《工程经济学》课程设计报告doc.docx

1、工程经济学课程设计报告doc工程经济学课程设计报告安东新区的某房地产住宅开发项目经济评价学 期 2011-2012学年第二学期系（院） 建筑工程学院 专业 工程管理 年级 * 学 号 * 姓 名 * 指导教师 * 日期 2012年6月 第一章 概述21.1本课题的目的21.2设计内容要求2第二章 项目概况22.1项目概况22.2市场研究22.3投资估算32.4资金筹措32.5项目成本32.6销售收入42.7税费42.8其他4第三章 编制报表、指标计算、风险分析43.1项目总投资估算表43.2建筑工程费用估算表53.3工程建设其他费用表53.4投资使用计划与资金筹措表73.5营业收入、营业税金及

2、附加估算表73.6利润与利润分配表83.7资金来源与运用表 93.8借款与还本付息表10第四章 项目经济评价114.1现金流量分析114.2风险分析14第五章 结论15附录17第一章 概述1.1 本课题的目的：通过市场供需研究和财务经济分析，对投资和和资金筹措，成本费用，销售收入，销售税金及附加等进行估算的基础上，根据国家现行财务制度及价格体系和项目评估的有关规定，从项目财务角度分析计算项目直接发上的财务费用和效益。对项目预期进行进行可行性分析。确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对该项目的经济可行性做出评价，为委托投资决策及来发项目融资提供依据。1.2 本课题的任务要求：

3、本课程设计是位于安东新区的某房地产住宅开发项目的经济评价。根据给定的资料数据，综合运用“工程经济学”所学的各种知识和方法，对该项目进行经济评价并做出结论。第二章 项目概况2.1. 项目概况随着安阳城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能进一步拓展，尤其是安阳新区的开发，现某房地产开发公司拟在安阳市东开发区开发一房地产住宅项目，该项目总规划用地总面积为130726.00平方米，总建筑面积为300538.91平方米。其中住宅建筑面积为253690.50平方米，共包含32栋住宅楼，其中小高层（11层）共9栋，建筑面积为35300.20平方米；高层（18层、24层）共23栋，

4、建筑面积为218390.30平方米；商业建筑面积为40000.52平方米；幼儿园4222.71平方米（不可销售），公共配套建筑2625.18平方米（不可销售）。 项目拟建规模和建筑面积分配类型建筑面积(m2)建筑面积所占比例 (%) 新建建筑高层住宅218390.3072%小高层住宅35300.2011%地区商业建筑40000.5213%配套公建2625.180.8%幼儿园4222.711.4%- 2.2、市场研究（一）安阳市东区开发区位优势：安东区西起曙光路，东至京港澳高速公路，北起黄河，南至文昌大道，是未来的行政及居住核心区域，也是安阳市规划的重点发展区域，目前行政机关单位林立，配套设施不

5、断完善，是未来最宜居的高档居住片区。（二）安阳市普通住宅市场分析：安东目前在售住宅项目主要分布在靠近市政府的易园以及文峰大道和中华路沿线，建筑形态一中高品质的高层和小高层为主，主力户型为120-150平方左右的三房，区域楼盘价格主要集中在3300-4000元/平方之间。区域客户主要以私营为主，安东去机关单位公务员，企业中高层为主，还有部分来至周边县城的高收入客户。 （三）市场供需关系分析：受政府高标准规划影响下，本区未来将有大量的写字楼，商业项目供应，建筑形式逐渐一纯高产品为主，且随着价格不断攀升，户型面积趋小，创新型产品将进入市场；板块房价随着CBD中央商务区建设力度的加强和高品质楼盘的增加

6、，区域逐渐成为安阳市房地产市场价格的制高点；客户主要以在安阳工作和经商的中高收入客户为主，随着板块项目户型的创新和面积的紧凑实用性加强，客户年龄也要将趋于年轻化，长期前景较好。2.3 投资估算根据安阳市的同类开发项目的实际情况，确定各项投资估算指标为：商业建筑为2200元/m2，小高层住宅为1400元/m2，高层住宅为1800元/m2，幼儿园及公共配套设施均为800元/m2，其他工程费用见投资估算表，征地200亩，75万元/亩（已含相关税费），工程建设其他费用按照相关依据自行估算，经营资金不计。建设期3年，投资比例为35%35%30%。2.4 资金筹措 本项目投资来源包括自有资金、销售收入和贷

7、款三部分，自有资金占开发建设投资的20%，实现销售收入以后，当年的销售收入（扣除税费）用于当年投资，如有盈余，结转下年，不足部分向建设银行贷款（年利率按8计），为简化计算，现金流量的发生时点均遵循年末习惯法。2.5. 项目成本（1）开发建设成本：指项目的工程建设投资，包括建安工程费用、工程建设其它费和预备费。（2）管理费用：指开发企业、行政管理部门为管理和组织生产活动而发生的各种费用，按开发建设成本的5%计算。（3）销售费用：指开发建设项目在销售过程中发生的各项费用以及委托销售代理的各项费用。其中，销售人员工资按销售收入的1%计算，广告费按销售收入的4%计算。（4）财务费用：指项目为筹集资金而

8、发生的各项费用，主要指运营期间的利息净支出，自行安排借款偿还计划，按年利率为8计息。2.6. 销售收入 拟在第一年对项目投资超过25%，并且工程基础部分完工后开始预售，第四年年末将房屋销售完毕，销售计划为10%40%30%20%。依据周边项目的售价对该项目定价为住宅售价3500元/ m2 (均价)，商业售价6000元/ m2(均价)，对第一年购房者优惠4%，对第二年购房者优惠2%，第三、四年按全价销售。该项目无补贴收入部分。2.7. 税费 根据规定该项目需要缴纳以下税费：营业税5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，所得税率25%，土地增值税按相关规定自行测算。2.8 其他房地产开发项目的基

9、准收益率为12%。 数据不足的可自行增加数据，但要注明数据来源（若数据无法查到，可自行估算，但应说明估算理由）；若认为资料录所给数据不合理的可作调整，应说明理由。第三章 编制报表、指标计算、风险分析3.1项目总投资估算：据估算, 本项目包括开发建设投资、期间费用、经营资金、建设期利息等总投资为89813.8万元人民币，可销售面积的单方造价为商业建筑2200元/平方米。住宅建筑面积小高层1400元/平方米，高层1800元/平方米。更详细的投资规划可能随设计的深入而调整 项目投资估（成本）算表 单位：万元 表31序号项目名称计费基数金额（万元）备注1开发建设投资78530.971.1建安工程费附表

10、55791.151.2工程建设其他费用19719.41.3预备费3020.422建设期利息2765.293期间费用 9498.483.1管理费用3926.553.2销售费用5571.933.3其他费用04合计项目总投资90498.073.2建筑工建安工程费用估算表 建安费用估算表 单位：万元 表32 序号工程项目或费用名称单位建筑面积（）经济指标（元）合计（万元）备注一建筑安装工程300538.9153600.231商业建筑40000.5222008800.122住宅建筑面积25369.5044252.292.1小高层（11层）35300.2014004942.032.2高层（18，24层）2

11、18390.30180039310.263幼儿园4272071800337.82不可销售4公共配套建筑2625.18800210.02不可销售二室外工程2190.921室外排水系统1.001500000150.00含消防2室外供电系统1.0050000050.003道路9401.00150141.024绿化4174.003012.525围墙6861.00260178.396电动大门个96000054.007电梯个1605.007，11层个9250000225.0018,24层个463000001380.00三总计55791.153.3工程建设其他费用工程建设其他费用表 单位：万元 表33序号项

12、目名称计费文件计费基数金额（万元）备注1征地费75万/亩15000含相关税费2建设单位管理费财建2002394号项目投资总概算278.96按建安费用近似计算3招投标服务费计价格20021980号中标金额53.45按建安费用近似计算4工程设计费计价格200210号工程设计收费计费额1413.18按建安费用近似计算，专业调整系数取1.0，工程复杂程度调整系数取级1.0，附加调整系数取1，其他设计收费取0，浮动幅度值取0。5工程地质勘查费计价格200210号总建筑面积每平米5元150.27速算方法6编制项目申请报告计价格19991283号投资估算额79.17按建安费用近似计算，包括编制可行性研究报告

13、。不设调整系数7编制环境影响报告计价格2002125号投资估算额29.29按建安费用近似计算，包括编制环境影响报告书和报告表。不设调整系数8评审环境影响报告计价格2002125号投资估算额6.51按建安费用近似计算，包括评估环境影响报告书和报告表。不设调整系数9施工图审查豫发改收费20041555号建筑工程设计收费85.09按6%取10工程量清单编制费豫发改收费20041765号建安工程费334.75按2.5取11工程监理费发改价格2007670号工程概算投资额931.80按建安费用近似计算，专业调整系数取1.0，工程复杂程度调整系数取级1.0，高程调整系数取1，其他设计收费取0，浮动幅度值取

14、0。12人防设施易地费安计经房2003554号按每平米1500元算1273.996级以上防空地下室。只算住宅部分，其他忽略不算13文物勘探费豫价费字1998243号用地面积*4.5元58.83速算方法14地震安全评价费豫震发防（2000）12号用地面积*1.5元19.61速算方法16合 计19719.43.4投资使用计划与资金筹措：按照项目建设进度计划安排，本项目资金投入计划详见表4“投资计划与资金筹措表 投资使用计划与资金筹措表 单位：万元 附表34序号项目名称合计12341开发总投资31336.5431116.5426759.651285.341.1开发建设投资78530.9727485.

15、8427485.8423559.291.2建设期利息526.63526.63305.82157.411.3期间费用9498.482591.982591.982473.571127.921.3.1管理费用3926.551374.291374.291177.971.3.2 其他费用1.3.3销售费用5571.73541.402210.721961.881127.922资金筹措90498.0731336.5431116.5426759.651285.342.1自有资金15706.19 14526.231179.962.2银行贷款6577.826577.822.3销售收入66178.6810232.4

16、930156.5826759.681285.59本项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三个部分。其中自有资金投入15863.22万元人民币，销售收入投入105309.38万元人民币，需向金融机构贷款4000万元人民币详见表4。在估算中，考虑到当年投资是随工程的进度分期投入的，销售收入也是在一年中逐步实现的，故假定当年销售收入（扣除销售税费）全部用于当年投资，如有盈余，结转下年 3.5营业收入、营业税金及附加估算表：营业收入，营业税金及附加估算表单位：万元 表35序号项目合计1234 销售比例100%10%40%30%20%1营业收入111438.510828.0344214.56 338

17、37.6022558.401.1 住宅销售收入87726.19852434806.3726637.5017758.34单价（万元/）0.344750.3360.3430.350.35 数量（）253690.525369.05101476.276107.1530738.11.2商业用房销售收入237132.12304.039408.177200.194800.07单价（万元/）0.5910.5760.5880.600.60数量（）40000.524000.05216000.2112000.168000.152营业税金及附加6424.11595.542431.792158.071240.712.1

18、营业税5841.93541.402210.721961.881127.922.2城市维护建设税406.9337.90154.75137.3378.952.3教育费附加175.2616.2466.3258.8633.843土地增值税62962.9251.6188.7125.8注：土地增值税采取四级超率累进计算，具体指标如下：级数土地增值额税率（%）速算扣除系数1增值额未超过扣除项目金额50%的部分3002增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分405%3增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分5015%4增值额超过扣除项目金额200%的部分6035%3.6利润与利润分配表：开发

19、项目的税后利润等于销售收入扣除投资成本、销售费用和有关税金。预计本项目的总税后利润为11675.08万元人民币。 利润与利润分配表 单位：万元 表：36序号项目合计12341营业收入111438.510828.0344214.4633837.6022558.402补贴收入3营业税金及附加6424.1541.402210.721961.881127.924土地增值税62962.9251.6188.7125.85总成本费用31336.5431116.5426759.651285.346利润总额13887.33-21112.81 10635.64929.0920019.347弥补以前年度亏损 211

20、12.810635.64929.09 5548.118应纳税所得额13887.3313887.339所得税3471.833471.8310净利润9915.509915.5011可供分配利润9915.509915.5011.1提取法定盈余公积金991.55991.5511.2提取法定盈余公益金495.77495.7711.3投资方分配利润5899.735899.7311.4未分配利润2528.452528.4512投资净回收3.7资金来源与运用表 ： 资金来源与运用估算表单位：万元 表37序号项目名称合计12341资金来源133722.5131932.0845394.5233837.622558

21、.41.1自有资金15706.1914526.231179.961.2销售收入111438.510828.0344214.5633837.6022558.401.3贷款6577.826577.822资金运用114064.7131059.0936239.1431653.9714260.632.1开发建设投资78530.9727485.8427485.8423559.292.2管理费用3926.551374.291374.291177.972.3财务费用526.63526.63305.82157.412.4销售费用5571.73541.402210.721961.881127.922.5营业税金及

22、附加6424.1541.402210.721961.881127.922.6土地增值税62962.9251.6188.7125.82.7所得税3471.833471.832.8应付利润5899.735899.732.9各期还本付息8094.31526.632179.342498.432350.023盈余资金19657.8872.999155.382183.638297.774累计盈余资金19657.8872.9910028.371221219657.83.8借款与还本付息表： 由于第一年自有资金与销售收入不足，则向建设银行贷款11515.29万元，年利率为8%，当年支付利息，本金分三年偿还，详

23、细见表38：借款还本付息估算表单位：万元 表38序号项目名称合计12341借款还本付息8094.31 526.632179.242498.432350.021.1年初借款本息累计8094.31 7104.454911.844691.052350.021.2本年借款6577.82 6577.82 1.3本年应计利息526.63526.63305.82157.411.4本年偿还本金6577.82 2192.612192.612192.611.5本年支付利息526.63526.63305.82157.411.6期末借款本息累计7104.45 4385.211886.7802偿还借款资金来源8094.32