区已经蔓延到整个山谷。

客人在到达山谷时，除了可以在酒庄品酒，还可以摘葡萄、骑马、乘坐热气球等。

如此多样化的服务还怕没有回头客吗？

2、“文化资源+”

中国是一个历史文化悠久的国家，本土的儒家、道家以及外来的佛家三大主流文化思想在这片土壤生根发芽，且很多地方有深厚的民俗历史文化，但却被经济发展所裹挟，无法发声并形成有效的传播。

如锦坤曾经服务的舟山嵊泗民宿客栈品牌“这里”之时，当地产业混杂但都没有什么影响力，经过系统梳理之后，锦坤认为应大力主打“渔”文化，同时结合当地渔业与自然海岛沙滩资源推出“这里、这城、这光阴”的全新民宿客栈理念和创新组合产品，得到当地政府的大力认可的同时快速在当地进行推广实施，目前民宿客栈品牌“这里”即将开始营业。

做好民宿客栈品牌顶层设计的“九个一”

民宿客栈，重点在“民”。

如何体现“民”，远离“市”，大道同源,殊途同归。

但不管是哪种方法，必须符合特色、舒适、休闲、情怀、企业的五个特点。

也因此，民宿客栈的品牌顶层设计，必须紧紧围绕这五个特点展开，才能是真正的量身订制，而不是盲目的拷贝或复制。

围绕这五个特点展开，我们需要在策划层面上做好“九个‘一’”的顶层设计，否则，再好的规划也很难真正落地，再好的民宿客栈也难以走出去，往往藏在深闺未从识。

一、一个精准的品牌定位

品牌定位是要把我们对价值观人生观的理解去通过品牌的传播，有效地把品牌植入到消费者的心智中。

然而人的消费心理是感性的事物，是可以被引导的，这也是品牌之所以必要存在。

您的民宿客栈到底服务于万千大众的那一部分？

或者哪一环节？

是亲子度假？

还是情侣间的世外桃源？

亦或是单身狗们的避世山庄？

或是商业大咖体验生活的农耕时代？

等等不一一而足。

总能有一个空白的领域占领用户随性的心智。

这样才可以在民宿客栈众多的情况下获得非常好的生存空间，也是真正情怀落地、实现商业经营数据闭环最好的方法。

1、人群定位

细分市场确定目标人群很关键，希望什么样的客户群体，他们从哪里来，如何到你的客栈，飞机还是火车还是自驾？

80/90是消费主力，还是往往都拖家带口的？

消费能力是多少？

消费偏向喜好与价值观等等都需要做出预先的调研和定位；

2、地域定位

什么城市、什么区域、什么片区是适合自己并能驾驭的？

喜欢并认可的区域很重要，最好的不一定是最合适的，一个合适的选址就是成功的开端。

3、品牌定位

民宿客栈不能没有“主人”，没有对生活和人生价值观的诠释，再好的设计不贴近这个，就如同人没有灵魂。

对民宿客栈的理想是应该有灵魂，没有灵魂的话，美好的设计都只是作品只能是躯壳。

二、一个符合定位的选址

选址、选址、选址，选址是非常重要的，它决定着民宿客栈的产品属性、市场幅度、收益水平和可持续发展能力，理应受到重视。

像“过云山居民宿”火爆，是他们花半年时间才找到的选址。

唯有各方面都合适的位置才能留住客人。

具体民宿客栈选址应遵循从大环境到小环境的思考方式。

1、大环境——市场定位

目标地周边大的旅游、度假市场发育情况是影响客源非常重要的因素。

当打算选择某地开民宿客栈时，首先收集分析相关信息，比如年接待游客量、年龄结构、客栈总量、以及平日客单价、游客过夜量等；

通过前期基础的数据分析判断确定大方向；

通常依托成熟的旅游度假市场选址，选择传统出游区域，民宿客栈经营更容易成功；

而选址在旅游度假市场未开发区或待开发区，则后期经营会非常吃力。

再具体一些的原则即，人流量大，年平均游客量高的地方是首选；

周末和节假日才火的地方是次选；

景色很棒但没有人流量的地方则需慎重选择。

2、小环境——区位条件

生态环境条件：

所处区域的生态环境是游客进行选择的重要参考项。

包括气候、空气、水体、地理环境、建筑等。

常年温度宜人，光照、降水适度，不会出现长时段的极端天气，这样才能够保证稳定的客流。

此外民宿客栈选址的因素一定要山水田园配套才有灵魂结晶。

独特的自然人文景观往往能够为民宿客栈带来客群流量。

山川、河流、湖泊、雪域、森林、草原等自然景观和田野、乡村、民居等人文景观，风景佳、视野好、具备度假要素的区域环境更有吸引力。

配套设施：

客栈民宿客栈体量较小，在布局上具备灵活性，可以在其他建筑功能区伴生，也可以作为独立的个体进行运营，但无论是混居还是独立运营，作为经营主体所需要的水、电、排污、消防等诉求都需要进行考虑；

地表水系水质达标；

生活饮用水达标；

无污染型企业；

生活垃圾处理有序；

无乱搭乱建现象。

不要轻易陷入自建配套，尽量找基础设施建设较完善的地方。

如果民宿客栈选在闭塞的山村，私密性的确好，但如果所在地基础配套不全面，就会导致整体的建设运营成本偏高。

特别是在一些未开发区域，排污管网设施，水电通路，停车场、路灯、卫生间甚至很多山体护坡、道路硬化都需要你来配套那么投资预算无法保障。

交通条件：

交通可达性。

要考虑到场地是否通航班、高铁、高速公路，离主要城市的距离、路途耗费时间等因素。

通常：

一线城市，两小时车程内合适。

区域中心城市，一个半小时车程合适。

一般省会城市，一小时车程合适。

除此之外，高速路下来最好半个小时以内。

当地政策导向：

在任何一个好的地方做民宿客栈都要了解当地政府的规划和村民的因素。

政府的支持无比重要。

从房屋的租赁、到合作社的建设，再到各种基础设施的完善，特别是与村民的关系，均离不开政府的支持。

很多村庄几成空心村了，用水用电原本都是按照村民生活设计的，难以满足经营需要，电、水、路等等各种配套，离开政府的支持恐怕都寸步难行。

另外民宿客栈作为新兴行业，很大部分在乡村，而很多地方政策法规并不明朗，不同区域的地方政府对该行业所抱持的态度也不一样。

运营所需证件办理的难易程度，遇到一些政策性的利好或利空，甚至都有可能对投资的民宿客栈项目造成颠覆性的影响。

当地文化氛围：

当民宿客栈所在地的地域文化成为游客所向往的生活状态、文化感受时，愿意为当地文化体验、生存状态感受买单的消费群体便形成了，他们冲着这种生活方式前来。

因此区域文化氛围是非常重要的要素，也是一个地方能不能吸引很多有这种共同志趣的人前来投资客栈民宿客栈并形成集群的要素。

所有一定要选择邻里关系和谐，村民友好，生活方式健康文明，无封建迷信活动的地址。

当地的民风、民俗是一把双刃剑，它既可以作为吸取客源的设计元素和营销卖点，也是民宿客栈经营的风险因素，例如2015年初丽江爆发的民俗房东大规模违约事件，对民俗投资和经营而言是灾难性的影响；

而泸沽湖当地房东在看见民俗生意红火后在租金涨价未果的情况下断水断电、在房前倒粪的事件也时有发生。

因而在选址时也要作为一个因素考虑进去。

总而言之，地块的选择一般可以考虑这么几个因素（排除特殊情况）：

项目地周边是否有吸引点（特色景观），区域内配套设施是否齐全；

定位人群可达性如何（到区域内最近的高速路口的时间和距离）；

是否有一定数量自驾游客前来、区域内是否有即将实施的旅游规划（旅游成熟度）；

以及政府对民宿客栈的政策如何等。

从而通过这些信息来判断旅游开发的程度和潜力价值。

三、一个好听易记的品牌名字

俗话说，名不正则言不顺，言不顺则事不成。

起名不是小事，尤其是民宿客栈起名，