园区物业管理方案.docx

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鹏豪园物业管理方案

目录

一、概述

（一）鹏豪园物业概况………………………………………………1

（二）深圳市新思维物业管理有限公司简介…………………………1

二、管理策划

（一）管理模式………………………………………………………5

（二）管理承诺、标准及管理范围与深度…………………………6

（三）管理措施………………………………………………………9

三、管理实施

（一）管理构架及职责……………………………………………10

（二）管理处内部运作机制………………………………………13

（三）人员配备、培训及管理………………………………………15

（四）建筑物及公共设施的维护管理…………………………21

（五）装修管理…………………………………………………23

（六）机电设备的维护管理……………………………………25

（七）环境管理…………………………………………………28

（八）治安、车辆、消防管理………………………………………30

（九）社区文化活动及便民服务……………………………………34

（十）档案资料建立及管理……………………………………35

（十一）物资配备………………………………………………37

（十二）财务收支测算…………………………………………41

一、概述

（一）鹏豪园物业概况

鹏豪园为集休闲购物、金融、酒店及住宅于一体的综合性住宅大楼，位于西安市含光路南段1号，东邻陕西工业展览馆，西接西安西新技术开发区，南至唐城宾馆、小寨商业中心及高校文化区，北通环城路。

地理位置得天独厚，居中而延伸四面八方。

鹏豪园内建有13000多平方米的大型购物中心、1500平方米的金融中心、32000多平方米的高层豪阁住宅、6000平方米的地下停车场以及一座30000多平方米的五星级鹏豪大酒店。

鹏豪园主要设备及系统有：

配电系统：

城市网供电、1000KW柴油发电机1台

给排水系统：

空调系统：

2326KW空调2组，13组立、卧式空调机组

电梯系统：

10部自动升降梯

消防系统：

自动报警系统、自动喷淋消防系统

智能化系统：

电视监控系统、门禁系统等

（二）深圳市新思维物业管理有限公司简介

深圳市新思维物业管理有限公司是一家由深圳市机关事务管理局控股并具有独立法人资格和国家一级、深圳市甲级物业管理资质的物业管理企业，系深圳市物业管理协会常务理事单位。

新思维物业自创立以来，一直坚持以人为本，涵养素质，确立了：

★“团结、务实、创新、优质、高效”的企业精神；

★“业主至上、优质高效、诚守信誉”的服务宗旨；

★“科学、严谨、高效”的质量方针；

★“追求卓越、永创一流”的经营目标；

★“低成本运营和高效优质服务相结合”的经营模式；

★以深圳市为中心，辐射广东各市乃至全国的以管理政府机关办公楼、高级住宅区、商业区、工业区、市政设施等为主的经营格局。

长期以来，新思维物业对自己所辖物业的管理水平均定位于《全国物业管理示范大厦（小区）》标准，做到所辖物业（达到参评年限及要求）悉数获得“全国物业管理示范大厦（小区）”称号，成为全国“含金量”最高的物业管理公司之一，拥有“国优”物业管理单位数量居全国前列。

经过市场的磨炼和洗礼，新思维物业已积累了丰富的物业管理经验，创立了知名的物业管理品牌，形成了自己的品牌优势、管理优势，并保持着强劲的发展势头。

1．品牌优势

★1997年和1998年，公司所管理的深圳市龙岗区政府、法院、检察院大厦分别荣获“全国城市物业管理优秀示范大厦”称号；龙岗区愉园新村、上围新村荣获“全国城市物业管理优秀住宅小区”称号。

★1999年至2002年，所管理的深圳市人民检察院、龙岗区地税分局、妇儿活动中心、布吉镇政府大厦、城市花园和福园小区分别获“深圳市物业管理优秀大厦（小区）”称号，广州市中级人民法院获“广州市物业管理优秀大厦”称号，愉园新村、城市花园先后获“深圳市安全文明小区（标兵）”称号。

在2001年进行的广东省物业管理示范大厦（小区）的考评中，公司管理的深圳市中级人民法院大厦和顾问管理的东莞东泰花园以优异的成绩通过了考评验收，而且深圳市中级人民法院大厦在全省的物业管理考评中总分第一，该物业2002年已顺利通过国家示范大厦考评验收，获得“全国物业管理示范大厦”称号。

★2001年，深圳市中级人民法院大厦被深圳市政府命名为深圳市物业管理行业唯一对外“文明示范窗口”。

2．管理优势

（1）理念优势——以不断提升服务水平为指导思想

理念是企业的灵魂所在，是员工动力的源泉。

新思维物业以不断提升服务水平为工作的指导思想，以“开拓创新、永创一流”的精神为理念，不懈追求更高的服务境界，激励员工的创造性思维和创造力。

在这种理念的支持下，近年来，新思维物业所管辖的众多项目中，未出现过一例有效投诉。

以“没有最好，只有更好”为基础，我们引伸出了以下独具特色的理念：

“最优”理念；“探索、学习、创新、提升、领先”理念；“换位思考”理念以及“零磨合”、“零风险”、“零干扰”、“零缺陷”等理念。

我们以优势服务为鹏豪园开发商解除后顾之忧，并不断提升鹏豪园物业价值。

●最优理念

即每个员工都有明确的职责范围，在服务过程中遇到的任何问题，都要设计出几套解决问题的方案，从用户（使用人）的角度、经济的角度选择一个最佳的解决方案，达到最佳的效果。

同时以最优理念为根本引伸出了几种提供优质服务的措施：

“快捷服务”、“机务作风”、“便民服务”等。

“快捷服务”即在接到用户需求信息或任务时，要求我们的员工立即行动并迅速解决问题，体现“效率就是生命”的精神；“机务作风”即是采用严谨细致的航空系统维护管理方法，对每一项工作都严格按程序认真细致地去完成；“便民服务”即向业主（用户）提供咨询导向、室内维修等正常物业管理范围以外的服务，体现新思维物业的“周到服务”。

●探索、学习、创新、提升、领先

即在管理政府办公楼、住宅区、工业区、“农村城市化”自然村等领域进行不懈地探索，寻求适合这些领域的管理方法。

通过学习国内外先进的管理理论与方法，与自身的实践相结合，创造性地提炼出独具特色的新的管理方法。

将这种新的方法再运用到实践中，进一步升华提炼，达到管理水平不断提高并领先于行业。

●换位思考

凡事都要先设身处地站在业主（用户）需求的角度进行考虑，再反过来考虑如何满足业主（用户）的需求，把业主的满意作为工作的出发点和工作的最终目标。

“业主想到的我们已经做到，业主未想到的我们超前思维”，从而提供更适合业主（用户）需要的服务，满足业主（用户）的需求。

●零风险

我们着眼于长远承担物业管理责任，不断完善硬件与软件设施，确保物业的正常安全运行；注重物业相关保险事项，按照有关规定投保公共责任险、第三者责任险，并与开发商协商安排设备保险事宜，提高物业抗风险能力，解除后顾之忧。

●零干扰

在保证用户正常工作的前提下，对会妨碍用户的维修保养工作、清洁保洁工作，一律安排在物业使用频率最少的时短（如用户非上班时间等）。

同时，在维修保养工作中，维修人员必须先做好维修区域防护及警示等措施后，方可进行工作，维修完毕，立即清理现场，以避免造成污染和给用户带来不便。

●零缺陷

就是要求每一个员工都要细心谨慎，把工作上可能发生的缺陷（缺点）降低到“零”的一种管理方法。

零缺陷并不是说绝对没有缺陷，或缺陷绝对等于零，而是指以缺陷等于零为目标的管理理念，每一个员工都要在自己的工作职责范围内力争做到无缺陷，从而培养员工高度的责任感和严谨的工作作风，提高服务质量。

（2）技术优势——技术过硬、装备精良的楼宇设备管理队伍

新思维物业成立伊始，即开始管理设备先进、智能化程度高的政府办公楼宇，发展至今已管理着全国各地近三十个大型物业，积累了八年多的楼宇机电设备管理经验，公司目前拥有各类专业技术人员五十多名，百余名机电设备维修技术人员，配备有大量维修设备、维修仪器仪表和专用工具。

公司对电梯、中央空调、消防、给排水、供配电、保安监控以及先进的智能化系统等均制订了完善的技术管理规范和量化管理办法，能为鹏豪园制订出高效、可操作性强的设备管理方案，确保各系统的正常运行。

（3）经验优势——丰富的办公楼、住宅、商业楼宇物业管理经验

新思维物业目前管理着深圳市民中心、市府一办、市府二办、深圳市中级人民法院、检察院、龙岗区政府、布吉镇政府、龙岗区检察院、法院、地税分局、财政局、福田区检察院、盐田区检察院、地税大工业区分局、愉园新村、城市花园以及广州市中级人民法院、广州市东山区人民法院、广州市越秀区人民法院、山东省济南市中级人民法院、贵阳市时代广场、金辉大厦、龙门大厦、龙庭大厦等多个办公大楼、住宅、商业楼宇。

二、管理策划

为把鹏豪园创建成为星级生活、办公、商务区，我公司经过调查研究、精心策划，形成了一套适合鹏豪园物业特点的管理模式、标准及措施。

（一）管理模式

实行执行机构、责任机构、监督机构有机结合的“三位一体”的共管模式。

“三位一体”共管模式如下图：

监督机构

鹏豪园开发商

责任机构

龙城物业管理有限公司

执行机构

鹏豪园物业管理处

●监督机构——鹏豪园开发商

可通过行使以下权利，对本公司及物业管理处的管理行为进行监督。

□组织对管理工作的抽验、检查，审查管理效果。

□可通过与物业管理处以会议或其它的形式，评审鹏豪园管理状况，交流意见。

□可即时就管理中的问题向管理处或公司投诉。

□审议管理处的重大事项。

●责任机构——新思维物业管理有限公司

是鹏豪园物业管理目标的最终责任人，负责对鹏豪园物业管理状况的整体监控和指导，就物业管理状况对开发商和业主（住户）负责。

●执行机构——鹏豪园物业管理处

是鹏豪园物业管理的具体实施机构，对鹏豪园开发商和业主（住户）负责，对公司负责，保证物业管理的各项工作令开发商、业主（住户）满意。

（二）管理承诺、标准及管理范围与管理深度

1．管理承诺

l按“全国物业管理示范大厦”标准进行管理。

2．管理总体标准

l杜绝重大火灾事故、质量事故。

l环境卫生、绿化管理达标率100%。

l设备完好率达98%以上。

l房屋完好率达98%以上。

l有效投诉处理率100%

3．管理范围及管理深度

序号

物业管理

服务范围

管理深度

一

总体运作

1．制定创优规划、实施方案，并落实到各班组、个人。

2．各项管理制度、服务质量标准、各工作岗位考核标准、奖惩办法完善。

建立健全持续有序、系统的全员、全方位、全天候、全过程、规范化的管理模式，在管理的空间上消灭肓区死角，时间上消灭空档和断点，形成具有内在驱动力，首尾衔接环环相扣的严密、科学、高效的管理格局。

3．用科学的方法和手段对大厦进行有效的管理。

4．管理人员有明显标志,整体素质高,遵守职业道德，语言规范文明。

5．主要负责人和业务骨干经过物业管理专业培训，有较强的事业心和开拓精神。

特殊工种人员均取得上岗证。

二

房屋管理

及维修养护

1．房屋图纸档案、资料齐全，管理完善。

2．各项房屋使用和维护管理制度完善明确,落实房屋管理责任人。

3．建立物业管理档案，各区域、楼层标识清晰，随时可查。

4．各区域及楼层有明显标志及引路方向平面图。

标识系统完整，功能明确。

5．无违章装修，无乱搭建，无乱张贴、悬挂等。

6．房屋本体公用设施整洁，公用楼梯、天台、通道、大厅无堆放杂