厦门房地产行业市场调研分析报告Word格式.docx

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图表1：

厦门地理位置优越

资料来源：

公开资料，北京欧立信信息咨询中心

图表2：

国家5A级旅游景区——鼓浪屿

自2003年5月起，厦门市辖思明、湖里、集美、海沧、同安、翔安6个市辖区。

根据中国社科院财经战略学院、中国社会科学出版社等共同发布的《中国城市竞争力报告2016》指出，2015年中国宜居竞争力十强城市中，厦门排名第二。

厦门拥有的自然环境、优良的人文环境、人性化的城市管理，拥有国际花园城市、联合国人居奖、国家卫生城市等称号。

虽然全球最强台风莫兰蒂登陆厦门后，给整个城市的市容市貌带来了巨大的损失，一方面为灾后重建，另一方面2017年金砖五国峰会将在厦门举办，国家拟投入1000亿元重建并升级厦门的基础设施和生态环境，可以预期，厦门有望效仿举办G20峰会的杭州，借助这一历史机遇完成整个城市多方面的升级改造。

二、经济结构升级，区域产业优化

从厦门各区域的产业发展情况来看，厦门本岛的现代服务业发展迅速，第二产业存在较强的外迁动力，不只是厦门市内产业的重新调整和规划，还包括漳州、泉州在内的更大范围内的产业结构优化，“厦漳泉”同城化进程加快。

图表3：

厦漳泉同城化进程不断加快

图表4：

厦门市空间结构规划图

厦门市规划局官网，北京欧立信信息咨询中心

2015年4月，福建自贸区厦门片区正式揭牌，为厦门的产业升级带来巨大机遇，通过大力推动体制机制创新和营造优良商业环境，布局实施平板显示、计算机与通讯设备、机械装备、生物医药、新材料、旅游会展、航运物流、软件和信息服务、金融、文化创意十大千亿产业链。

目前厦门正处于经济转型升级的过程中，以GDP构成中第三产业占比不断提升作为最显著的特征。

另一有效例证是，截至2015年底，生物医药、LED、集成电路、软件和信息技术服务等先进制造业和现代服务业对税收增长的贡献率近50%，产业结构调整和转型升级成效明显。

图表5：

厦门市第三产业产值占GDP比重不断提升

厦门市统计局，北京欧立信信息咨询中心

图表6：

厦门打造的十大千亿产业链

三、轨道路网加密，交通更加便利

厦门轨道交通第二期建设规划获得国家发改委的批复，将新建轨道2号线二期、3号线二期、4号线、6号线一期共4个项目，总长152公里，新增投资约1000亿元。

加上第一轮轨道交通建设规划批准的建设规模，至2022年，厦门市将建成轨道1、2、3、4、6号线共5条线路，总长224公里，其中1、2、3、6号线为普线，4号线为机场快线，形成“中心放射、环湾发展”的轨道交通网络。

从远景方面来说，厦门将建设8条普线、2条快线，总规模403千米，车站188座。

图表7：

厦门地铁规划线路图

各条地铁线路均有各自的功能定位：

其中1、2、3号线构筑三向出岛，疏解本岛中心；

5、7、10号线主要负责支撑东部新中心；

4、6、9号线负责串接环湾区域。

根据规划，厦门轨道交通线网将与漳州、泉州对接，到2020年，厦漳泉大都市区的第一条城际轨道交通项目有望正式开通运行。

按计划，厦漳泉城际轨道交通将按照时速120公里标准设计建设，厦门与漳州间的环线约长68公里，三地间可望实现半小时互通直达。

四、岛内人口缓增，岛外比重快增

2015年末厦门常住人口386万人，较上年增长5万人，增速1.3%。

从空间分布来看，厦门本岛人口增长缓慢，比重逐年下降，岛外人口增长迅速。

同时，需要注意的是，岛内人口规模趋于饱和状态，人口密度高达12715人/平方公里，远高于岛外的1203人/平方公里，人口空间分布呈现向岛外不断扩张的趋势。

预期随着新城功能的不断完善和重大功能性项目的外迁，岛外人口规模将继续以较快的速度增长。

从劳动力人口来看，据人口普查数据，2015年厦门常住人口总抚养比29.0%，其中少儿抚养比21.3%，老年抚养比7.7%，保持了抚养比逐年提高的趋势，可以看出，目前厦门仍然处于劳动力人口充足的人口红利时期，但随着老龄化速度加快和出生率上升，将对厦门未来经济发展，尤其是房地产行业产生深远的影响。

图表8：

厦门市常住人口情况

图表9：

抚养比处于不断提升中

第二节今年厦门房地产市场火爆

自2015年下半年起，以一线城市和二线城市为核心的去库存进程火热开幕，加上限购放开、宽松的货币政策环境、公积金政策调整和首付比例降低等政策的支持，前述城市销售市场如火如荼。

厦门作为华东区域的核心城市，与福州并列为福建的两大中心城市，并分别依托于自身，形成了“厦漳泉”和大福建两个大都市圈。

在此轮火热的行情中，厦门作为核心二线城市梯队的代表，房价的涨幅和速度远远超过了广州、杭州、福州等城市，隐隐已经有北上深一线城市房地产市场的风采，针对这种情况，我们分析了厦门的房地产供需和政策调控情况，以期能够对这一问题有所理解。

一、岛内房价直追北上深三大一线城市

自年初以来，厦门房价表现出快速的升温趋势，即便是7、8月份出台了调控措施，仍然是“越限越涨”，至11月成交均价高达3.72万元/平米，据我们实地调研，单纯只计算厦门本岛内房价，实际本岛新房和次新房价格均超过6万元/平米，除部分老公房价格低至4.5万左右，厦门已经成为直追北上深三大一线城市的热门市场。

11月厦门商品住宅的出清周期只有9.3个月，已经连续3个月处于低位徘徊，即便有政策的严控，供不应求的局面短期内难以改变，无论是购房者还是开发商基本上已经形成未来房价继续上涨的一致预期。

图表10：

厦门市场近期销售、可售及出清周期情况

北京欧立信信息咨询中心

从更广泛的范围来讲，厦门是整个福建乃至全国人的厦门，这就决定了厦门的房价有很大一部分取决于福建及至全国购房者的需求。

图表11：

自2015年下半年以来房价上涨迅速

图表12：

近几年厦门市销售面积及均价走势

二、今年供地量缩价升预示明年房价“易涨难跌”

厦门土地供应总量在2011-2015年均保持在比较稳定的水平，处于700-900万方之间，同时住宅用地占比也一直保持在20%-30%的比例之间，即2011-2015年均成交建面约为200多万平，与图11相比较即可看出，供地面积远远低于这5年的年均销售面积。

2016年初至今，厦门总供地量约为300万方，其中30%约为住宅用地，约94万方。

2015年及当前的住宅供地量决定了未来两年的新建商品房数量的大幅缩减，房价将大概率维系当前的火热程度，易涨难跌。

图表13：

厦门近几年供地总量

图表14：

厦门近几年供地结构

从住宅用地的区域供应结构来看，本岛内的思明和湖里两区的土地供应稀缺，目前未竣工交付的产品多集中于湖里区，产品结构也以改善型和豪宅为主，“供地少+环境优+资金多”几大因素叠加，直接导致厦门本岛的房价迅速攀升。

即便是未来落实部分城市供地增加的要求，厦门本岛的土地供应也难以快速放量，本岛的房价将在相当长的一段时期内维持在高位。

与本岛距离较近的翔安、集美、海沧区的部分区域房价受本岛带动，也表现出较周边区域更快的上涨速度。

同安已经替代集美成为最大的土地供应源，翔安和海沧也成为重要的供地区域，从这一个角度来理解，可以看出厦门的新建成区将更多的集中于本岛“由近及远”的辐射区域内，并随着本岛产业升级而体现出更多的产业承接和服务配套功能。

图表15：

厦门市住宅用地区域供应结构

从2015年厦门统计公告来看，城市建成区面积扩大到317平方公里，近几年以年均约17平方公里的速度增长。

国务院要求厦门合理控制城市规模，其中两项显著指标就是人口和用地：

“到2020年，厦门城市常住人口应控制在500万人以内，城市建设用地控制在440平方公里以内。

”在这一要求下，厦门未来的土地供应量或将维持当前的节奏，也就是说仍然难以放量，从而形成对未来房价上涨预期的显著向下力量。

图表16：

2016-2020年厦门土地规划图

厦门规划局网站，北京欧立信信息咨询中心

我们认为，一方面，厦门市尤其是本岛的地理特性决定了其土地供应量难以大幅提升（厦门陆地面积仅约1700平方公里），房价的上涨有其资源稀缺性一面的体现；

另一方面，厦门商业用地和工业用地长年占比在70%左右，尤其是工业用地甚至在2014年占比超过50%，这种不合理的土地供应结构也是厦门甚至本岛房价的快速上涨的一个重要影响因素。

从今年厦门土拍市场的情况来看，面粉贵于面包的现象普遍，土地市场的火热将直接传导到销售市场，并将从影响购房者和开发商中长期对房价的预期。

在11月后，厦门市场开始“限地价、竞配建”政策，推出的3块土地均达到限价，在扣除了实际配建面积后，三个地块的实际楼面价均超过3万，位于海沧的两个地块的楼面价均高于37000元/平米。

表格1：

2016年厦门土地市场的情况

总体来看，厦门近几年虽然土地供应总量并没有大幅缩减，但住宅用地供应总量年均却仅为200多万平，远低于年均销售面积，而另一方面，商业、工业用地占比过高，商办物业面临巨大压力，销售价格远低于同位置住宅价格，甚至不足住宅的1/3，从这一点出发，未来商办用地转性增加住宅用地或能为本岛过快上升的房价提供缓冲。

三、新开工、施工同样确认未来房价涨势

从近两年的住宅新开工和施工面积及累计同比数据来看，只有住宅新开工累计同比在2015年9、10月短暂的表现为正增长，其余时间皆表现为负增长，尤其是住宅新开工面积在今年10月、11月大幅下降超过30%，这两项数据无疑会对未来房价形成巨大的负面影响力。

据此我们推断，在供应持续紧缩的情况下，如果没有行政力量的强硬干预，厦门的房价预期还将表现出较强的上涨动力。

图表17：

近两年住宅新开工和施工面积及累计同比

四、年内调控政策不断加码

鉴于房价上涨过快，厦门先后于7、8月份出台限贷限购政策，且于国庆前加码调控政策。

表格2：

厦门调控政策历程

据我们实地调研，本岛内刚需项目基本上已经无货可售，超过180平以上的改善型和豪宅基本不受限购的影响；

岛外刚需和改善型受限购限贷政策影响较大，国庆期间来访量仅相当于市场火热期的4、5月份的一成，但是在经过近3个月的政策消化期后，来访量已经基本从回复到年中的五成左右。

综上所述，我们认为，厦门市房价高企主要受三方面原因的影响：

厦门岛本岛及周边区域土地供应受天然地理特性影响，供应难以大幅放量，尤其是考虑到未来厦门城市规模和人口数量的限制，势必将形成存量市场为主的趋势，新房和次新房将成为改善型