政府办公楼项目建议书.docx
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政府办公楼项目建议书
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称：
莲都区“古堰画乡”服务中心
1.1.2承办单位概况：
丽水市莲都区大港头镇城镇建设发展有限公司系国有企业，成立于2002年7月，注册资本150万元，职工6人。
公司实行董事会领导下总经理负责制。
公司成立以来完成792米长坛头嘴河道改造工程，原工业园区南地块59767m²土地的征用，完成玉溪路一期430m的建设，改善了“古堰画乡”城镇基础设施，促进了大港头镇经济发展。
1.1.3项目建议书编制依据
1.古堰画乡（2005—2020）总体规划
1.1.4项目提出的理由和过程
1、解决“古堰画乡”服务中心办公的需要
目前，大港头镇政府承接莲都区“古堰画乡”的公务和服务工作，现在的办公用房是七十年代初建造，为砖木结构，古老陈旧，大部分需要翻修；屋顶为小青瓦屋顶，因年久失修，存在安全隐患，严重影响政务人员的日常办公。
因此，按照“古堰画乡”规划要求，急需新建一幢综合性服务用房，以确保“古堰画乡”行政事务的日常工作。
2、符合“古堰画乡”总体规划的要求
为配合大港头城市化建设的需要，莲都区“古堰画乡”服务中心建设必须符合城镇总体规划。
根据古堰画乡近期规划图显示，“古堰画乡”服务中心地址拟选在大港路东侧，玉溪路南侧及通坪路西边地块。
3、“古堰画乡”服务中心的建设将促进“古堰画乡”雏形的尽快形成。
原大港头镇具有独特的区域、自然、人文环境优势和一定的文化底蕴，是中国摄影之乡和巴比松油画基地的发祥地和活动中心，发展旅游文化产业的基础较好，每年须接待大量的画家、摄影家及中外游客。
“古堰画乡”服务中心建设是树立一个现代化城镇形象的代表。
原大港头镇没有服务中心，办公条件和接待游客的设施落后，很不适应“古堰画乡”文化产业园区的形成，因此，必须尽早完成“古堰画乡”服务中心的建设工程。
1.2项目概况
1.2.1拟建地点：
拟建莲都区“古堰画乡”服务中心的地点在大港路东侧，玉溪路南侧及通坪路西边地块。
1.2.2建设规模与目标：
用地5400平方米（合8.1亩），总建筑面积5518平方米（其中地下车库718平方米）。
1.2.3主要建设条件：
项目建设符合古堰画乡总体规划，建设场址已定点，项目建设得到莲都区政府和有关部门的支持，道路、水、电等市政基础设施已配套，建设条件好。
1.2.4项目投入总资金
项目总投资1058万元，建设资金由莲都区财政安排解决。
1.2.5主要技术经济指标
主要经济技术指标
名称
单位
数量
备注
总征地面积
m²
5400
总建筑面积
m²
5518
其中地下车库718
建筑占地面积
m²
1276.7
容积率
0.89
建筑密度
%
23.64
绿地面积
m²
1620
绿地率
%
30
地上停车位
个
22
地下停车位
个
20
第二章需求分析与建设规模
2.1需求分析
莲都区大港头镇位于丽水市区西南23千米，是莲都区第二大镇。
镇区位于镇境北部，濒临瓯江中游大溪，属河谷平原，辖区面积约为10平方公里，下设1个居委会，5个行政村。
2004年底建成区面积0.5平方公里，人口0.32万人。
城镇规划到2020年建设总用地3.4平方公里，人口2万人。
镇区是大港头镇政治、经济、文化中心，是省内外著名的“丽水巴比松”画派和专业美术写生创作基地“在水一方写生创作中心”，2004年接待美术师生4万人次，也是竹木制品、农副产品的集散中心。
大港头镇现有耕地1.02万亩，人均耕地0.84亩，全镇农村劳动力7139人。
近年来经济社会发展迅速，工业经济持续稳步增长。
2004年底，实现工农业总产值30969万元，其中农业总产值8461万元，工业总产值22508万元。
全镇基本普及九年制义务教育。
不同层次类型的文化娱乐设施，可基本满足群众的要求。
农村体育活动较为丰富，各项事业健康发展，先后被评为市工业强镇、市教育强镇、省体育先进镇、省安全生产单位、省村镇建设文明镇和市山花工程优秀乡镇。
是国家级小城镇经济综合开发示范镇。
莲都区“古堰画乡”服务中心建设工程将促进“古堰画乡”雏形的尽快形成。
大港头镇至今保持着江南古镇自然古朴的风貌，有坪地江中小岛、大大小小的古村落和古樟树群等。
一条瓯江贯穿全境，自然风光非常秀美，江北面有建于公元505年（距今1500年）的通济堰、保定村的青瓷古窑址。
50年代起，就常有画家、摄影家、国内外游客到这里写生、采风、观光，更有一批扎根本土的“丽水巴比松”画派的画家，十几年坚持在这里创作，文化积淀厚重，氛围浓厚。
比邻的莲都区东西岩、龙泉凤阳山、缙云仙都、青田石门洞等都是国家级和省级著名风景区。
该镇区水陆交通便捷，龙丽、丽龙高速公路在此处有出口。
2000年，“在水一方写生创作中心”在大港头成立，中心占地60多亩，可同时接纳300人创作生活。
作为浙江省唯一一家专业接待美术创作单位，专为来自全国各院校的美术类师生画家、摄影家提供接待服务，与全国十多个省市四、五十家院校建立了长年业务联系，其中中国美院、中央美院等专业院校每年定点在该中心创作实习。
2004年接待师生近4万人次。
通过该中心的窗口作用，大港头在省内外美术界已有较高的知名度。
1.办公用房
本次计划入迁有大港头镇政府各部门、“古堰画乡”服务中心、镇建设所等单位共70人。
其中大港头镇政府各部门编制33人、“古堰画乡”服务中心9人、镇建设所5人、镇农技站6人、镇计生站4人、镇执法中队8人、镇工业办公室5人。
根据国家计委计投资（1999）2250号文件《党政机关办公用房
建设标准》的规定，大港头“古堰画乡”服务中心属于三级办公用房，编制定员每人均建筑面积为16-18平方米（会议室另计），编制定员100人以下取上限，据此计算办公用房建筑面积：
70×18=1260平方米。
2.公共用房
大港头“古堰画乡”服务中心公共用房由办公室、办事大厅、多功能厅、阅览活动室、会议室、接待室、储藏室、卫生间、门卫用房等组成。
（1）办事大厅建筑面积约500M2。
（2）多功能厅建筑面积约320M2。
（3）阅览活动室建筑面积约180M2。
（4）会议室建筑面积约500M2。
考虑到全镇各种代表大会和各种业务会议召开的需要，拟建1个建筑面积为320M2大会议室和2个建筑面积为90M2小会议室。
（5）接待室建筑面积约72M2
（6）储藏室、卫生间、门卫用房等为360M2
其中：
储藏室：
建筑面积约为100M2
卫生间：
1＃楼每层设1个，使用面积约为5×24=120M2
2＃楼底层设1个，使用面积约为18M2
合计使用面积为138M2，建筑面积约为138÷60%=230M2
门卫用房：
建筑面积约30M2
（7）合计：
建筑面积约1932M2
3.设备用房
主要是配电房，建筑面积约30M2
4.食堂建筑面积约528M2
5.集体宿舍
平均每人使用面积约为18M2，35人×18M2/人=630M2，建筑面积约为630÷60%=1050M2
6.附属用房
由地下车库（辆）等组成，建筑面积约718M2
7.合计建筑面积为5518M2
2.2建设规模
总建筑面积5518M2面积，其中地下车库718M2。
地上停车位22个，地下停车位20个。
用地面积5400M2（合8.1亩）
第三章场址选择
3.1场址现状
3.1.1地点与地理位置
大港路东侧，玉溪路南侧及通坪路西边区块。
3.1.2场址土地权属类别及占地面积
项目场址土地权属于河边金村集体所有，占地面积5400m²（合8.1亩）
3.1.3场地现状
项目场地为农用耕地
3.2场址建设条件
3.2.1地形、地貌条件
场址为一块农田，地势平坦，海拔68.8～70.14米（黄海基面），地势较平坦。
该用地为非抗震设防区。
3.2.2工程地质、水文地质条件
大港头镇镇域属华南褶皱系浙南褶皱带，构造活动以褶皱为主，伴有断裂，形成一系列凹陷盆地和沟谷。
镇域先后受白垩纪、侏罗纪构造活动影响，主要地壤为粉质粘土、亚粘土、卵石、砾石和砂土等。
大港头镇区处于江边一级阶地上，属河流冲积堆积地貌：
地下水埋深一般在地表以下1.5-2.5米，4-8米以下地下水丰富：
地基承载力一般。
镇区南部沿山麓一带为洪积地貌，土质呈二元结构，上部为粉细砂、轻亚粘土等，地基承载力为10吨/m²：
下部为砾石层，地基承载力为25吨/m²。
3.2.3气候条件
大港头镇属中亚热带季风气候，冬夏较长，春秋较短，四季分明，温暖湿润，日照充足，雨量充沛，无霜期长。
最热月（7月）平均气温35℃,最冷月（1月）平均气温6.0℃，极端最高气温41.0℃，极端最低气温-14.0℃，年平均无霜期250天以上。
气温垂直递减明显，镇域南北温差一般在3.0-6.0℃。
年平均降水1485MM。
雨量丰富，季节分配不均，降水集中于3-6月和8-9月。
3-4月为春雨，6月初-7月初为梅雨期，雨量约占全年的52.3%，8-9月为台风雨，约占全年的18.6%。
常年多东北风。
3.2.4城镇规划及社会环境条件
拟建场址符合大港头城镇总体规划的要求。
3.2.5交通运输条件
城镇内部路网采用方格网道体系，路网规划标准。
场址离53省道只有100多米，交通运输方便。
3.2.6公用设施社会依托条件
大港头镇现有一座35KV变电所，该供电量为3.15+6.3KVA。
沿道路两边人行道上埋设电力管线，项目供电可直接接入电力管体。
玉溪路旁边已埋设自来水管线、项目用水从自来水管线直接接入。
3.2.7防洪设施条件
镇区按20年一遇设计防洪设施，完善堤防，使堤防全线达到1.7M以上，规划防洪镇区下游提高71.75M（黄海高程），镇区上游提高72.50M（黄海高程），安全超高0-0.75M。
3.2.8征地、拆迁、移民安置条件
由于本项目新建莲都区“古堰画乡”服务中心属大港头镇公共设施，对改善镇区面貌、促进大港头“古堰画乡”文化产业发展和经济发展起到较大作用，因此深受群众欢迎，征地问题不大。
本项目无需拆迁和移民安置，只需征用土地。
3.2.9施工条件
场地交通方便，地势平坦，施工条件良好。
第四章建筑方案
4.1建筑设计指导思想与原则
4.1.1总体建筑设计遵循“坚固安全，方便管理，功能齐全，体现文明”的原则。
布局合理，场内分区明确，流线简捷。
4.1.2布置紧凑，节约用地，与周围规划建筑关系相协调。
4.1.3符合大港头镇城镇总体规划。
4.1.4坚持“统一规划，分布实施，考虑周全，协调发展”
4.1.5总平面布置尽可能合理，绿地率、建筑密度、容积率等指标尽可能符合规划要求的原则。
4.2项目总体规划方案
4.2.1总平面布置和功能要求
项目建设场址位于大港路东侧，玉溪路南侧及通坪路西边区块，是城市的中心区块，布置时要体现街面景观和城市规划要求；功能上要求要考虑镇里对外服务用房，办公用房、会议用房、集体宿舍、食堂、文化娱乐活动场所。
南面1＃楼中间为5层，两边为4层的办公综合楼。
西北角2＃楼为3层食堂集体宿舍楼。
1＃楼地下为地下车库。
绿地布置1＃楼东面和南面、2＃楼东南面以及场址东北角，篮球场布置在场址东面。
主出入口设在北面，朝向玉溪路。
4.3建筑方案
4.3.1主要建筑方案描述
4.3.1.1建筑艺术与风格
建筑设计以适用、经济、美观为原则，立面要求简洁、美观、大方，要充分体现瓯江流域“生态”风貌。
4.3.1.2建筑特征与结构
1＃楼层数：
中间为五层，两边为四层，一层为办事大厅和办公室、小会议室、二层为办公室、三层为阅览活动室和办公室、四层为多功能厅和小会议室、储藏室、挡案室、五层为大会议室。
结构：
现浇框架。
2＃楼为三层，一层为食堂、二、三层为集体宿舍。
结构：
砖混。
表4-1主要建筑物明细表单位：
m²
名称
单位
数量
备注
1＃楼主楼
m²
3902
其中地下车库718
2＃楼东辅楼
m²
1586
门卫
m²
30
合计
m²
5518
4.3.2主要经济技术指标
名称
单位
数量
备注
总征地面积
m²
5400
总建筑面积
m²
5518
其中地下车库718
建筑占地面积
m²
1276.7
容积率
0.89
建筑密度
%
23.64
绿地面积
m²
1620
绿地率
%
30
地上停车位
个
22
地下停车位
个
20
4.4主要设备
分体式空调30台
立式空调18台
315KVA变压器1台
4.5配套设施
4.5.1供电
（1）用电负荷
80W/m²×3214m²=257KW
40W/m²×1586m²=63KW
20W/m²×718m²=14KW
合计334KW
（2）供电方案：
从玉溪路电网接入。
负荷等级为三级。
4.5.2给水
（1）最大日用水量估算
办公楼50L/人×70人=3.5m3
集体宿舍150L/人×35人=5.3m3
餐厅20L/人.次×300人.次=6m3
绿化1877m²×4L/日=7.5m3
其他用水22.3m3×15%=3.3
合计25.6m3
4.5.3排水
生活废水经处理后排入玉溪路市政管网，雨水经管沟排入玉溪路市政管网。
4.5.4弱电
主楼和辅楼均设置电话系统，办公楼进行综合布线。
第五章环境影响评价
5.1场址环境现状
本项目位于规划建设区域内，环境条件较好。
目前这一块地区正在建设中，施工期环境良好。
5.2主要污染物及其处理
5.2.1污染源
废水：
办公楼、办事大厅、多功能厅、食堂、宿舍等生活污水。
废气：
餐饮油烟气和汽车尾气。
噪音：
主要是多功能厅文艺活动的噪音，汽车行驶噪音。
废弃物：
主要是普通生活垃圾。
施工期间的废水、机械噪音、粉尘以及建筑垃圾。
5.2.2防治方法
废水：
生活废水采用清污分流，雨水、清水由排水管排入镇区排水管网，粪便污水经化粪池、隔栅池处理，厨房废水通过隔油池、隔栅池处理后排入镇区排水管网。
废气：
厨房燃料采用罐装液化气。
烹饪时产生的油烟气需经过油烟净化装置处理后从专用烟道向屋顶排放。
噪音：
多功能厅尽可能采用隔声墙体材料。
废弃物：
普通垃圾运入大院内的垃圾收集桶。
5.3建设过程对环境的影响
施工期间产生的噪音、粉尘、废水、建筑垃圾的防治，要求施工
单位在施工建设期间，加强环保管理，提倡文明施工、清洁施工，提高建设施工队伍的环保意识，对施工期间的废水、噪音、扬尘、固废等污染物，按照本建设项目环境影响表的要求，采取相应的防染防治措施，最大限度地降低其对环境的影响。
5.4环境影响评价
项目排放的污染物经过处理后，可达标排放，排放总量较小，对周围环境影响较轻。
周围环境对项目建成后的影响能符合环保要求。
项目在建设过程中，做到文明施工，认真执行“三同时”。
在环保上是可行的。
第六章消防、卫生
6.1消防
该项目建筑物耐火等级在二级以上。
项目可能产生火警的性质主要有二类：
车辆火警、建筑物火警。
可采取如下措施加以解决：
对于小范围火警，在1＃楼、车辆火灾的地点配备消防灭火器。
对车辆、建筑物里发生的大范围火警，在该场地内设立一个室外消火栓供水系统。
1＃楼设置室内消火栓给水系统。
并配置手提式干粉灭火器。
6.2卫生
餐厅严格按标准设计，做到主副食与熟食分开加工存放，设置消毒柜，保证餐具清洁卫生。
备餐室设洗手池。
餐厅工作人员设更衣室和卫生间。
卫生间要求达到国家二类标准，保持整洁、通风，并做到定期消毒。
第七章组织机构与定员
本项目属于老机构整体迁建，原有组织设置基本不变。
第八章项目实施进度
8.1建设工期
项目从土建开始到工程竣工验收止，建设期为12个月
8.2项目实施进度安排
2007年12月项目建议书编制审批
2007年1月项目可行性研究报告编制审批
2008年2月～3月初步设计编制审批
2008年3月～6月建设前期准备工作
2008年6月～2009年4月土建工程施工
2009年5月完成室外工程
2009年6月竣工验收
第九章投资估算与资金筹措
9.1投资估算
9.1.1投资估算依据
（1）《浙江省建筑工程预算定额》
（2）建设单位提供的当地建筑工程价格
（3）同类似建设项目的投资资料
（5）现行各类建设规费标准
9.1.2建设投资估算
9.1.2投资估算
（一）工程费用
1、建筑工程费
1＃楼1100元/㎡×3184㎡=350.2万元
地下停车库1700元/㎡×718㎡=122.1万元
2＃楼1000元/㎡×1586.25㎡=158.6万元
门卫、警卫800元/㎡×30.08㎡=2.4万元
道路、停车场90元/㎡×2000㎡=18万元
篮球场6万元
绿化50元/㎡×1620㎡=8.1万元
场地平整、大门、围墙15万元
供电设施及安装（含变压器）100元/㎡×5518㎡=55.2万元
给排水设施及安装（含室外）60元/㎡×5518㎡=33.1万元
消防、环保设施30万元
弱电设施及安装15万元
合计：
813.7万元
2、设备及安装费20万元
空调设备20万元
3、工程费用合计：
（813.7+20）=833.7万元
（二）其他费用
征地及补偿费168元/㎡×5400㎡=90.7万元
建设单位管理费15+（1058万元-1000万元）×1.2%=15.7万元
工程监理费833.7元×1.5%=12.5万元
勘察设计费833.7元×2.5%=20.8万元
前期工作费（含咨询费）5万元
白蚁防治费2元/㎡×5518㎡=1.2万元
市政基础设施配套费50元/㎡×5518㎡=27.6万元
合计：
173.5万元
（三）预备费
基本预备费（833.7+173.5）×5%=1007.2×5%=50.8万元
涨价预备费不计列
（四）总投资：
1058万元
9.1.3投资估算表
项目建设投资估算表
表9-1
序号
费用名称
金额（万元）
比例（%）
1
建筑工程费用
813.7
76.91
2
设备、工器具购置及安装费
20
1.89
3
其他费用
173.5
16.40
4
基本预备费
50.8
4.80
5
总投资
1058
100
分年投资计划表
表9—2单位：
万元
2008年
2009年
合计
合计
700
358
1058
财政拨款
700
358
1058
9.2资金筹措方式与来源
本项目所需资金1058万元，全部由丽水市莲都区财政拨款解决。
第十章社会评价
10.1项目对社会的影响分析
10.1.1莲都区“古堰画乡”服务中心的建设，将在一定程度上加快城镇化的进程，将有利于改善政府办公条件和环境，提高了接待能力，提高了政府办公效率。
促进周围区域范围经济的发展。
为创建“古堰画乡”文化产业园区的形成打下了基础，提高了城镇的品位。
10.1.2项目的建设将促进大港头镇“古堰画乡”文化产业园区的形成，将更好为外地企业来镇创办文化产业、旅游服务等行业提供服务，将促进大港头经济的发展。
10.1.3项目的建设符合大港头城镇总体规划修编（2005-2020），有利于大港头镇城镇化建设。
10.2项目与所在地区互适性分析
10.2.1各利益群体对项目的态度及参与程度分析
项目的建设将方便本地和外地企业和群众来大港头镇办事，因此，项目建设得到各企业和群众的支持。
项目的建设改善了机关的办公条件，将得到机关工作人员的支持。
10.2.2各级组织对项目的态度及参与程度分析
项目的建设，提升了“古堰画乡”的形象，加快了“古堰画乡”总体规划的实现，加快了“古堰画乡”现代化建设的步伐，项目的建设得到了丽水莲都区政府和有关部门的支持。
10.3社会评价结论
莲都区“古堰画乡”服务中心的建设，符合“古堰画乡”总体规划，莲都区政府和有关部门对该项目都很支持，企业和干部群众对该项目也很支持。
因此项目的建设是非常必要的。
第十一章结论
目前，大港头镇政府承接莲都区“古堰画乡”的公务和服务工作，现在的办公用房是七十年代初建造，为砖木结构，古老陈旧，大部分需要翻修；屋顶为小青瓦屋顶，因年久失修，存在安全隐患，严重影响政务人员的日常办公，因此项目建设十分必要。
项目建设符合大港头镇城镇总体规划。
项目总投资1058万元，总建筑面积5518平方米。
项目社会效益显著，得到莲都区政府和有关部门的支持，场址已规划定点，建设条件初步具备。
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