泰安住宅专项维修资金管理办法.docx

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泰安住宅专项维修资金管理办法

泰安市住宅专项维修资金管理办法

（征求意见稿）

第一章总则

第一条 为加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用和维修，维护维修资金所有者的合法权益，根据国家和省有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于我市行政区域内商品住宅、售后公有住房专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

第三条 本办法所称住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”），是指业主所有并由业主决定专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：

住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：

电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、围墙、安全防范设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条维修资金实行属地化管理，坚持业主交存、专户存储、业主共有、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

第五条市房管部门会同市财政部门负责对全市维修资金的指导和监督工作。

县（市、区）房管部门会同同级财政部门负责本行政区域内维修资金的管理工作，县（市、区）房管部门所属的维修资金管理机构具体负责本行政区域内维修资金的归集、使用和管理等工作。

第六条出售公有住房的维修资金，应当在完成核对后，由财政部门或者其他管理部门划转到当地物业主管部门进行统一管理

第七条社区居委会负责监督业主大会和业主委员会依法履行职责，协助街道办事处、乡镇人民政府开展社区服务中与物业管理有关的工作。

未成立业主委员会的住宅小区，由社区居委会暂代行本办法规定的业主委员会的职责。

第八条业主大会成立前，维修资金由维修资金管理机构代行管理。

业主大会成立后，根据业主大会决议，可以选择代行管理或者自行管理。

第九条维修资金管理机构应公开服务监督电话、网址，使用维修资金业务网络平台等信息化媒介，健全查询制度和投诉处理机制，方便业主对维修资金交存、使用、增值收益和账面余额进行查询，自觉接受社会监督。

第二章  交存

第十条商品住宅、住宅小区内的非住宅以及住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主，应按照本办法规定交存首期维修资金。

第十一条商品住宅、非住宅的业主应按照所拥有物业的建筑面积交存首期维修资金。

（一）住宅业主每平方米建筑面积首期维修资金的交存标准，按照上年度住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%确定；

（二）非住宅业主每平方米建筑面积首期维修资金的交存标准，按照与之结构相连的住宅标准执行。

（三）独立的非住宅业主每平方米建筑面积首期维修资金的交存标准，参照相应住宅楼标准执行。

住宅建筑安装工程每平方米平均造价，由住房城乡建设主管部门公布。

泰山区、岱岳区首期维修资金交存标准由市房管部门公布，县（市）行政区域内的首期维修资金交存标准由县（市）房管部门公布，并在公布前报市房管部门备案。

出售公有住房的，公有住房出售后，要分别从平房和多层住房的实际售房款中按照不低于应付房价款的20%、30%的比例一次性提取住房维修资金。

第十二条商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金。

维修资金交存至维修资金专户后，维修资金管理机构应当出具财政部门统一监制的专用票据。

未按本办法规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付买受人。

第十三条维修资金管理机构应通过公开招标的方式选定所在地的商业银行作为维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行设立维修资金专户。

第十四条维修资金专户下设房屋账户和公共账户。

（一）房屋账户按照物业管理区域设总账，按房屋门号设分账。

主要用于储存业主、建设单位交存的维修资金及房屋账户增值收益。

（二）公共账户按照物业管理区域设总账。

主要用于储存业主大会决定转入的公共收益。

储存出售公有住房划转的维修资金，按原房改单位设立单位账户。

公共收益主要包括利用物业管理区域内的共用部位、公用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益，以及物业管理区域内共用设施设备报废后的回收残值。

第十五条业主对公共收益的分配，由业主大会决定；未作决定的，主要用于补充维修资金，也可作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。

划转公共收益用于补充维修资金的，划转比例由业主大会决定，但不应低于公共收益总金额的60%。

第十六条公共账户中的维修资金应按照业主拥有专有部分建筑面积的比例，于每年年底划转至房屋账户。

第十七条房屋分户账面维修资金余额不足首期交存额30％的，应暂停使用，待业主足额续交后方可使用。

本办法实施前，住宅已出售但未建立维修资金的，应当进行补建；同一物业管理区域内，业主委员会可根据业主大会决议督促未交纳维修资金的业主及时补交。

出售公有住房时未提取或者未足额提取维修资金的，售房单位应当按照规定补提；业主未交存的，应当按规定补交。

具体续交、补交标准和工作流程由市、县（市）维修资金管理机构制定。

第三章使用

第十八条维修资金应当专项用于住宅、非住宅业主共用部位及共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第十九条维修资金的使用包括计划使用、一般使用和应急使用三种方式。

（一）计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式，主要适用于可以提前预见的，以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造；可以一次表决不超过连续两年的维修资金年度使用计划。

（二）一般使用是指采取一次投票表决一个维修项目的使用方式，主要适用于涉及全体或者部分业主的临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

（三）应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式，适用于发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行维修和更新、改造的。

第二十条有下列情形之一的，可以启动应急使用：

1、物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；

2、电梯故障；

3、消防系统故障；

4、建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；

5、玻璃幕墙炸裂；

6、排水管道爆裂；

7、地下车库雨水倒灌；

8、其它可能造成人身安全事故的紧急情况。

第二十一条业主使用维修资金时，可选择适用下列任意一种方式进行表决：

（一）经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，视为表决通过；

（二）根据业主大会制定的管理规约的约定，有利害关系持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

第二十二条维修资金计划使用按下列程序办理：

（一）业主委员会或者其委托的物业服务企业，根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，每两年编制年度使用计划；

（二）年度使用计划在小区设置的公示栏内进行不少于7天的公示，并经业主大会决定或者经有利害关系的业主表决同意后，报所在地维修资金管理机构备案；

（三）业主委员会或者其委托的物业服务企业按照年度使用计划编制实施方案，通过公开招标等方式选聘维修单位组织维修；

（四）业主委员会或者其委托的物业服务企业持维修服务合同、施工方案、工程预算报告等相关材料，到所在地维修资金管理机构办理维修资金划转手续。

首次划转数额不得超出工程预算资金的60%；

（五）工程竣工后，由业主委员会或有利害关系的业主选定的代表组织工程质量验收、审核工程造价。

验收报告及工程造价审核结果应在小区设置的公示栏内等明显位置进行不少于7天的公示；

（六）公示期满后，所在地维修资金管理机构根据业主委员会或者其委托的物业服务企业提交的相关材料，通知专户管理银行划转扣留维修服务合同约定的质量保证金后的剩余款项。

第二十三条维修资金一般使用按下列程序办理：

（一）物业服务企业接到业主报修或者发现问题后进行现场核实，编制实施方案；

（二）实施方案应在小区设置的公示栏内进行不少于7天的公示，并经业主大会决定或者经有利害关系的业主表决同意后，报所在地维修资金管理机构备案；

（三）物业服务企业按照实施方案通过招标等方式选聘维修单位组织维修；

（四）物业服务企业持维修服务合同、施工方案、工程预算报告等相关材料，到所在地维修资金管理机构办理维修资金划转手续。

首次划转数额不得超出工程预算资金的60%；

（五）工程竣工后，由业主委员会或有利害关系的业主选定的代表组织工程质量验收、审核工程造价。

验收报告及工程造价审核结果要在小区公示栏内进行不少于7天的公示；

（六）公示期满后，所在地维修资金管理机构根据物业服务企业提交的相关材料，通知专户管理银行划转扣留维修服务合同约定的质量保证金后的剩余款项。

未聘请物业服务企业，由业主委员会或有利害关系的相关业主按照本办法规定组织实施。

第二十四条维修资金应急使用按下列程序办理：

（一）出现需应急维修情形时，经业主委员会现场查验确认后，由物业服务企业立即选聘维修单位组织维修。

（二）物业服务企业持维修服务合同、工程预算报告等材料，到所在地维修资金管理机构办理维修资金划转手续。

首次划转数额不得超出工程预算资金的30%。

涉及电梯等特种设备和消防设施的应急维修，应由相应主管部门出具鉴定意见和验收合格证明；

（三）工程竣工后，由有利害关系的业主选举代表组织工程质量验收、审核工程造价；

（四）下列材料应在小区内设置的公示栏内进行不少于7天的公示：

1、维修和更新、改造方案；

2、工程验收合格证明；

3、涉及业主、分摊金额；

4、工程决算报告；

5、其他有关应急维修资金使用的材料。

（五）公示期满后，所在地维修资金管理机构根据物业服务企业提交的相关材料，通知专户管理银行划转扣留维修服务合同约定的质量保证金后的剩余款项。

未聘用物业服务企业或者物业服务企业不履行组织维修责任的，由相关业主将有关情况报告业主委员会确认后组织维修。

第二十五条有利害关系的业主在公示中提出异议的，由异议人与组织维修方协商解决；协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第二十六条维修资金的使用由分担维修责任的业主承担应分摊的费用，并在其房屋分户账中列支。

（一）涉及全体业主的维修项目，由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；

（二）涉及单幢房屋业主的维修项目，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；

（三）涉及一个单元内业主的维修项目，由该单元的全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；

（四）涉及已竣工但尚未出售的物业，由建设单位按照尚未出售物业建筑面积的比例分摊。

　出现应急使用情况，需从房屋账户列支而房屋账户资金不足的，经业主委员会同意，可以先从公共账户中调剂垫付。

第二十七条下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；

（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用；

（五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。

第二十八条出售公有住房维修资金，其利息用于长期维修，该资金利息不足时，业主按所拥有的房屋建筑面积分担。

第二十九条维修资金应当通过转账结算，不得支取现金。

用于支付维修和更新、改造工程费用的维修资金只能支付到维修服务合同约定的单位账户中。

第三十条因维修和更新、改造工程产生的监理、鉴定、造价咨询、审计等费用应当计入维修和更新、改造成本。

第三十一条业主大会决定自行管理维修资金的，业主大会应建立维修资金管理制度，选定维修资金账目管理单位，接受维修资金管理机构的指导和监督，在维修资金管理机构公开招标选定的维修资金专户管理银行设立维修资金专户。

第三十二条经业主大会决议，业主自行管理维修资金的，业主委员会持下列材料到所在地维修资金管理机构办理维修资金划转手续：

（一）维修资金自行管理申请表；

（二）业主大会决定自行管理维修资金的表决结果；

（三）维修资金管理方案；

（四）业主管理规约；

（五）参与财务管理的业主委员会委员的财会专业技能证明材料；

（六）业主委员会执行委员在所在地社区居委会任职的证明材料；

（七）房管部门认为必要的其他材料。

维修资金管理机构在收到上述资料之日起15日内通知专户管理银行,将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会设立的维修资金专户,同时将有关明细账目移交业主委员会。

第三十三条维修资金管理机构除保证维修资金正常使用外，可按照国家有关规定将维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债等，确保资金的安全和保值增值。

维修资金的存储利息及通过购买国债等生成的账户增值收益，按照业主交存维修资金的比例记入房屋账户。

第四章监督管理

第三十四条房屋转让时，该房屋账户中结余的维修资金随房屋所有权转移，受让人持不动产权证书及身份证等相关材料到维修资金管理机构办理账户更名手续。

房屋灭失的，其分户账中结余的维修资金按照产权关系返还相应业主；出售公有住房售房单位提取的维修资金账目余额返还售房单位，售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十五条维修资金管理机构应定期对所辖物业项目维修资金的使用情况进行核查，每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目，并向业主公布下列情况：

（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的余额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）其他有关维修资金使用和管理的情况。

第三十六条市维修资金管理机构应定期对全市维修资金归集、使用、增值等工作进行指导和监督。

市、县（市）维修资金管理机构应当定期公布信誉好、能力强的维修企业及招标代理企业名单，并加强综合考评，及时取消不合格企业参与住宅专项维修资金使用活动的资格。

第三十七条维修资金的财务管理和会计核算，应当执行国家和省、市财政部门有关规定。

维修资金的收取、使用和管理，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十八条对违反维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

第三十九条 恶意骗取、套用维修资金的单位和个人或因业主未按照规定补交、续交维修资金，导致延误维修时机，给相关业主造成损失的，应当依法补偿相关业主损失，并承担法律责任。

第四十条维修资金管理机构和财政等部门及其工作人员利用职务上的便利收受他人财物或者其他好处，不依法履行管理职责的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第5章附则 　

第四十一条在住宅物业管理区域内，单独依法登记权属的车库（包括专用车库和共用车库内的车位）等其他非住宅物业，应当按照本办法规定建立维修资金制度。

第四十二条国有土地上房屋征收产权调换住房、城中村（棚户区）改造安置住房、农村新型社区住宅和用于销售的非单一业主的非住宅物业，参照本办法规定建立维修资金制度。

第四十三条泰安高新区及泰山景区辖区内维修资金的归集、使用和管理等，按照本办法执行。

第四十四条本办法施行前，由市房管部门和财政部门统一进行管理的维修资金，按照物业项目所在区域，分别移交泰山区、岱岳区、泰安高新区和泰山景区管理。

第四十五条本办法自2018年月日起施行，有效期到2023年月日。

2010年2月12日泰安市人民政府发布的《泰安市住宅专项维修资金管理办法》（泰政发[2010]12号）同时废止。