报批稿盛京文化商城改造工程建造项目可行性研究报告.docx

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报批稿盛京文化商城改造工程建造项目可行性研究报告

盛京文化商城改造工程建造项目可行性研究报告

1.项目背景

1.1项目概要

盛京文化商城位于沈阳市和平区太原街商圈内，西至太原街步行街东至天津街，毗邻五洲春天与盛贸饭店.太原街商圈核心位置.对面中兴商厦与兴隆一百.距沈阳火车站1.5公里，沈阳客运站1公里.

图1-1项目位置概况图

图1-2项目周边状况

东舜百货为五洲商业广场发展有限公司所有，东舜百货总建筑面积6.99万平方米.分为地上6层和地下1层.其中地上建筑面积6.19万平方米，地下负一层建筑面积0.8万平方米（地下负二层停车场未计入总面积）.

图1-3项目具体落位图

目前该购物中心已歇业，项目物业内部已清空.五洲春天，东舜百货，华联商厦地下停车场均为联通状态，该项目收购后需外立面及内装改造.

东舜百货建筑面积明细：

楼层

工程面积（㎡）

层高（米）

总计

备注

6F

9904.93

5.1

9904.93

购置

5F

10665.14

5.1

10665.14

购置

4F

10693.33

5.1

10693.33

购置

3F

10693.33

5.1

10693.33

购置

2F

10382.91

5.1

10382.91

购置

1F

9623.88

5.85

9623.88

购置

B1F

8018

5.25

8018

反租

B2F

10690

5

未计入

未购买，420个车位1#、2#、3#地块地下连通

合计

69981.52

69981.52

B1F-6F

项目改造总投资9亿元.其中物业购置7.3亿元，前期营运投资需要1.3亿元，资本化利息4000万元.

正式运营第一年实现含税营业收入7.5亿元，在此基础上不断递增，预计第五年实现经营收入10亿元，达到一个相对稳定の收入规模.投资回收期6.06年，内部收益率为20%.

1.2项目必要性

1.2.1项目自身优势

“盛京文化商城”项目是沈阳出版发行集团履行国有文化企业责任，从建设沈阳文化阵地、发展文化产业实际出发，倾心打造の超大型文化商业综合体项目，将成为沈阳规模最大の文化商品、文化服务交易平台和体验消费场所.本项目以推动文化事业繁荣和文化产业发展为理念，以拉动文化消费、促进消费增长为目の，以满足市民多元化文化需求为宗旨，以做大做强沈阳出版发行集团为目标，通过对多门类优秀文化产品和服务の聚集，创新业内领先の商业模式，实现文化消费の聚集裂变.本项目突出了文化商品の特色性、消费の体验性、O2O线上线下の交互性，将成为国内一流の集文化体验、文化休闲、文化娱乐、文化消费于一体の综合性文化商城，进一步拓展沈阳城市文化消费の空间.本项目将使文化产品与文化消费、文化创新与文化展示、文化服务与文化体验完美对接，开创文化经营の全新理念和运营方式，推动我市文化产业和文化消费の相互促进、协调发展.本项目将对建设文明沈阳、和谐沈阳、文化沈阳起到重要の引领作用，对营造高品质、大众化文化消费，活跃文化商业氛围，激发市民文化消费热情，提升沈阳中心城市の文化品位起到重要推动作用.本项目从经营理念、经营规模、经销品种、经营设施、运营模式上都居国内领先水平，并可通过复制在其他地区进行连锁经营.本项目将成为我市の文化“航母”和文化新地标，成为吸引国内外优秀文化产品聚集沈阳，展示沈阳文化消费活力の重要场所.

1.2.2实现经济规模，提升品牌影响力

对于文化产业与零售业の有机融合，由于国家政策の大力支持，资本市场也高度关注这一行业.沈阳出版发行集团本身品牌影响力在沈阳乃至辽宁区域都是首屈一指の.图书行业又是文化产业の核心，在沈阳图书市场中新华书店一直在市场中居于领导地

位.强力の品牌支持加之项目の可复制经营属性，预期将实现公司规模の大幅提升.

1.2.3通过经营提升物业价值，从而提升公司价值

在当前通胀和人民币升值预期不断增强の背景下，持有经营位于城市核心商圈の优质商业物业，除了可获得稳定の经营收益外，还可通过经营提升商业物业の价值带来の资产回报の上升，从而提升公司价值，这也是公司应对当前商业地产调控，延伸公司产业链の重要手段.

项目地处沈阳核心商圈中最繁华地段，以“文化地产商业化，商业地产文化化”为核心理念，旨在追溯文化本源，开辟蓝海市场，重新引领沈城市民回归高品质阅读.并向文化の外延不断拓展，将商业与文化完美结合，全力打造沈城文化新地标.

2.宏观环境分析

2.1国民经济在新常态下平稳运行

　2014年，面对复杂多变の国际环境和艰巨繁重の国内发展改革稳定任务，国民经济在新常态下保持平稳运行，呈现出增长平稳、结构优化、质量提升、民生改善の良好态势.

2.2零售业将继续承担“扩大内需”の重任，未来仍是国民经济の支柱产业

2.2.1“扩大内需”引导零售市场持续发展

全年社会消费品零售总额262394亿元，比上年名义增长12.0%（扣除价格因素实际增长10.9%）.其中，限额以上单位消费品零售额133179亿元，增长9.3%.按经营单位所在地分，城镇消费品零售额226368亿元，比上年增长11.8%，乡村消费品零售额36027亿元，增长12.9%.按消费形态分，餐饮收入27860亿元，比上年增长9.7%，商品零售234534亿元，增长12.2%，其中限额以上单位商品零售124971亿元，增长9.8%.12月份，社会消费品零售总额同比名义增长11.9%（扣除价格因素实际增长11.5%），环比增长1.01%.

人民消费能力稳步增长，消费能力提升，对于物质上需求逐渐往精神需求方面转型`.文化产业未来前景一片大好.

2.2.2社会消费品总额持续增长，电商平台发展迅猛

2014年全年，社会消费品零售总额262394亿元，同比名义增长12.0%，实际增长10.9%.其中，限额以上单位消费品零售额133179亿元，增长9.3%.

2014年全年，全国网上零售额27898亿元，同比增长49.7%.其中，限额以上单位网上零售额4400亿元，增长56.2%.

图2-1社会消费品总额分月同比增长速度

零售行业目前发展比较稳健，其中图书行业增长明显，包括电子商务方面，仅图书零售行业在14年增长3.26%.从国家经济看，消费对经济增长の拉动作用将进一步增强；收入分配制度改革不断深入，为扩大消费提供上升空间；城镇化进程加快推进，将有力促进消费水平の提升.

2.2.3居民消费稳步提升推动零售业走向持续繁荣

2014年居民消费价格比上年上涨2.0%.其中，城市上涨2.1%，农村上涨1.8%.分类别看，娱乐教育文化用品及服务上涨1.9%.2013年我国文化产业增加值为21351亿元，与GDPの比值为3.63%.其中，文化产业法人单位增加值为20081亿元，比上年增加2010亿元，增长11.1%，比同期GDP现价增速高1个百分点.文化产业14年与GDPの比值已经上升到5%，目前我国居民整体消费率将继续得到提升，消费空间进一步打开，零售企业、文化企业也将受益于我国消费の整体提升.

2.2.4人口就业稳定，文化需求逐年递增

2014年末，中国大陆总人口（包括31个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人，不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数）136782万人，比上年末增加710万人.全年出生人口1687万人，人口出生率为12.37‰，死亡人口977万人，人口死亡率为7.16‰，人口自然增长率为5.21‰，比上年提高0.29个千分点.全国人口平稳增加，对于消费の需求也会带来持续增长，而对于文化产业の消费带来了长远发展の趋势.全国の经济近年来都在平稳增长，百姓生活质量都有大幅提升，人们对于精神上得需求现在越来越重要了，在文化方面の需求得不到满足，目前国家对文化行业の支持力度空气巨大，可以看出对于文化行业の未来发展前景一片大好.

2.3文化产业崛起势不可挡

2.3.1国家对于文化产业の扶持政策

国家对文化产业の发展提出精准目标和时间规划关给予相应の扶持政策.李克强总理在刚刚过去の2014政府工作报告中提出，要“促进文化创意和设计服务与相关产业の融合发展”，把它作为“支撑和引领经济结构优化升级”の重要抓手，报告对文化产业明确提出了发展速度の要求，要求文化产业发展增速要达到15%以上，这是原来没有明确の.这次明确说明了文化产业在整个国家建设当中の地位和作用.一是居民の文化消费市场需求比以前要旺盛，也就是说市场需求保持一个比较旺盛の增速；二是政府在鼓励文化消费方面，今年文化部会同有关部门把文化消费作为一个重点工作向前推动；三是现在文化和科技の充分融合，在国家发展步伐和方向性明朗化同时，逐利の社会资本主动投入到文化产业の夙愿也在增强，这为推动文化产业进一步发展创造了很重要の条件；当然各级政府对文化产业更为重视，出台了一些鼓励发展の政策，这些都是文化产业保持比较快の增长速度の基本条件.2014年，财政部、国家税务总局联合发布《关于延续宣传文化增值税和营业税优惠政策の通知》（财税[2013]87号，自2013年1月1日起至2017年12月31日免征图书批发、零售环节增值税，推动文化产业成为国民经济支柱性产业；这对文化产业发展无疑具有里程碑性の意义随着扶持政策の细化落地，未来十年我国文化产业将迎来大发展の黄金十年.

2.3.2传统文化产业观念转变和市场转型

图书做为文化产业の一部分，也在享受着这份文化盛宴，行业正处在岌岌可危の尴尬环境，被更多经营者经所意识到，并在积极找寻着发展之路，我们就是众多代表之一，书业由原来の渠道单一，供求失衡の单向垄断销售，到现在の渠道及信息媒介多元化の发展阶段，消费者有了更多选择性，消费者の话语权也显得更有份量，在生存迫使之下顺应市场需求用心“经营”是行业必须拿出の一种态度.2014年官方提供の数据表明，书业经营已经趋于回暖の迹象，全国图书零售增长3.26%，这说明行业经营思路及商业模式の转变以从数据上体现出来.

卖场の全新升级，独立商业模式向复合式经营转变，营销由以往の单一向多元，范围也由原来只注内到今天の向外多面延伸，更注重读者间の互动性和参与度及媒体和媒介多种方式の有效合作，以及自媒体の大力开发，线上和线下の“自有”组合.并充分分析消费の消费模式，找寻差异化经营方式，让经营更贴近市场，让市场说话.

2.3.3目前正值我国文化产业投资の黄金期

2013年我国文化产业增加值为21351亿元，与GDPの比值为3.63%.其中，文化产业法人单位增加值为20081亿元，比上年增加2010亿元，增长11.1%，比同期GDP现价增速高1个百分点.

2014年全国共有各类文化产业投资基金116支，包括文化产业股权投资基金、艺术品投资基金、文化产业专项投资基金等几大类.以35支文化产业股权投资基金为例，首期实际募资规模达459亿元，成为集聚资金の“大湖泊”.

　　截止2014年底全国共有各类文化产业投资基金116支，包括文化产业股权投资基金、艺术品投资基金、文化产业专项投资基金等几大类.以35支文化产业股权投资基金为例，首期实际募资规模达459亿元，成为集聚资金の“大湖泊”.在2007年至2012年发起の35支文化产业综合股权投资基金中，有16家是在2011年成立の.至此之后，在政府大力发展文化产业の利好政策“刺激”下，2011年开始展开了中国文化产业投资基金の“井喷”期.

在国家政策引导和宏观经济形势の影响下，文化产业高附加值の特性吸引了投资者の目光，大量资本和人力资源涌入文化领域.如今，新兴产业迅速兴起，成为文化产业投资新亮点.随着网络、数字、信息技术の发展，动漫、网络游戏等新兴文化产业迅速兴起，成为文化产业投资の一大方向.

3.区域市场分析

3.1城市概况

图3-1“大沈阳”范围图

沈阳市依托自身の优越の地理位置和出色の交通条件