物业管理法规问答题.doc

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一、名词解释

1、物业管理法规：

2、物业管理法律规范：

是指由国家制定或认可，并具有普遍约束力，以国家强制力保证对物业管理中某一类具体关系或某一具体活动进行调整的行为规范。

3、物业管理法律关系：

是指由国家物业管理法律规范确认和调整的，在物业管理及相关活动中主体相互之间形成的具体的权利义务关系

4、物业管理法律责任：

是指物业管理活动的民事主体、行政主体和行政相对人对自己违反物业管理法规的行为应该承担的具有国家强制性和不利性的法律后果。

5、相邻关系：

是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人、用益物权人或占有人，在行使不动产的所有权或使用权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利和义务关系。

6、酬金制：

指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

7、包干制：

指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

8、管理规约：

是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。

9、住宅专项维修资金：

是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

10、物业管理纠纷：

是指自然人、法人、其他社会组织、国家有关行政管理部门相互之间在物业管理的民事、经济、行政活动中，因对同一项与物业有关或与物业管理服务有关或与具体行政行为有关的权利和义务有相互矛盾（对立、对抗）的主张和请求，而发生的争执。

二、简答：

1.什么是物业管理法规？

其调整对象有哪些？

2.请说出10个你熟知的物业管理法律法规

1、《宪法》2、《民法通则》3、《物权法》4、《物业管理条例》5、《城市新建住宅小区管理办法》6、《城市异产毗连房地产屋管理规定》7、《物业服务收费明码标价规定》8、《住宅共同部位共用设施设备维修基金管理办法》9、《前期物业管理招投标管理暂行办法》10、《物业服务企业资质管理办法》

6.试述物业管理法律规范的结构。

（1）假定——物业管理法律规范适用的前提。

（2）处理——物业管理法律规范的核心。

（3）制裁——物业管理法律规范的保证。

9.简述物业管理法律关系的构成要素。

其主体有哪些？

物业管理法律关系的要素是指构成物业管理法律关系的主体、客体和内容，这三者缺一不可，故称物业管理法律关系的三要素。

（1）业主

（2）非业主使用人（3）业主大会和业主委员会（4）开发商（5）物业服务企业（6）物业管理协会（7）行政管理部门（8）其他相关机构

13.物业管理法律责任的一般构成要素有哪些？

（1）存在法律责任主体

（2）违法者主观上有过错（主观故意或者过失）

（3）存在违法行为（4）有损害事实发生

（5）违法行为与损害事实之间有因果关系。

16.承担物业管理民事责任的方式有哪些？

（1）停止侵害

（2）排除妨碍（3）消除危险（4）返还财产（5）恢复原状（6）修理、重作、更换（7）赔偿损失（8）支付违约金（9）消除影响，恢复名誉（10）赔礼道歉

17.物权的特点是什么？

有哪些种类？

物权的特征

（1）物权是绝对权

（2）物权以物为客体（3）物权以对物进行支配并享受其利益为内容（4）物权具有排他性（5）物业具有法定性（6）物权具有追及权和优先权效力（7）物权的设立必须公示

物权的种类

（1）自物权和他物权

（2）动产物权与不动产物权（3）完全物权与限制物权

18.物业权属的特征是什么？

有哪些种类？

物业权属的特征

（1）物业权属的二元性

（2）物业权属的稳定性和变化性（3）物业权属的复杂性

（4）物业权属的国家干预性

物业权属的种类

（1）土地所有权和土地使用权。

（2）房屋所有权和房屋使用权（3）物业相邻权

19.相邻关系的概念及特征？

相邻关系：

是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人、用益物权人或占有人，在行使不动产的所有权或使用权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利和义务关系。

特征

（1）相邻关系的主体是两个以上相邻不动产的所有人、用益物权人或占有人。

（2）相邻关系是因为不动产的毗邻关系而产生的。

（3）相邻关系的客体是行使不动产权利所体现的利益，这种利益可能是财产利益，也可能是非财产利益。

（4）相邻关系的基本内容是相邻一方有权要求他方为自己行使不动产所有权或使用权给予必要方便的权利和他方应当给予必要方便的义务。

21.相邻不动产各方应按什么原则处理彼此间的关系？

（1）有利生产、方便生活、团结互助、公平合理；

（2）依法处理、兼顾习惯的原则。

22.《条例》确定了那些基本制度？

业主大会制度；管理规约制度；前期物业管理招标投标制度；物业承接查验制度；物业服务企业资质管理制度；物业管理从业人员职业资格制度和住宅专项维修资金制度。

25.试述在正常使用条件下房屋建筑工程的最低保修期限。

26.住宅室内装饰装修活动有哪些禁止行为？

27.物业管理服务有哪些特点？

物业管理服务的公共性和综合性

物业管理服务受益主体的广泛性和差异性

物业管理服务的即时性和无形性

物业管理服务的持续性和长期性

30.物业服务企业在安全事故中的义务有哪些？

1、发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失；

2、及时向有关行政管理部门报告事故；

3、协助做好救助工作。

31.物业服务企业维护物业管理秩序的主要方式有什么？

1、履行告知义务2、履行制止义务3、履行报告义务

32.物业服务收费的成本构成有哪些？

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业服务企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用；

9、经业主同意的其他费用。

34.《条例》规定的业主的权利和义务有哪些？

权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

　　（六）监督业主委员会的工作；

　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　（五）按时交纳物业服务费用；

　　（六）法律、法规规定的其他义务。

36.业主大会的职责和表决规则有哪些？

职责：

1、制定和修改业主大会议事规则；

2、制定和修改管理规约；

3、选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

4、制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

5、选聘和解聘物业服务企业；

6、筹集和使用专项维修资金；

7、改建、重建建筑物及其附属设施；

8、改变共有部分的用途；

9、利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用；

10、有关共有和共同管理权力的其他重大事项。

表决规则:

1、专有部分占建筑物总面积；业主人数。

2、2/3表决权事项：

筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施两项。

3、1/2表决权事项:

其他重大事项。

37.业主委员会的职责有哪些？

①执行业主大会的决定和决议；

②召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

③代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

④及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

⑤监督管理规约的实施；

⑥督促业主缴纳物业服务费用及其他相关费用；

⑦组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

⑧协调业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

⑨业主大会赋予的其他职责。

39.如何理解管理规约的概念、内容和法律效力？

管理规约：

是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。

内容：

①物业的使用、维修、管理；

②专项维修资金的筹集、管理和使用；

③物业共用部位的经营与收益分配；

④业主共同利益的维护；

⑤业主共同管理权的行使；

⑥业主应尽的义务；

⑦违反管理规约应当承担的责任。

管理规约的效力

理解管理规约法律效力应注意：

管理规约对物业使用人也产生法律效力；

管理规约对物业继受人自动产生效力。

41.《物业承接查验办法》对物业承接查验的条件是如何规定的？

（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

  （五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

 （六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

（七）法律、法规规定的其他条件。

42.《物业承接查验办法》对物业承接查验的的程序是如何规定的？

①确定物业承接查验方案；

②移交有关图纸资料；

③查验共用部位共用设施设备；

④解决查验发现的问题；

⑤确认现场查验结果；

⑥签订物业承接查验协议；

⑦办理物业交接手续。

43.简述物业承接查验协议的作用。

44.试述承接查验的内容和重点。

内容　

（一）共用部位：

一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

（二）共用设备：

一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

（三）共用设施：

一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

l查验重点非其内在质量和安全性能，目的是避免承担不必要的责任风险。

45.什么是住宅专项维修资金及其使用原则？

住宅专项维修资金：

是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

规则：

住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

47.哪些项目禁止从住宅专项维修资金中列支？

①依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

②依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用

③应当由当事人承担的因