《工程经济学》课程设计报告doc.docx
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《工程经济学》课程设计报告doc
《工程经济学》课程设计报告
安东新区的某房地产住宅开发项目
经济评价
学期 2011-2012学年第二学期
系（院） 建筑工程学院
专 业 工程管理
年 级 ******
学号*********
姓名*****
指导教师 ********
日 期 2012年6月
第一章概述········································2
1.1本课题的目的·····································2
1.2设计内容要求·····································2
第二章项目概况······································2
2.1项目概况·········································2
2.2市场研究·········································2
2.3投资估算·········································3
2.4资金筹措·········································3
2.5项目成本·········································3
2.6销售收入·········································4
2.7税费·············································4
2.8其他·············································4
第三章编制报表、指标计算、风险分析················4
3.1项目总投资估算表·································4
3.2建筑工程费用估算表·······························5
3.3工程建设其他费用表·······························5
3.4投资使用计划与资金筹措表·························7
3.5营业收入、营业税金及附加估算表···················7
3.6利润与利润分配表·································8
3.7资金来源与运用表································9
3.8借款与还本付息表·································10
第四章项目经济评价··································11
4.1现金流量分析·····································11
4.2风险分析·········································14
第五章结论··········································15
附录·················································17
第一章概述
1.1本课题的目的：
通过市场供需研究和财务经济分析，对投资和和资金筹措，成本费用，销售收入，销售税金及附加等进行估算的基础上，根据国家现行财务制度及价格体系和项目评估的有关规定，从项目财务角度分析计算项目直接发上的财务费用和效益。
对项目预期进行进行可行性分析。
确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对该项目的经济可行性做出评价，为委托投资决策及来发项目融资提供依据。
1.2本课题的任务要求：
本课程设计是位于安东新区的某房地产住宅开发项目的经济评价。
根据给定的资料数据，综合运用“工程经济学”所学的各种知识和方法，对该项目进行经济评价并做出结论。
第二章项目概况
2.1.项目概况
随着安阳城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能进一步拓展，尤其是安阳新区的开发，现某房地产开发公司拟在安阳市东开发区开发一房地产住宅项目，该项目总规划用地总面积为130726.00平方米，总建筑面积为300538.91平方米。
其中住宅建筑面积为253690.50平方米，共包含32栋住宅楼，其中小高层（11层）共9栋，建筑面积为35300.20平方米；高层（18层、24层）共23栋，建筑面积为218390.30平方米；商业建筑面积为40000.52平方米；幼儿园4222.71平方米（不可销售），公共配套建筑2625.18平方米（不可销售）。
项目拟建规模和建筑面积分配
类型
建筑面积（m2）
建筑面积所占比例（%）
新
建
建
筑
高层住宅
218390.30
72%
小高层住宅
35300.20
11%
地区商业建筑
40000.52
13%
配套公建
2625.18
0.8%
幼儿园
4222.71
1.4%
----
2.2、市场研究
（一）安阳市东区开发区位优势：
安东区西起曙光路，东至京港澳高速公路，北起黄河，南至文昌大道，是未来的行政及居住核心区域，也是安阳市规划的重点发展区域，目前行政机关单位林立，配套设施不断完善，是未来最宜居的高档居住片区。
（二）安阳市普通住宅市场分析：
安东目前在售住宅项目主要分布在靠近市政府的易园以及文峰大道和中华路沿线，建筑形态一中高品质的高层和小高层为主，主力户型为120-150平方左右的三房，区域楼盘价格主要集中在3300-4000元/平方之间。
区域客户主要以私营为主，安东去机关单位公务员，企业中高层为主，还有部分来至周边县城的高收入客户。
（三）市场供需关系分析：
受政府高标准规划影响下，本区未来将有大量的写字楼，商业项目供应，建筑形式逐渐一纯高产品为主，且随着价格不断攀升，户型面积趋小，创新型产品将进入市场；板块房价随着CBD中央商务区建设力度的加强和高品质楼盘的增加，区域逐渐成为安阳市房地产市场价格的制高点；客户主要以在安阳工作和经商的中高收入客户为主，随着板块项目户型的创新和面积的紧凑实用性加强，客户年龄也要将趋于年轻化，长期前景较好。
2.3投资估算
根据安阳市的同类开发项目的实际情况，确定各项投资估算指标为：
商业建筑为2200元/m2，小高层住宅为1400元/m2，高层住宅为1800元/m2，幼儿园及公共配套设施均为800元/m2，其他工程费用见投资估算表，征地200亩，75万元/亩（已含相关税费），工程建设其他费用按照相关依据自行估算，经营资金不计。
建设期3年，投资比例为35%∶35%∶30%。
2.4资金筹措
本项目投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三部分，自有资金占开发建设投资的20%，实现销售收入以后，当年的销售收入（扣除税费）用于当年投资，如有盈余，结转下年，不足部分向建设银行贷款（年利率按8％计），为简化计算，现金流量的发生时点均遵循年末习惯法。
2.5.项目成本
（1）开发建设成本：
指项目的工程建设投资，包括建安工程费用、工程建设其它费和预备费。
（2）管理费用：
指开发企业、行政管理部门为管理和组织生产活动而发生的各种费用，按开发建设成本的5%计算。
（3）销售费用：
指开发建设项目在销售过程中发生的各项费用以及委托销售代理的各项费用。
其中，销售人员工资按销售收入的1%计算，广告费按销售收入的4%计算。
（4）财务费用：
指项目为筹集资金而发生的各项费用，主要指运营期间的利息净支出，自行安排借款偿还计划，按年利率为8％计息。
2.6.销售收入
拟在第一年对项目投资超过25%，并且工程基础部分完工后开始预售，第四年年末将房屋销售完毕，销售计划为10%∶40%∶30%∶20%。
依据周边项目的售价对该项目定价为住宅售价3500元/m2（均价），商业售价6000元/m2（均价），对第一年购房者优惠4%，对第二年购房者优惠2%，第三、四年按全价销售。
该项目无补贴收入部分。
2.7.税费
根据规定该项目需要缴纳以下税费：
营业税5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，所得税率25%，土地增值税按相关规定自行测算。
2.8其他
房地产开发项目的基准收益率为12%。
数据不足的可自行增加数据，但要注明数据来源（若数据无法查到，可自行估算，但应说明估算理由）；若认为资料录所给数据不合理的可作调整，应说明理由。
第三章编制报表、指标计算、风险分析
3.1项目总投资估算：
据估算,本项目包括开发建设投资、期间费用、经营资金、建设期利息等总投资为89813.8万元人民币，可销售面积的单方造价为商业建筑2200元/平方米。
住宅建筑面积小高层1400元/平方米，高层1800元/平方米。
更详细的投资规划可能随设计的深入而调整
项目投资估（成本）算表
单位：
万元表3—1
序号
项目名称
计费基数
金额（万元）
备注
1
开发建设投资
78530.97
1.1
建安工程费
附表
55791.15
1.2
工程建设其他费用
19719.4
1.3
预备费
3020.42
2
建设期利息
2765.29
3
期间费用
9498.48
3.1
管理费用
3926.55
3.2
销售费用
5571.93
3.3
其他费用
0
4
合计项目总投资
90498.07
3.2建筑工建安工程费用估算表
建安费用估算表
单位：
万元表3—2
序号
工程项目或费用名称
单位
建筑面积
（㎡）
经济指标（元）
合计（万元）
备注
一
建筑安装工程
300538.91
53600.23
1
商业建筑
㎡
40000.52
2200
8800.12
2
住宅建筑面积
㎡
25369.50
44252.29
2.1
小高层（11层）
㎡
35300.20
1400
4942.03
2.2
高层（18，24层）
㎡
218390.30
1800
39310.26
3
幼儿园
㎡
4272071
800
337.82
不可销售
4
公共配套建筑
㎡
2625.18
800
210.02
不可销售
二
室外工程
2190.92
1
室外排水
系统
1.00
1500000
150.00
含消防
2
室外供电
系统
1.00
500000
50.00
3
道路
㎡
9401.00
150
141.02
4
绿化
㎡
4174.00
30
12.52
5
围墙
㎡
6861.00
260
178.39
6
电动大门
个
9
60000
54.00
7
电梯
个
1605.00
7，11层
个
9
250000
225.00
18,24层
个
46
300000
1380.00
三
总计
55791.15
3.3工程建设其他费用
工程建设其他费用表
单位：
万元表3—3
序号
项目名称
计费文件
计费基数
金额（万元）
备注
1
征地费
75万/亩
15000
含相关税费
2
建设单位管理费
财建[2002]394号
项目投资总概算
278.96
按建安费用近
似计算
3
招投标服务费
计价格[2002]1980号
中标金额
53.45
按建安费用近似计算
4
工程设计费
计价格[2002]10号
工程设计收费计费额
1413.18
按建安费用近似计算，专业调整系数取1.0，工程复杂程度调整系数取Ⅱ级1.0，附加调整系数取1，其他设计收费取0，浮动幅度值取0。
5
工程地质勘查费
计价格[2002]10号
总建筑面积每平米5元
150.27
速算方法
6
编制项目申请报告
计价格[1999]1283号
投资估算额
79.17
按建安费用近似计算，包括编制可行性研究报告。
不设调整系数
7
编制环境影响报告
计价格[2002]125号
投资估算额
29.29
按建安费用近似计算，包括编制环境影响报告书和报告表。
不设调整系数
8
评审环境影响报告
计价格[2002]125号
投资估算额
6.51
按建安费用近似计算，包括评估环境影响报告书和报告表。
不设调整系数
9
施工图审查
豫发改收费[2004]1555号
建筑工程设计收费
85.09
按6%取
10
工程量清单编制费
豫发改收费[2004]1765号
建安工程费
334.75
按2.5‰取
11
工程监理费
发改价格[2007]670号
工程概算投资额
931.80
按建安费用近似计算，专业调整系数取1.0，工程复杂程度调整系数取Ⅱ级1.0，高程调整系数取1，其他设计收费取0，浮动幅度值取0。
12
人防设施易地费
安计经房[2003]554号
按每平米1500元算
1273.99
6级以上防空地下室。
只算住宅部分，其他忽略不算
13
文物勘探费
豫价费字[1998]243号
用地面积*4.5元
58.83
速算方法
14
地震安全评价费
豫震发防（2000）12号
用地面积*1.5元
19.61
速算方法
16
合计
19719.4
3.4投资使用计划与资金筹措：
按照项目建设进度计划安排，本项目资金投入计划详见表4“投资计划与资金筹措表
投资使用计划与资金筹措表
单位：
万元附表3—4
序号
项目名称
合计
1
2
3
4
1
开发总投资
31336.54
31116.54
26759.65
1285.34
1.1
开发建设投资
78530.97
27485.84
27485.84
23559.29
1.2
建设期利息
526.63
526.63
305.82
157.41
1.3
期间费用
9498.48
2591.98
2591.98
2473.57
1127.92
1.3.1
管理费用
3926.55
1374.29
1374.29
1177.97
1.3.2
其他费用
1.3.3
销售费用
5571.73
541.40
2210.72
1961.88
1127.92
2
资金筹措
90498.07
31336.54
31116.54
26759.65
1285.34
2.1
自有资金
15706.19
14526.23
1179.96
2.2
银行贷款
6577.82
6577.82
2.3
销售收入
66178.68
10232.49
30156.58
26759.68
1285.59
本项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三个部分。
其中自有资金投入15863.22万元人民币，销售收入投入105309.38万元人民币，需向金融机构贷款4000万元人民币详见表4。
在估算中，考虑到当年投资是随工程的进度分期投入的，销售收入也是在一年中逐步实现的，故假定当年销售收入（扣除销售税费）全部用于当年投资，如有盈余，结转下年
3.5营业收入、营业税金及附加估算表：
营业收入，营业税金及附加估算表
单位：
万元表3—5
序号
项目
合计
1
2
3
4
销售比例
100%
10%
40%
30%
20%
1
营业收入
111438.5
10828.03
44214.56
33837.60
22558.40
1.1
住宅销售收入
87726.19
8524
34806.37
26637.50
17758.34
单价（万元/㎡）
0.34475
0.336
0.343
0.35
0.35
数量（㎡）
253690.5
25369.05
101476.2
76107.15
30738.1
1.2
商业用房销售收入
237132.1
2304.03
9408.17
7200.19
4800.07
单价（万元/㎡）
0.591
0.576
0.588
0.60
0.60
数量（㎡）
40000.52
4000.052
16000.21
12000.16
8000.15
2
营业税金及附加
6424.11
595.54
2431.79
2158.07
1240.71
2.1
营业税
5841.93
541.40
2210.72
1961.88
1127.92
2.2
城市维护建设税
406.93
37.90
154.75
137.33
78.95
2.3
教育费附加
175.26
16.24
66.32
58.86
33.84
3
土地增值税
629
62.9
251.6
188.7
125.8
注：
土地增值税采取四级超率累进计算，具体指标如下：
级数
土地增值额
税率（%）
速算扣除系数
1
增值额未超过扣除项目金额50%的部分
30
0
2
增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分
40
5%
3
增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分
50
15%
4
增值额超过扣除项目金额200%的部分
60
35%
3.6利润与利润分配表：
开发项目的税后利润等于销售收入扣除投资成本、销售费用和有关税金。
预计本项目的总税后利润为11675.08万元人民币。
利润与利润分配表
单位：
万元表：
3—6
序号
项目
合计
1
2
3
4
1
营业收入
111438.5
10828.03
44214.46
33837.60
22558.40
2
补贴收入
3
营业税金及附加
6424.1
541.40
2210.72
1961.88
1127.92
4
土地增值税
629
62.9
251.6
188.7
125.8
5
总成本费用
31336.54
31116.54
26759.65
1285.34
6
利润总额
13887.33
-21112.81
10635.6
4929.09
20019.34
7
弥补以前年度亏损
21112.8
10635.6
4929.09
5548.11
8
应纳税所得额
13887.33
13887.33
9
所得税
3471.83
3471.83
10
净利润
9915.50
9915.50
11
可供分配利润
9915.50
9915.50
11.1
提取法定盈余公积金
991.55
991.55
11.2
提取法定盈余公益金
495.77
495.77
11.3
投资方分配利润
5899.73
5899.73
11.4
未分配利润
2528.45
2528.45
12
投资净回收
3.7资金来源与运用表：
资金来源与运用估算表
单位：
万元表3—7
序号
项目名称
合计
1
2
3
4
1
资金来源
133722.51
31932.08
45394.52
33837.6
22558.4
1.1
自有资金
15706.19
14526.23
1179.96
1.2
销售收入
111438.5
10828.03
44214.56
33837.60
22558.40
1.3
贷款
6577.82
6577.82
2
资金运用
114064.71
31059.09
36239.14
31653.97
14260.63
2.1
开发建设投资
78530.97
27485.84
27485.84
23559.29
2.2
管理费用
3926.55
1374.29
1374.29
1177.97
2.3
财务费用
526.63
526.63
305.82
157.41
2.4
销售费用
5571.73
541.40
2210.72
1961.88
1127.92
2.5
营业税金及附加
6424.1
541.40
2210.72
1961.88
1127.92
2.6
土地增值税
629
62.9
251.6
188.7
125.8
2.7
所得税
3471.83
3471.83
2.8
应付利润
5899.73
5899.73
2.9
各期还本付息
8094.31
526.63
2179.34
2498.43
2350.02
3
盈余资金
19657.8
872.99
9155.38
2183.63
8297.77
4
累计盈余资金
19657.8
872.99
10028.37
12212
19657.8
3.8借款与还本付息表：
由于第一年自有资金与销售收入不足，则向建设银行贷款11515.29万元，年利率为8%，当年支付利息，本金分三年偿还，详细见表3—8：
借款还本付息估算表
单位：
万元表3—8
序号
项目名称
合计
1
2
3
4
1
借款还本付息
8094.31
526.63
2179.24
2498.43
2350.02
1.1
年初借款本息累计
8094.31
7104.45
4911.84
4691.05
2350.02
1.2
本年借款
6577.82
6577.82
1.3
本年应计利息
526.63
526.63
305.82
157.41
1.4
本年偿还本金
6577.82
2192.61
2192.61
2192.61
1.5
本年支付利息
526.63
526.63
305.82
157.41
1.6
期末借款本息累计
7104.45
4385.21
1886.78
0
2
偿还借款资金来源
8094.32
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